Время долгосрочных инвесторов

Нерегулируемый опт

Популярное выражение известного писателя Марк Твена «Покупайте землю, ее больше не производят», за последние несколько лет стало девизом для землевладельцев и продавцов земли в Подмосковье и пограничных областях. С этим слоганом, начиная с 2005 года, они исправно поднимали цены на землю раз в три месяца. В некоторых случаях цены за 3-4 года увеличились на 500%. Однако почему-то никто не задумывался о том, сколько действительно этой земли на рынке и насколько адекватны цены на нее. Только сейчас, когда рынок застыл в наивысшей точке взлета и начал неизменное движение вниз, инвесторы начали понимать, что предложений ликвидной земли на самом деле очень много и есть большой выбор.

В настоящее время в Подмосковье на рынок выброшено, по словам одного из крупных землевладельцев, более 90% земельных банков ленд лордов. Как отмечает начальник отдела развития Холдинга «МДК-групп» Алексей Тонконогов, за последние несколько лет в Московской области объем предложения оптовых участков земли увеличился вдвое – с 20 000 га в 2006 году, до 40 000 га сегодня. Причем, среди них есть множество участков и возле федеральных трасс под логистические центры и в глубине леса рядом с озером под девелоперские проекты.

Исследуя основные направления, можно наглядно убедиться в том, что свободные участки есть и их много. «Естественно, на каждом рынке есть эксклюзивный продукт – идеальные территории под размещение, например, торговых центров, с организованным подъездом и всеми сопутствующими разрешениями. Такие участки действительно ликвидны и высоко ценятся, если же речь идет о среднестатистических земельных наделах, с хорошим расположением, но с которыми надо работать, вкладывать деньги для проведения коммуникаций, смены категории, -- подобных вариантов масса», -- говорит Максим Лещев, генеральный директор компании «Гео Девелопмент».

Возвращаясь к выражению великого американского писателя, -- его актуальность несомненна, -- но в меньшей степени для России и даже для Московской области. В Европе и Америке земельный рынок существует давно, он сегментирован, частично контролируется государством – там можно говорить о дефиците земельных участков рядом с мегаполисами, особенно в Западной Европе. Выражение Марк Твена относится по большей части именно к этим рынкам. В России складывается иная ситуация – земельный рынок сформировался только вокруг городов милионников. Наиболее развит он вокруг Москвы, но и здесь свободной земли столько, что можно реализовать десять национальных проектов, конечно решив предварительно вопросы с коммуникациями.

Кто перегрел рынок

Поскольку землевладельцы не смогли создать свою ассоциацию, подобную ОПЕК в нефтяном секторе, и не могут на данный момент контролировать дозировку выброса ликвидной земли на рынок, -- падение цен неизбежно. Кризис рынка недвижимости в целом во многом расставит на свои места то, что было искажено спекулятивным спросом. Если верить статистике «Абсолют Менеджмент», на 70% покупка оптовой земли в Подмосковье осуществлялась спекулянтами. За счет общего ажиотажа на рынке недвижимости, рынок продавца диктовал свои правила и исправно повышал цены.

Причем это было выгодно всем, -- землевладельцам, администрации, риэлторам, ленд девелоперам, -- кроме реальных девелоперов и инвесторов, которые готовы были создавать реальные проекты. По этой же самой причине «Олимпиада 2014» фактически уничтожила рынок недвижимости в районе Сочи. Как отмечает Антон Белобжеский, главный исполнительный директор компании «Белый мак», «олимпиада, по сути, сыграла роль «черной вдовы» для рынка недвижимости Сочи. После принятия решения Олимпийским комитетом, произошел взрыв, я имею в виду взрыв цен. В течение последующих тридцати дней осколками взрыва этой бомбы были добиты уцелевшие, те, кто еще что-то хотел продать или купить». Сейчас государству предстоит решать непростую задачу по развитию этого города, -- сделки по приобретению участков там часто осуществляются по взаимозачету. Среднему и небольшому девелоперу там делать нечего.

В Московской области случилось тоже самое, – спекулянты «убили» реальный рынок, на котором могли бы развиваться реальные проекты. Вот почему на подмосковном рынке появился удивительный эконом-класс с фантастической ценой от 300 000 долларов за домовладение (участки там также скупались спекулянтами помельче). Впрочем, девелопера тут упрекнуть не в чем, -- если продавать дешевле, он не сможет обеспечить доходность, так как купил участок дорого, плюс высокие цены на стройматериалы и коммуникации. «Если брать алгоритм образования цены за участок, то прежде чем дойти до конечного потребителя, как правило, эта земля часто перекупается и на каждом этапе перекупки сумма на нее увеличивается иногда на 100-150% от изначальной. Получается, что при огромном количестве земли, приобрести участок могут позволить себе далеко не все», -- говорит директор отдела продаж компании «Красивая Земля» Артур Хахоков.

Ярким примером крупных оптовых сделок, на которых заработали, кстати, представители зарубежного бизнеса, -- сделка с участком в 43 га в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе. По словам руководителя информационного портала Zemer.ru Ильи Терентьева, участок был куплен компанией RED (ООО Реалэстейтдевелопмент, действует в интересах основного акционера сети «Эльдорадо» Игоря Яковлева) у London Regional Properties за 97 000 000 долларов в первой половине 2008 года. «Парадокс этой сделки в том, что в 2006 году эта же самая компания приобрела участок у группы «Абсолют» приблизительно за 30 000 000 долларов», -- подчеркивает Терентьев. По словам многих оптовых продавцов земли, это несомненный успех для продавца, а для покупателя, по мнению экспертов, это была необдуманная покупка. Цена на этот участок, даже не смотря на его расположение , явно станет ниже цены покупки в 2009 году. «Вторичный оптовый рынок в 2009 году будет выжидать. Рентабельно продавать только те объекты, которые были приобретены до середины 2006 года, по остальным цена приобретения может оказаться выше к текущему уровню цены», -- предупреждает Анна Шишкина, руководитель отдела маркетинга компании «Абсолют Менеджмент».

Шанс для инвестиций

Итак, в текущей ситуации кризис сделал невозможным повышение капитализации компаний за счет переоценки активов, что мы видели у многих крупнейших землевладельцев. Более того, с точки зрения финансовых институтов наличие у компании большого земельного банка является скорее недостатком, нежели достоинством, что мы могли отчетливо видеть в динамике цен акций таких компаний, как например ОПИН (OPIN RU: только за октябрь 2008 падение составило 75,4%) или практически повсеместный отказ банков от кредитования под залог земельных участков. «В таких условиях выживут те компании, которые научились генерировать постоянный позитивный финансовый поток, либо за счет качества своих активов, которые по-прежнему представляют ценность для покупателей пусть и по другим ценам, либо за счет расширения продуктовой линейки и развития дополнительных сервисов. Даже в тех ситуациях, когда земельная компания является частью большого, например финансового холдинга, что раньше считалось если не панацеей, то, по крайней мере, действенным лекарством от многих болезней, сейчас не может являться гарантией выживания», -- подчеркивает Антон Белобжеский.

Что касается консалтинговых и риелтерских компаний, то жизнь их также не будет легкой. «В зоне наибольшего риска находятся компании, предоставляющие услуги - риэлторы и консультанты, ввиду явного уменьшения числа сделок по земле на фоне выросшего предложения и сжавшегося спроса. Потенциальные приобретатели прав на земельные участки заняли выжидательную позицию, оставляя без работы риэлторов и консультантов, а владельцы "лишней" земли (как непрофильного актива или при необходимости "слить" актив в целях получения дополнительной ликвидности или для погашения имеющейся краткосрочной кредитной задолженности) сделали рынку предложение, ожидая от него ответа», -- говорит Сергей Пузренко, директор департамента аналитики и развития инвестиционных проектов компании Amdex Group.

Как отмечает Анна Шишкина, на рынке недвижимости наиболее сильные позиции занимают ритейлоры, так как все равно дома и коттеджи будут продаваться. «Более медленными темпами и дешевле, но людям будет необходимо высвобождать инвестиции или менять место жительства. Чуть больше пострадают землевладельцы, так как земля не портится и требует только налоговых отчислений. Сложнее всего будет ленд-девелоперам, чьи проекты находятся на стадии 50% реализации, так как много уже вложено в проект, исходя из докризисной экономической эффективности проекта, когда на спад рынка никто не закладывался», -- говорит она.

В результате, сейчас наступает момент, когда потребитель и инвестор, в том числе и спекулянт с длинными деньгами, могут рассчитывать на выгодные вложения как на розничном, так и на оптовом рынках. Эксперты даже рекомендуют не затягивать с ожиданием. «Еще некоторое время будут появляться предложения со значительным дисконтом (от девелоперов или землевладельцев). После того как девелоперы избавятся от «лишних» активов, а землевладельцы запасутся наличностью, рынок на время замрет. По мере оживания мировых финансовых институтов и оттаивания кредитных рынков, девелоперы снова будут искать площадки для развития, и рынок начнет оживать», -- резюмирует Андрей Васильев.

Илья Терентьев, Zemer.ru