Рынком земли правит заказчик

Землю в Подмосковье и ближайших областях до кризиса девелоперы расхватывали, не глядя на цены — под жилые застройки, склады и индустриальные зоны. Последним пророчили самое бурное развитие, которое кризис, казалось бы, задушил в самом начале. Однако новое направление не умерло, а на время замерло, и начало принимать иные, «антикризисные» формы. О том, что сегодня можно купить менее 5 гектаров в индустриальном парке, о появлении на привлекательных участках представителей «среднего бизнеса» и об отчаянных торгах на земельном рынке BFM.ru рассказал директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia and CIS Вячеслав Холопов.

— Незадолго до кризиса в России начало развиваться такое направление, как промышленные зоны, так называемые greenfield. Что сегодня происходит с этим рынком?

— Проекты развития индустриальных зон как были, так и остались у многих девелоперов в качестве приоритетных. Однако, к сожалению, нужно признать, что сейчас девелоперы вынуждены заниматься подготовкой этих земельных участков для своих клиентов. О самих же клиентах можно сказать следующее: большое количество компаний взяли сейчас паузу и заняли выжидательную позицию. Они решают, в какой срок и в какую индустриальную зону им заходить. Сегодня для производства сложились хорошие условия для выхода на рынок, но не все компании видят свое будущее так же радужно, как некоторое время назад. Но как только компании получат свои бюджеты, можно будет говорить о дальнейшем развитии проектов. Практически в каждой области вокруг Московского региона уже присутствуют от 1 до 5 индустриальных зон, развиваемых в том числе при поддержке администраций. И все чаще и местные власти ориентируются на то, чтобы создавать такие индустриальные кластеры. Мы участвуем в развитии индустриальных парков в Московской области, во Владимире, в Калуге, кроме того, сейчас у нас в работе заявки на Тулу, Тверь, другие регионы. В Калуге, например, это Lemcon (индустриальный парк, развиваемый финской компанией Lemminkдinen Group). Компания «Тримо» развивает во Владимирской области свой проект индустриального парка. В данных проектах подготовлены земельные участки, подводятся коммуникации, прокладываются дороги, произведено мастер-планирование. В Московской области ряд качественных индустриальных площадок развивает девелоперская компания Aksis&Co. Данный проект реализуется в том числе в рамках государственной программы при поддержке правительства Московской области. Давайте уточним, что из себя представляют индустриальные парки. Это подготовленные земельные участки с необходимыми разрешениями и необходимыми коммуникациями, что позволяет компании-клиенту в кратчайшие сроки начать строительство на подготовленной площадке и минимизировать строительные риски. Девелоперы заканчивают сейчас подготовительные работы, у них появилось для этого время и возможности, но новые проекты наверняка сейчас появляться будут гораздо реже, чем раньше. Более того, в новых экономических условиях девелоперы будут предлагать более широкий перечень услуг потенциальным клиентам, так как их количество на сегодня существенно уменьшилось.

— До кризиса наверняка были планы по «заселению» greenfield — рассчитывалось, сколько участков будет сдано в аренду или продано. Как сегодня скорректированы эти планы?

— Если говорить о проектах Lemcon и «Тримо», то там ориентир был изначально на продажу. Всего лишь несколько девелоперов рассматривали развитие своих индустриальных парков с возможностью сдачи площадей в аренду по окончанию строительства, но в текущей финансовой ситуации привлечь финансирование под такого рода проекты на приемлемых условиях будет чрезвычайно сложно. В 90% случаев к нам поступали заявки от зарубежных клиентов. Предполагалось, что многие из них начнут строительство своих предприятий уже в 2009 году. Однако сейчас принятие решений такими компаниями откладывается в лучшем случае до второй половины 2009 года, что сдвинет начало строительства как минимум на 2010 год — из-за того, что происходит коррекция по строительной стоимости на рынке, стоимости земельных участков, девелоперы пересматривают ранее сделанные предложения примерно каждые полтора месяца с учетом новых реалий. Сейчас идет работа именно по оценке и согласованию финального бюджета по каждому из предложений, сделанных девелоперами потенциальным клиентам. Сами заказчики также зачастую не до конца понимают, что происходит на рынке, и сейчас для совершения сделок на рынке необходим определенный период стабильности. Так что я думаю, мы с вами увидим движение в плане подписанных договоров только месяцев через пять-шесть, то есть к концу этого года. Таким образом, основные коррективы коснулись количества реализуемых проектов и сроков выхода девелоперов на стройплощадки.

— Какие-то антикризисные шаги предпринимают компании? Может быть, теперь они предпочитают взять участок меньшей площади?

— На текущий момент рынком правит заказчик. Раньше мы редко слышали о сделках по продаже меньше пяти гектаров земли. Крупные владельцы предпочитали продавать землю большими блоками, и в индустриальных парках тоже шло сегментирование довольно крупными участками. Сейчас мы видим, что существенно уменьшились размеры заявок, клиенты ищут земельные участки по 1-3 га под строительство собственных производств и индустриально-складских комплексов. То есть сейчас практически не идет речи о спекулятивном развитии логистического направления, не покупаются участки в 20-100 гектаров. И собственники земельных участков ориентируются на рынок, и уже рассматривают все возможности по продаже, в том числе и возможность деления на небольшие участки.. Некоторые землевладельцы ведут подготовку земельных участков, разбивая их на совсем небольшие блоки — 1-2 га — и сейчас предлагают на рынке новый продукт, то есть подготовленные земельные участки промышленного назначения и с подведенными коммуникациями небольшого размера на продажу. Таким образом, сейчас есть возможность удовлетворить запросы новых клиентов, которых раньше не получалось быстро обслуживать.

— Как изменился профиль компаний, которые сейчас покупают земли в специализированных индустриальных парках?

— Я бы не сказал, что есть очевидная тенденция выделения определенного профиля покупателей. Более того, сделок на текущем рынке земли в кризисных условиях прошло еще очень мало. В основном разговоры идут о подготовке этих сделок. И нужно помнить, что земельные сделки довольно длительные, зачастую занимают полгода-год в зависимости от схемы продажи. Сейчас заявки поступают от клиентов, которым необходимо построить какой-либо объект под себя, и это представители разных сегментов, но в основном это те компании, которые можно отнести к среднему бизнесу. Есть производственники, в том числе и машиностроение, и деревообработка, производство мебели, пищевое производство. Конкретного какого-то сегмента компаний, который лучше других развивается в плане приобретения земельных участков, я вам не могу назвать.

— Как изменилась цена земельных участков, в частности, в Подмосковье либо в ближайших областях?

— В Подмосковье в среднем дисконт составил 20-30% для ликвидных участков. А для тех участков, которые наименее интересны были клиентам и раньше, сегодня нет определенной цены. Если собственнику необходимо продать объект быстро, например, для получения наличности для ключевого бизнеса, он будет рассматривать все поступающие предложения. И цена будет обсуждаться уже именно при появлении предложения от конкретного клиента. Сейчас, к сожалению, ситуация такова, что тяжелые обстоятельства сложились у ряда ленд-лордов, и эти владельцы могут предлагать скидки в размере 50% от докризисной цены.

— Что значит неликвидные участки? И почему собственники их продают: не проще ли переждать год-полтора, и потом продавать эту землю?

— Сегодня на рынке существенно выросло предложение, многие земельные участки, ранее не экспонировавшиеся, стали доступны для приобретения. В связи с этим привлекательность части земельных участков для конечных потребителей уменьшилась, а некоторые предложения, например, земли сельхозназначения, участки земли без подведенных коммуникаций или требующие больших вложений в связи с переносом ЛЭП или газопровода — стали гораздо менее ликвидными. Что же касается продажи земли, действительно, зачастую лучше переждать кризис, особенно учитывая то, какие средства изначально инвестировались в ряд земельных участков. Сейчас кризис, и те компании, для которых спекуляции с землей не были основным бизнесом, зачастую пытаются из этого бизнеса выйти для того, чтобы получить деньги для основного бизнеса. В таком случае возможны ситуации, когда земельные наделы продают по цене, которая только покрывает ранее понесенные затраты на приобретение и девелопмент земли. Это связано с тем, что некоторые продавцы в действительности не хотят или не могут долго ждать. Им необходимо получить деньги сейчас, даже если это приведет к определенным убыткам на части земельных участков. То есть это не тенденция, это ни в коем случае не стандартная ситуация, а именно конкретная ситуация у конкретной компании, которой необходимо сейчас привлечь деньги. Единственное, что еще хочется отметить — цены сейчас устанавливаются в результате переговорного процесса. Поэтому говорить сейчас о ценовых ориентирах на земельные участки стало достаточно сложно. Я думаю, что где-то в конце лета, когда будет понятна ситуация на земельном рынке и пройдет ряд сделок, мы сможем оценить рыночный уровень цен.

BFM.ru