Земля: продать дороже, купить дешевле

Земли в Нижнем Новгороде много, но привлекательных участков мало. Земельный рынок ограничивают внутренние конфликты между федеральными и муниципальными властями, высокие цены, большие обременения площадок. Девелоперы находят участки на вторичном рынке, используя порой сложные схемы для приобретения земли.

Конфликтный инвестсовет

«В большинстве административных центров регионов землей, являющейся неразграниченной государственной собственностью, распоряжаются органы местного самоуправления. Нижегородская область — один из 30 регионов, где субъект Федерации принял собственный закон, дающий исключительное право решать земельный вопрос правительству области», — рассказал Леонид Бандорин, замдиректора направления «Реформы в сфере недвижимости» Института экономики города. Функции по определению разрешенного использования земельных участков и их подготовки для предоставления сохраняются за муниципалитетами. Это заложенное в законодательстве противоречие некритично, если органы местного самоуправления в согласии с субъектом Федерации, считает Бандорин. Но в Нижнем Новгороде иная ситуация.

В городе на сегодняшний день существуют два способа выделения земли под застройку — через инвестиционный совет и через аукцион, рассказывает Олег Сорокин, гендиректор ГК «Столица Нижний». Через аукционы, как правило, земельные участки выделяются под строительство жилья.

С 2006 г. для получения земли под строительство в городе или любом районе области нужно обращаться в инвестиционную комиссию при губернаторе. В 2007 г. согласно официальной информации правительства Нижегородской области инвестиционный совет рассмотрел более 1100 заявок, одобрено было более 754 заявок. Но это не значит, что участок действительно будет выделен. «Разрешительную документацию застройщикам выдают органы местного самоуправления. А у них есть масса возможностей затянуть процесс. Кроме того, решения инвестиционного совета не раз были успешно оспорены в суде компаниями, которые посчитали, что их интересы были ущемлены», — рассказала Юлия Крузе, гендиректор юридической компании «ТМ Сервис».

«Для выдвижения проекта на инвестсовет не требуется такой глубокой и длительной подготовки, которая необходима для того, чтобы участок попал на аукцион. В этом есть и свои плюсы, и свои минусы», — рассказывает Сорокин. Достоинства этой схемы — более простая процедура и отсутствие как таковой стартовой цены земли. Впоследствии взаимоотношения инвестора с областным правительством формируются через инвестиционное соглашение, что также выгоднее для застройщика. Минус этой процедуры в том, что она открывает широкие возможности для участия в распределении земельных участков компаниям, которые не являются застройщиками. Это обычные спекулянты, подчеркивает эксперт, они просто оформляют на себя площадку, которую потом предлагают уже профессиональным участникам рынка. «К сожалению, процедура отбора заявок, попадающих на инвестсовет, на сегодняшний день недостаточно хорошо проработана. Кстати, связано это в том числе и с ограничениями в федеральном законодательстве. Как руководитель компании-застройщика, я считаю, что процедура выделения знаковых земельных участков, тех участков, которые впоследствии будут формировать лицо города, должна быть более серьезной», — уверен Сорокин.

По словам Крузе, все стадии согласований быстро проходят крупные имиджевые проекты, особенно с участием иностранных инвесторов. А вот средним и мелким компаниям реализовать проект, одобренный инвестсоветом, бывает чрезвычайно сложно.

Конкурс без конкуренции

Под строительство жилья земля выделяется через аукцион. По словам Леонида Бандорина, аукцион — более прозрачная форма отбора инвесторов с наиболее ясными критериями, точнее, с одним критерием: кто больше заплатит, тот и получает участок под строительство. Процедура проведения торгов достаточно четко описана в законе. Чтобы выставить участок на торги, нужно как минимум определить его границы, поставить на кадастровый учет и освободить от прав третьих лиц, напоминает эксперт.

В Нижегородской области торги проводит министерство имущественных отношений правительства Нижегородской области. Мэрия Нижнего Новгорода тоже проводит земельные торги, в ее распоряжении осталась часть участков, собственность на которые муниципалитет успел оформить в рамках процедуры разделения прав на землю.

Но с аукционами в городе складывается довольно странная ситуация.

Первый аукцион по продаже прав аренды на землю под строительство был проведен в Нижнем Новгороде в 1997 г. Город был участником пилотного проекта Всемирного банка и получил кредит на освоение большого участка земли на ул. Деловой в Нижегородском районе, тогда это была самая окраина. На первом этапе на конкурсной основе был выбран подрядчик на строительство коммуникаций. Потом участок разбили на лоты, которые и выставили на аукцион. Площадок было много, а желающих их купить — мало. Администрации города пришлось провести большую работу, чтобы застройщики подали заявки на участие в торгах. Сначала на каждый участок было подано по одной заявке, и аукцион был признан несостоявшимся. По условиям кредитора передать землю единственному претенденту было нельзя, поэтому конкурс проводили повторно. Как анонимно рассказали участники того памятного аукциона, в мэрии им еще раз «разъяснили» условия конкурса. После чего на каждую площадку было подано по 2-3 заявки с небольшой разницей от стартовой цены. В итоге каждый получил что хотел: застройщики — участки по минимально возможной цене, Всемирный банк — образцово-показательный аукцион, администрация города — кредит на строительство коммуникаций и имидж «полигона реформ».

Настоящие торги с конкуренцией и ростом цены в несколько раз по сравнению с начальной состоялись в городе только через 10 лет. Один из последних лотов на ул. Деловой, от которых после дефолта 1998 г. многие застройщики отказались из-за возросшей в 5 раз цены (кредит был долларовый), — небольшой участок на ул. Родионова под строительство дома городская администрация в 2007 г. продала с превышением начальной цены в несколько раз.

Областная власть тоже может похвастаться успешно проведенным аукционом. В 2006 г. на торгах была продана территория бывшего автобусного парка. Право аренды и застройки участка площадью 2,4 га приобрела столичная компания «Стальсеть» за 150 млн руб. (62,5 млн руб. за 1 га), что более чем в 3 раза выше стартовой цены (47 млн руб.).

Все остальные конкурсы такого интереса у застройщиков не вызвали. Без конкурентов прошли аукционы по продаже участка в 9,5 га в Кузнечихе, в нагорной части города, и 20,5 га в Автозаводском районе, в непрестижной заречной части. Первый приобрел «Нижегородкапстрой» («дочка» «СУ-155» и правительства Нижегородской области) по стартовой цене 650 млн руб. (68,5 млн руб. за 1 га), а второй — «ПИК-Регион» за 1,75 млрд руб. (85,3 млн руб. за 1 га).

В 2008 г. министерство имущественных отношений правительства Нижегородской области провело 24 аукциона. Из них только один признан состоявшимся, на пяти конкурсах было подано только по одной заявке, и участки согласно правилам торгов ушли единственным претендентам по стартовой цене. На 18 аукционов не было подано ни одной заявки.

Застройщики считают слишком высокой цену, назначенную за эти площадки. Так, за участок площадью 0,6 га в Московском районе (непрестижная заречная часть города) назначена стартовая цена 39 млн руб. (65 млн руб. за 1 га).

«По нашим подсчетам, только аукционная стоимость земли в каждом квадратном метре будущего жилья составит более 7000 руб., плюс стоимость внутриквартальных коммуникаций. Кроме того, условия оплаты довольно жесткие. Нужно сразу внести большую сумму. И придется либо выводить эти деньги из оборота, либо брать кредит», — объяснила неучастие компании в торгах Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН».

Татьяна Романчева, замдиректора Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), тоже считает цены, предлагаемые минимуществом области, завышенными. Эксперт полагает, что, устанавливая столь высокую цену, чиновники преследуют две цели: пополнить бюджет области и исключить участие в аукционах посредников, покупающих землю в спекулятивных целях.

В отличие от федеральных властей муниципальные продают свою землю дешевле. В июле 2008 г. «Базэл» на торгах приобрел участок в 30 га в Приокском районе за 1,1 млрд руб. (36 млн руб. за 1 га). Стартовая цена была превышена всего на 5%. В аукционе кроме «Базэла» приняли участие «Нижегородкапстрой» и муниципальное учреждение «Главное управление по капитальному строительству Нижнего Новгорода».

Эксперты считают, что, если бы другие застройщики приняли участие в конкурсе, цена могла бы еще повыситься. «Наш клиент готовился к участию в этом аукционе, но в последний момент отказался: ему показалось, что итоги аукциона предрешены», — поделилась Юлия Крузе.

Участок в Приокском районе был наиболее привлекательным из городского резерва. Большая часть остальных площадок предусматривает снос ветхого фонда и расселение жильцов. А к этому инвесторы относятся весьма осторожно — затраты могут оказаться слишком высокими, а конфликты с расселяемыми жильцами способны затянуть реализацию проекта на неопределенный срок. «Мы рассматривали возможность участия в конкурсах, которые проводила городская администрация. Но на одних участках были слишком сложные технические условия, на других расселение, по предварительным подсчетам, стоило слишком дорого», — отметили в компании «Выбор».

Цена на земельный лот формируется на основе отчета независимого оценщика. Непонятно, почему у двух оценщиков разница в цене схожих участков почти двукратная: муниципалитет землю в Приокском районе продавал по 36 млн руб. за 1 га, а минимущество в менее престижном Автозаводском — по 85 млн руб. за 1 га. Но, возможно, кризис заставит власти снизить цену земли.

Как перепродать землю

Вторичный рынок земли под строительство существует давно, но в весьма хаотическом виде. Ни покупатель, ни продавец не заявляют о себе открыто, а большое число посредников приводит к тому, что цена, которую хочет получить владелец, очень сильно отличается от цены, которую просят заплатить покупателя.

Существуют свои схемы приобретения площадок, полученных под застройку у администрации на правах аренды. Продать его как участок нельзя — он не является собственностью. Ценность такой земли — в полученном одобрении инвестсовета, в имеющихся согласованиях и т. п. Если меняется сторона договора аренды, то новому партнеру администрации вновь придется идти на инвестсовет. Смысл в приобретении прав на такую землю теряется. Чаще всего продается вся компания. Так, еще до начала строительства сменились собственники ООО «Иском», строящего жилой комплекс на пл. Сенной.

Крупные нижегородские компании покупают такую землю, если их устраивают местоположение и цена. Например, в «Выборе» рассказали, что компания приобретала такие участки.

Случаев продажи участков, полученных в результате аукциона, на рынке пока не было, но такие предложения скоро могут появиться, предполагает Романчева.

С начала кризиса число продающихся участков увеличивается. «В ноябре — декабре к нам чуть ли не каждый день приходили предложения прикупить участочек. Но в основном предлагали небольшие площадки», — рассказала Сажина. Однако оценить размеры возросшего объема предложения эксперты не берутся, на открытый рынок такие площадки не попадают. Продавцы ведут переговоры непосредственно с покупателями — крупными застройщиками.

Земля, являющаяся частной собственностью, в продаже бывает редко просто потому, что ее мало. Чаще всего это участки, выкупленные приватизированными предприятиями.

Приобретение права собственности на земельный участок не означает, что владелец может построить все, что захочет. Целевое назначение земли существенно ограничивает фантазию. Возможно, сначала потребуется смена назначения, например перевести участок из земель промышленности под жилое строительство.

По данным НЦНЭ, в настоящее время в Нижнем Новгороде открыто рекламируются 10 участков: четыре — в Нижегородском районе, два — в Советском, по одному — в Московском, Канавинском, Ленинском и Автозаводском. Например, в Автозаводском районе небольшой участок площадью 0,28 га с проектом торгово-офисного здания продается за 28 млн руб. (100 млн руб. за 1 га). В Ленинском районе участок под строением (в собственности) в 0,34 га продается за 40 млн руб. (117 млн руб. за 1 га).

Цена на вторичном рынке зависит, по словам Романчевой, от местоположения, размера и прилагаемого пакета документов: просто одобрение инвестсовета, готовый проект, согласованные техусловия — в каждом случае это разный перечень. По ее мнению, продавцы склонны переоценивать свою землю. Формируя стоимость, владельцы закладывают в нее понесенные ими затраты и оценивают потенциальную доходность объекта. «Из-за кризиса доходность падает, сроки окупаемости растут, а продавцы этого не учитывают», — сетует Романчева.

Для коттеджей и складов

Земли за городской чертой чаще всего находятся в собственности у продавца. «По итогам 2008 г. мы констатируем значительный рост зарегистрированных прав на земельные участки — на 79,3%. В основном его обеспечили пригородные районы — Богородский, Кстовский, Борский», — сообщила Ирина Бердникова, руководитель управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области. По ее словам, появлению большого числа новых собственников способствовали выкуп земельных долей сельхозпредприятий и упрощенная регистрация дачных участков.

Выкуп земельных долей активизировался и в более отдаленных от областного центра районах. А в пригородах уже идет процесс смены категории земель с сельхозназначения на земли поселений или земли промышленности.

Сейчас экспонируется несколько участков под склады вдоль трассы М7, говорит Романчева. Например, в Кстовском районе 39 га продаются за 390 млн руб. В основном же продаются участки под коттеджное строительство или загородные дома отдыха. Так, рядом с популярной базой «Хабарское» реализуется участок площадью 131 га за 90 млн руб. (0,7 млн руб. за 1 га).

По данным менеджера компании «Монолит» Ирины Сергеевой, спрос на загородную землю упал. «Если продавец спешит с продажей, приходится уступать до 20% цены», — грустит эксперт. Андрей Костин, соучредитель ГК «Лэндон», экспонирующей один из своих участков довольно длительное время, считает, что спрос и не был высоким: «У местных компаний денег не хватает на покупку больших участков. А московские девелоперы хотят получить землю в провинции чуть ли не даром».

Романчева считает, что предложение будет пополняться новыми объектами в основном за счет инвесторов, которые «набрали участков впрок».

Ведомости "Стены бизнеса"