Главная проблема на рынке земли состоит в непонимании "дна" кризиса

Публичный земельный рынок, который начинал формироваться в России, придет в себя не скоро, заявил "Интерфакс-Недвижимости" Антон Белобжеский, главный исполнительный директор ГК "Белый мак".В этой связи крайне важными будут объемы и цены сделок, которые мы получим к лету 2009 года, отмечает эксперт.

По данным руководителя отдела развития холдинга "МДК-групп" Алексея Тонконогова, на сегодняшний день максимально - до 50% - снизились цены крупных земельных массивов. Но в основном участки дисконтируются, так как компаниям нужно закрывать финансовые дыры, поясняет А. Тонконогов.

Конец года разочаровал игроков земельного рынка. Объем сделок сократился на 30-40%, компании потеряли около 30% готовых сделок. "Хотя, по сути, отложили их до лучших времен", - считает Максим Лещев, генеральный директор компании "Гео Девелопмент".

Менее востребованы в условиях кризиса и земли сельхозназначения и малоликвидные участки, так как они требуют больших капиталовложений - для перевода в другое назначение, подведения коммуникаций и так далее. Девелоперы замораживают проекты в Подмосковье, и сейчас участки им просто не нужны: земельные активы не аккумулируют средства девелоперов, если на них не планируется ничего строить.

Как прогнозирует А.Тонконогов, ликвидные участки под строительство уже подешевели на 20-30% и, вероятнее всего, в марте-апреле произойдет стагнация рынка земли.

От покупателей поступают предложения с дисконтом и до 80%, однако, по словам А. Тонконогова, у компании нет данных о реальных сделках с таким дисконтом.

Так, некоторые компании - например, "Красивая земля" – делают скидки до 70% на участки от 10 соток. Хотя еще в октябре на конференции по земельному рынку фирма официально заявляла, что не будет снижать цены на землю, так как не имеет кредитных нагрузок, и в этом случае им выгоднее подождать, когда восстановится рынок. По мнению А.Тонконогова, такие крупные дисконты пока только отпугивают покупателя.

Как отмечают эксперты, наименьшее падение цен на рынке подмосковной земли до 10-20% произошли на ликвидные участки промышленного назначения и даже сейчас пользуются спросом.

Розничная земля пока не сдает позиции

Снижение стоимости земли в декабре произошло по всем направлениям Московской области, что говорит об усиливающемся негативном давлении экономических факторов на рынок земли, считают аналитики архитектурно-строительного центра "Эмакс".

Тем не менее, мелкие спекулянты, а так же игроки рынка продающие небольшие участки в розницу стараются держать цены. Так по данным экспертов, на участки без подряда цены практически не упали. Северное, восточное и южное направления Подмосковья пока не сдают свои позиции, отмечают специалисты. Значительные скидки отмечаются на элитном западном направлении (Новорижском и Рублевском шоссе), так как цены здесь были сильно перегреты. Сейчас участки стоимостью $50 тыс. за сотку никому не нужны, отмечают игроки рынка.

Так, по данным архитектурно-строительного центра "Эмакс" в декабре земельные участки размером до 30 соток в Подмосковье подешевели от 0,2 до 6,6%.

Максимальные изменения зафиксированы на Варшавском шоссе (- 6,6%) и Егорьевском шоссе (-6%), здесь сотка земли продавалась за 364 и 315 тыс. рублей соответственно.

"Неожиданным стало снижение стоимости земли на Сколковском шоссе на 5% до 1380 тыс. рублей за сотку. Стоимость земельных участков на Волоколамском и Горьковском шоссе снизилась на 4,7% и 4,5% до 567 и 331 тыс. рублей за сотку. На 4,1% наблюдалось снижение на Пятницком шоссе до 385 тыс. рублей за сотку", - рассказывают аналитики компании.

Как отмечают специалисты "Эмакс", земля на Каширском и Новорязанском шоссе подешевела на 3,2 и 3,3% а стоимость одной сотки на этих направлениях опустилась до 367 и 452 тыс. рублей за сотку.

Менее значительная коррекция цен со знаком минус произошла на Киевском и Можайском шоссе (-0,6%), Калужском и Симферопольском (- 0,5%) и на Рублево-Успенском шоссе (-0,2%).

Спрос возможен на ликвидные и суперликвидные участки

Компания "Гео Девелопмент" выделяем четыре группы земельных участков:

Неликвидные – дальние земли, отсутствие коммуникаций, статус – сельхозугодья, отсутствие видовых или ситуационных преимуществ.

Актуальные – расположенные в местах, пригодных, но не очевидных для строительства того или иного типа объектов.

Ликвидные – земельные участки, с соответствующим статусом и расположенные в 30-ти километровой зоне от МКАД, с гарантированным подключением к сетям, с очевидной экономической выгодой.

Суперликвидные – расположенные в особо раскрученных местах, где спрос на конечные объекты недвижимости однозначен. Места, с особенными ситуационными и природными преимуществами.

"Если раньше рынок ориентировался на актуальные земельные участки, поскольку предложения по ликвидным и суперликвидным участкам если и были, то стоили явно выше рыночной стоимости. Сейчас же спрос возможен именно на ликвидные и суперликвидные участки по стоимости ниже среднерайонной", - рассказывает М.Лещев.

По его прогнозу, так же предполагается, что рынок с такими участками будет довольно оживленным, но в силу физически небольшого количества таких участков демпинговых цен ожидать не приходится.

Роль государства возрастет

"По всем предпосылкам видно, что рынок качественно меняет все свои принципы и вырисовываются новые очертания. Сейчас мы можем предполагать то, что большинство переоцененных территорий будут стоить ровно столько, сколько они должны стоить", - отмечает Максим Лещев, генеральный директор компании "Гео Девелопмент".

По нашим прогнозам, рынок достигнет "дна" в конце II квартала будущего года, а потом следует ожидать стагнации в течение года-полутора. "Далее рынок постепенно пойдет вверх", - считает А.Тонконогов.

По прогнозам А.Белобжеского, "мы станем свидетелями достаточно интересных сделок M&A".

"Нельзя не отметить и все возрастающую роль государства – от создания Фонда содействия развитию жилищного строительства, который может стать крупнейшим земельным банком, до совместных проектов компаний-землевладельцев с местными администрациями, как мы это видим на примере проекта Московского правительства и компании "Масштаб", - рассказывает А. Белобжеский.

Интерфакс