Земельный рынок: легкие заморозки

Запросы покупателей на загородном рынке изменились: сегодня они ищут дешевые участки для строительства недорогих домов. Девелоперы, в свою очередь, распродают землю без подряда, вместо того чтобы возводить на ней дома.

Ряд девелоперов отказались от реализации проектов коттеджной застройки в первоначальном виде и распродают землю, поделенную на лоты. При этом новые наделы застройщики приобретают редко.

В поисках недорогих участков внимание частных покупателей сместилось с первичного рынка земли на вторичный, поскольку интересные наделы на первичном рынке вымываются из предложения.

Земля себе в подарок

Покупательские настроения изменились, как отмечают в агентствах недвижимости. Сейчас, по словам директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, увеличился спрос на участки для себя – волна инвестиционных покупок с целью спекуляций сошла на нет. Инвесторы ныне в проигрыше: десятки тысяч гектаров земель сельхозназначения, приобретенных для перепродажи, невозможно реализовать. Сегодня люди предпочитают участки под ИЖС.

Каждый второй покупатель приобретает землю впрок – пока на строительство дома денег не хватает, но им новые хозяева со временем займутся. «С другой стороны, участки покупаются с целью сохранить средства: многие боятся девальвации рубля и не понимают, что будет с курсом евро и доллара», – добавляет руководитель отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зося Захарова.

Приобретения, по словам директора департамента управления проектами ГК «Олимп 2000» Сергея Щербы, стали более осознанными и отчасти вынужденными: «Их совершают те, кто давно собирался купить землю, ждал падения цен или благоприятных условий – но не дождался. Эти люди решили тратить деньги сейчас».

«Так называемый средний класс заинтересован в приобретении небольших земельных участков для строительства дома, чтобы обезопасить свои вложения в условиях нестабильной экономической ситуации в стране, – подчеркивает председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Владимир Щелоков. – Сейчас участки готовы покупать те люди, которые ранее вкладывали деньги в высокодоходные, но и гораздо более рисковые проекты».

Однако часть экспертов полагают, что за спонтанным приобретением земли ради сохранения накоплений можно разглядеть более серьезные намерения. Генеральный директор ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман объясняет сегодняшний интерес покупателей «долгосрочными планами по инвестированию и желанием выгодно вложить свободные средства, покупая активы по минимальной цене».

Из опта – в розницу

Запросы покупателей сократились, поскольку уменьшились материальные возможности. По данным АН «Прогаль», только в январе 2009 года, в сравнении с декабрем 2008-го, доля участков по цене 125–500 тыс. руб. в структуре спроса увеличилась, достигнув 40%, а более дорогих, по 0,5–1,25 млн – уменьшилась до 30%. «Если год назад 32% участков было продано по 2–7 млн руб., то нынешней зимой в этом диапазоне цен – только 8%. Сейчас в структуре продаж «Прогаля» преобладает дешевая земля: 54% купленных в ноябре-феврале участков стоили до 1 млн руб.», – говорит руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль» Людмила Юшина.

Тенденция удешевления покупок на загородном рынке отчасти подстегнула спрос на участки в садоводствах, полагает Владимир Щелоков: «Они гораздо дешевле, чем участки ИЖС или в коттеджных поселках. Но знающие люди опасаются приобретать земли в садоводствах. Слишком много здесь подводных камней – и зависимость от коллективного принятия решений, и разношерстный контингент соседей, и многое другое».

«Спрос сместился в дешевый сегмент. Покупатели готовы смотреть дома и участки вдали от города, которые прежде даром никому были не нужны, – описывает нынешнее положение дел генеральный директор Городского жилищного агентства Алексей Башкин. – Если раньше продавцу, который предлагал участок площадью шесть соток в районе Мшинской, мы отвечали: «Извините, спроса нет – до свидания» – то сейчас с удовольствием беремся и находим покупателя».

По данным АРИН, в четвертом квартале 2008 года по сравнению с третьим на 8% возросло число поселков эконом-класса, где предлагаются участки без подряда. Например, кооператив «Созвездие» открыл продажи участков (по 10–20 соток), с подрядом и без него, в коттеджном поселке «Золотая долина». Компания «Константа» начала продавать наделы в коттеджном поселке «Новое Минулово», хотя до сих пор принципиально продавала только готовые домовладения.

В ГК «Олимп 2000» больших изменений в требованиях покупателей к размеру участка пока не заметили. Приобретая землю для себя, люди по-прежнему ориентируются на площадь 15–25 соток. «Перенарезать участки, изменить площади, планировку – дело не одного дня. Начатые проекты не изменяются. В новых, которые мы предполагаем реализовать в ближайшее время, нижняя планка может быть опущена до 12 соток, с учетом того, что денег на рынке в целом стало меньше», – сообщил Сергей Щерба.

С севера на юг

Традиционная география покупательских предпочтений меняется медленно. «Привлекательны те же районы, что и раньше – инженерно подготовленные земли у КАД», – утверждает Дмитрий Свительман.

Востребованными остаются участки на севере: в Курортном районе Петербурга, Приозерском и Выборгском районах Ленобласти. А вот Всеволожский, по наблюдениям специалистов «Прогаля», «съехал» с первого на второе-третье место рейтинга. Застройка здесь оказалась чересчур плотной и чересчур «шанхайской» – особняки соседствуют с «курятниками». Более значимыми для покупателей становятся южные районы, в том числе Гатчинский. Сергей Щерба добавляет к списку популярных мест окрестности Пушкина, Павловска, отчасти Стрельны.

Людмила Юшина отмечает появившийся спрос на дальние районы: «Например, в Волховском районе у нас никогда не было столько продаж. Там участок на берегу, в окружении леса, может стоить 150–250 тыс. руб.». А в 60 км от Петербурга можно найти приличный земельный надел за 300–400 тыс.

По сведениям АН «Прогаль», предложение самых дешевых – до 500 тыс. руб. – участков в целом по области в феврале отмечено: 20% в Лужском районе, по 15% в Выборгском и Тосненском, 10% в Волосовском, по 8% – в Гатчинском и Приозерском. Но лишь месяцем ранее Лужский район даже не упоминался в этом списке – в начале года половина предложения была сосредоточена в Выборгском, Гатчинском, Приозерском и Тосненском районах.

Поиски более дорогих участков следует начинать со Всеволожского района. Здесь сосредоточено 38% предложения в диапазоне от 500 тыс. руб. до 1,25 млн руб. (на долю Гатчинского и Ломоносовского приходилось по 10% таких объектов), треть наделов по цене до 2,5 млн (а в Гатчинском, Выборгском и Ломоносовском – по 15%), остальные – более 2,5 млн (в Ломоносовском и Выборгском – по 10%).

Выборгский и Приозерский районы предлагают самый широкий выбор земель в разных ценовых диапазонах. Но если в Выборгском 40% участков продается по цене от 500 тыс. руб. до 1,25 млн руб., то в Приозерском столько же приходится на наделы стоимостью 1,25–2,5 млн руб., а предложение самых дешевых участков значительно меньше – около 10% против 18% в Выборгском. К самому дешевому во Всеволожском районе сегменту относится 34% участков (при 40% самых дорогих наделов – это настоящее царство контрастов), в Кировском 44%, в Лужском 75%. А в Сланцевском, Тихвинском, Киришском, Лодейнопольском – практически все участки.

В пригородных районах Петербурга уже три месяца наблюдается прирост предложения, свидетельствуют аналитики «Прогаля». Причем, в Курортном и Красносельском районах предлагаются, как правило, дорогие участки и дома, а в Пушкинском – относящиеся к среднему ценовому диапазону (1,25–2,5 млн руб.).

В целом 48% предложения еще в январе приходилось на участки ценой до 500 тыс. руб. и еще 30% – до 1,25 млн руб. А самые дорогие земельные наделы – это всего 6% рынка.

Гектары под снегом

Большие участки земли для строительства новых коттеджных поселков ныне не востребованы. «С осени девелоперы приостановили не только покупки, но даже работы, потому что никто не знает, как будет развиваться рынок», – говорит генеральный директор компании «Проект Консалт» Константин Сафронов. Сейчас идут единичные продажи коттеджей в проектах поселков с высокой степенью готовности.

Объемы приобретаемых земель резко уменьшились: если раньше оптом считались территории по 10–20 га, то теперь – по 1–2 га. Александр Гиновкер объясняет отказ от покупки земли под масштабные проекты тем, что за последние годы девелоперы уже набрали много наделов сельхозназначения: новых не требуется. «Люди, которые напокупали сотни гектаров земли, готовы продать их по демпинговым ценам, но нет покупателей: строительный бум закончился, проекты заморожены», – уточняет он.

«Приобретаются только очень дешевые участки. Вообще, сделки с инвестиционными активами в период кризиса бывают только вынужденными», – резюмирует Дмитрий Свительман.

Предложение: больше-меньше?

Сегодня покупатель волен выбирать между наделами в коттеджных застройках, участками вторичного рынка, в садоводствах и т. д. Пока соотношение между землями различных категорий в спектре предложения не изменилось, как сообщает Сергей Щерба. «Соотношение участков в статусе ИЖС и земель, относящихся к садоводствам либо ДНП, – примерно 50 на 50, как и раньше», – подтверждает Людмила Юшина.

Эксперты не могут прийти к выводу, растет или сокращается объем предложения. По данным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», количество выставленных на продажу объектов загородной недвижимости в начале 2009 года возросло почти на 20%, в том числе предложение участков – на 10%.

По мнению Константина Сафронова, объем предложения для частных покупателей не отличается от докризисного: «В прошлом году количество предложений шло по нарастающей. Пиком был период мая-сентября, затем происходило плавное снижение. Но если сравнить февраль 2008 года и 2009-го – объем предложения изменился мало».

«В октябре и ноябре предложение существенно превышало спрос, – утверждает Владимир Щелоков.– Сейчас происходит уменьшение предложений, особенно интересных на земельном рынке: цены на участки несколько упали и многие продавцы придерживают землю, дожидаясь роста цен». По убеждению господина Щелокова, отдельные компании, не справившись с освоением участков и нуждаясь в деньгах, попытаются продать их по бросовым ценам, но такие сделки видимо будут носить единичный характер.

Эксперты также не пришли к единому выводу насчет участков, предназначенных для строительства поселков. По мнению Константина Сафронова, объем предложения больших участков сокращается. Руководитель загородного отдела Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева озвучила противоположную точку зрения: «Сейчас на рынке земли обострилась конкуренция. Произошел массовый «выплеск» земельных участков. В особенности это касается земель сельхозназначения, на которых предполагалось вести строительство коттеджей: такие несостоявшиеся проекты выставлены на рынок. Так поступили многие девелоперы, которым срочно необходимы деньги. Многие собственники вынуждены расставаться с земельными приобретениями, чтобы спасти свой бизнес. Владельцам, нуждающимся в деньгах, пришлось снизить цены на участки».

Цены держат планку

Столь же разноречивы выводы экспертов относительно динамики цен. По словам Ольги Трошевой, стоимость земли под сооружение поселков снизилась примерно на 20%, а некоторые участки, в основном сельхозназначения, подешевели чуть ли не вдвое. Однако это касается тех земель и районов, где цены были серьезно «перегреты».

Константин Сафронов отмечает: «В рублях цены за год выросли на мелкие участки на 10–20%, то есть земля по-прежнему предлагается относительно дорого. Стоимость больших массивов несколько упала, примерно на 5–10%».

«Просели цены больших массивов в чистом поле, где нет ни коммуникаций, ни дорог, ни статуса земли. То, что покупалось по две-три тысячи за сотку, сегодня можно купить в два с лишним раза дешевле. Покупателей нет. Эйфория прошла. Многие девелоперы поняли, что загородный рынок им не по зубам, это непрофильные для них активы. Земли выставлены на продажу», – подтверждает Александр Гиновкер.

Между тем, например в элитном сегменте загородного рынка, в таких традиционных местах отдыха, как Репино, Комарово, Сестрорецк, Рощино, земля не подешевела. «Если год назад сотка в Комарово стоила в среднем $40 тыс., то сейчас $30 тыс., но доллар вырос в полтора раза», – свидетельствует Александр Гиновкер.

Владимир Щелоков, соглашаясь с тем, что «стоимость земли в долларовом эквиваленте несколько упала», считает дальнейшее резкое удешевление земли невозможным, так как «рынок земли переоценен не в такой степени, как рынок жилой недвижимости». При этом участники сделок сегодня «ведут расчеты в разной валюте, хотя и стараются зафиксировать свои цены в долларах или евро».

На стоимость участков заметно влияет наличие инженерных коммуникаций. Вопросы присоединения к энергосетям до сих пор принципиально не решены, согласования порой тянутся годами, а стоимость подключения кажется неоправданно высокой даже собственникам элитных коттеджей. Проще стало только с газом – он пришел в Курортный район Петербурга и смежный с ним Выборгский район Ленобласти.

«Покупатель, который адекватно относится к рынку, сразу ищет места, где этот вопрос решен. Но «ценник» на землю в местах, обеспеченных электричеством, канализацией, газом, водой, существенно выше», – утверждает Сергей Щерба. По мнению Дмитрия Свительмана, «в период кризиса разрыв в стоимости между подготовленным и «голым» участком должен еще больше вырасти».

Пора сажать картошку?

Покупателям приходится учитывать разницу между участками в населенных пунктах и в составе сельхозземель. Тех, кто приобретает участки для строительства собственных домов, интересуют, по словам Александра Гиновкера, два обстоятельства: надел должен находиться в статусе ИЖС и быть оформленным в собственность.

Покупка земли может обернуться сюрпризами. В Ленобласти продолжается разработка генпланов поселений. В большинстве мест она сопровождается перекройкой границ населенных пунктов. Поэтому земля сельхозназначения неожиданно для собственников может быть причислена к земле населенных пунктов. Или наоборот. А то и войти в состав земли промышленного назначения. Поэтому возможности строительства на ней и стоимость сотки могут существенно измениться. «В большинстве случаев владельцы сначала сталкиваются с большим количеством сложностей, приводя документы в соответствие с новым генеральным планом, – поясняет Владимир Щелоков. – Зато владельцы земельных участков, которые попали в границы населенных пунктов, неожиданно оказываются с прибылью: когда есть определенность с функциональным использованием, земля дорожает, и ее можно быстрее продать».

У девелоперов иные заботы. Процедура изменения категории участков, и без того длительная и дорогостоящая, в последние годы еще более усложнилась из-за того, что органы власти ужесточили контроль за использованием сельхозземель, как считает Ольга Трошева. «Перевести земли сельхозназначения в другую категорию или поменять вид их разрешенного использования стало гораздо труднее, – подтверждает руководитель Центра юридической поддержки землепользователей. – Более того, цена этой услуги выросла в несколько раз. Сейчас случаи изъятия земель, не использующихся по целевому назначению более трех лет, стали обычным делом. Все более и более жестко пресекается возведение незаконных жилых построек на земле сельскохозяйственного назначения».

Правда, девелоперы относятся к такой опасности спокойно и надеются обойти препятствия. Они полагают, что угроза изъятия «неэффективно используемых земель» относится только к участкам, на которых ведется сельхозпроизводство. «В теории могут применить санкции. Но я пока не слышал, чтобы такое в области происходило», – резюмирует Сергей Щерба. «В кризис изъятия неактуальны, это, скорее, задачи «тучных лет», – уверен Дмитрий Свительман.

А Константин Сафронов и вовсе оспаривает точку зрения законников: «Нельзя сказать, что перевод стал более трудным. Напротив, он стал гораздо легче, поскольку новые участки в оборот вводить не нужно – у девелоперов есть запасы. Раз потребность в переводе упала, то и поток денег ослабел. Вряд ли у федеральной и региональной власти дойдут руки до изъятий. Не удивлюсь, если еще через полгода кризиса придумают какую-то амнистию – никто не будет всерьез заниматься этой проблемой».

Нащупать дно

В оценках завтрашнего дня загородного рынка эксперты оказались относительно единодушны: спад может быть более глубоким, чем предполагалось ранее, подъем начнется не раньше осени. Пока надо пользоваться теми преимуществами, которые дает кризис.

Владимир Щелоков полагает, что как только экономика страны пойдет в рост, мы увидим значительное увеличение стоимости земельных участков. Поэтому он советует «инвестировать в момент падения, чтобы потом, в период роста, получать с этих инвестиций дивиденды». «Полагаю, что рынок земли восстановится максимум в течение года после того, как в экономике появится свет в конце тоннеля. Но вот когда это может произойти – не знает никто в мире», – разделяет этот взгляд Дмитрий Свительман. Пока же, по его мнению, будет углубляться дифференциация цен: потребительские наделы размером до 20 соток сильно не подешевеют, в отличие от инвестиционных, измеряемых гектарами.

Аналитики АРИН ожидают небольшого снижения цен на земельные участки за счет увеличения предложения на вторичном рынке.

Сергей Щерба не исключает небольшого роста загородного рынка, если не произойдет инфляционного витка. Но это может случиться не раньше осени.

Рано или поздно, но продажи активизируются: недвижимость вновь будет привлекать деньги, прежде переведенные в другие сферы.

Цена за сотку земли на 01.02.2009 (тыс. руб.)

www.bn.ru