Участок без подряда - выгодное вложение?

03.09.2009 В кризисное время одним из самых актуальных становится вопрос: какая именно недвижимость подешевеет меньше всего, а что, наоборот, упадет в цене максимально. Мы сделали предположение, которое при обследовании рынка подтвердилось: больше всего способны дешеветь неосвоенные земельные участки. Дело в том, что в квартире можно жить, на готовой даче можно проводить выходные, а пустой клок земли с четырьмя колышками - вещь как бы бесполезная. С одной стороны, денег такое имущество особо не требует. Но с другой, деньги могут понадобиться владельцу - будь то девелопер загородного поселка или частное лицо.

Поселки и деревни

Любопытное наблюдение: по отзывам абсолютно разных людей, дешевые участки стали самым ходовым видом недвижимости. В сложившейся ситуации предложение может оказаться выгодным: через пару-другую лет земля начнет возвращаться к докризисному формату цены. Пусть и не быстро. Но сейчас она представляет собой вполне перспективный вариант долгосрочного вложения средств - это своего рода модель спекулятивных инвестиций для людей со сбережениями, которые не позволяют приобрести никакой иной недвижимости. Сразу оговоримся: мы не рассматриваем варианты, в которых владельцы категорически не желают отступать от докризисных цен. Таких предложений большинство, но интересен земельный сегмент именно появлением очень экономичных предложений.

Это и вторичный рынок, и первичный. Так, в дальнем Подмосковье нами были обнаружены участки площадью по 12 соток, которые можно приобрести по цене порядка 250 тысяч рублей. Это небольшой поселок в Зарайском районе, включающий в общей сложности 36 домовладений. Рядом с будущим поселком имеются небольшое озеро и протекает речка Незнанка. В качестве дальней дачи - вариант неплохой. Правда, есть существенный минус места: около деревни есть небольшой лесок, все остальные окрестности представляют собой поля. Плюс к тому, расположенный в нескольких километрах город Зарайск обладает крайне слабо развитой социальной инфраструктурой.

Несколько более дорогое предложение удалось найти в поселке Бортнево. Он расположен за пределами окружной дороги А-107, на границе лесного массива, между населенными пунктами Бортнево и Нововоронино. Здесь цена участков начинается от 500 тысяч - но при этом надо учитывать, что речь идет о месте, которое является не столько дальней дачей, сколько территорией, на которой люди охотно покупают загородную недвижимость - рядом бетонка, причем не вторая, а первая.

Приведенными примерами предложения недорогих участков не исчерпываются. Кроме того, есть довольно много вариантов вторичного рынка. Они часто не доходят до интернета и узнают о них либо через знакомых, дружественных агентов по загородной недвижимости, или в результате самостоятельных автомобильных поездок по Подмосковью. Так, из любопытных вариантов нам удалось найти участок за 35 тысяч рублей за сотку в нескольких километрах от Дорохово. Это земля в существующей деревне, рядом с которой имеются лес, водоем (что-то среднее между прудом и озером) и речка. Минус места - оно низкое, очень близко грунтовые воды и весной лужи начинают напоминать озера. Еще один вариант удалось найти на самом краю Московской области, в окрестностях города Протвино. Это рекордно дешевое предложение (120 тысяч) нам не понравилось - 10 соток, расположенные где-то (даже без колышков) на заросшем пустыре и документы, которые требуют прохождения процедуры дачной амнистии. Во-первых, потребуются вложения, а во-вторых, перепродать это потом с существенной выгодой вряд ли возможно.

Интересная вторичка

Весьма любопытным видом предложений недорогих земельных участков являются перепродажи частных лиц, приобретших недвижимость в поселках без подряда и по тем или иным причинам решивших с ней ныне расстаться и готовых на серьезные скидки. Плюсами поселков является прокладка в перспективе коммуникаций и решенные вопросы с документами, как на саму землю, так и на подключение к инженерным сетям. Но что самое главное: хотя девелоперы и идут на снижение цен, соревноваться с вторичными предложениями в собственных поселках они, бывает, оказываются не в состоянии.

Яркий тому пример - поселок «Сокол», расположенный в паре километров от города Струнино. Плюсом поселка является наличие в наборе коммуникаций газа и хорошее природное окружение (в окрестностях можно видеть зайцев и лис, один из зайцев был обнаружен, когда выскочил из-за деревьев прямо на территории поселка).

В последнее время по этому проекту стали появляться различные предложения. Цена от девелопера здесь начинается от 450 тысяч рублей за участок площадью 10 соток. (В апреле RB.ru писал о начальной цене в 500-600 тыс.). Обзор вторичных предложений дал такие примеры. В одном случае был обнаружен участок, предлагавшийся к продаже за 300 тысяч рублей. Предложение было зафиксировано недели три назад, по звонку нам сообщили, что участок уже благополучно продан, а через пару дней объявление из интернета ушло.

Данный случай позволяет предположить, что участки с большим дисконтом - недвижимость, не требующая большого срока экспозиции, она продается довольно быстро. В настоящее время найдено еще одно предложение, правда, чуть более дорогое - за 350 тысяч, что, впрочем, является существенным снижением цены от той, что держит девелопер. Надо полагать, владельцы участков пытаются попробовать чуть поднять цену, чтобы понять, на какие деньги будет в итоге готов покупатель, но в итоге, возможно, готовы к какому-то торгу.

Немного нюансов

Какие-то особенности потенциальной покупки можно понять, даже не выезжая на место. Например, если площадь участка составляет 6-8 соток, это советский дачный поселок. Если же 10 соток - значит, скорее всего, это загородный поселок, сформированный уже в новое время.

Однако рост площади землевладений может иметь оборотную сторону, а именно необходимость дополнительных вложений в инфраструктуру поселка. Иначе говоря, при очень скромной стоимости собственно земли, ее освоение потребует от владельцев скинуться как минимум на строительство внутрипоселковых дорог. Как максимум - на  проводку магистральной газовой трубы и строительство газораспределительной подстанции. Если речь идет о дальних дачах, поселках в смежных с Московской областью регионах, это не так уж дорого. В итоге к 250-350 тысячам рублей за землю придется выложить примерно еще столько же. В риэлторской среде считается, что участок в уже освоенном месте и с полным комплектом коммуникаций может стоить дороже, чем кусок земли, ограниченный четырьмя колышками и заросший травой. В будущем, наверное, так оно и будет - но не сейчас. Впрочем, как нам рассказывали представители компаний, работающих с поселками без подряда, нежелание владельцев скидываться на коммуникации в настоящее время стало явлением массовым. Люди предпочитают подождать.
Теги: Земля без подряда, Подмосковье, Построй сам