Коттеджные поселки: кризис вдохнул новую жизнь в эконом-класс

Во всяком случае, многие эксперты Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru именно так и оценивают ситуацию. Объяснение этому парадоксу, впрочем, выглядит вполне логично: в кризис начинают покупать все более дешевое. Это касается и объектов недвижимости. Значит, спрос смещается от дорогих объектов к объектам более демократичным по цене, говорит Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». Причем, добавляет Юрий Сорокин, директор по развитию Группы Компаний «Партнеры земли», это верно в отношении не только Подмосковья, но и регионов. Новые поселки эконом-класса будут отличаться от докризисных в лучшую сторону – просто потому, что возникнет конкуренция.

Некоторый скепсис по этому вопросу высказал, правда, Марк Гройсман, исполнительный директор Группы компаний Sawatzky в России. Продукт эконом-класса востребован и будет востребован, считает он. Но свое слово могут сказать два отрицательных фактора – снижение платежеспособности населения и невозможность взять ипотечный кредит в банке. Тот процент, который предлагают сейчас банки с учетом стоимости земли и объекта, делают попытку приобретения загородного дома совершенно бесперспективной.

Число поселков с землей без подряда удвоилось
Будет ли докризисный продукт отличаться от того, что предлагалось ранее? На этот счет в «Красивой земле» говорят следующее. Пока существенных различий не наблюдается. С начала кризиса до середины 2009 г. стоимость участков в поселках эконом-класса упала на 10-25%. Но с началом дачного сезона вырос спрос на них, что позволило многим девелоперам постепенно вновь повышать цены. Так что сейчас, по сведениям компании, цены во многих поселках уже приблизились к докризисному уровню. А участки в некоторых поселках вообще с начала года подорожали более чем на треть.

И объем спроса, и объем предложения в сегменте эконом-класса сейчас заметно выше, чем до кризиса, утверждает А.Хахоков. Только поселков без подряда на удаленности от 30-40 км от Москвы в Подмосковье до кризиса насчитывалось 40-70, а сейчас их число – не менее 120-140.

Как изменялись цены в течение кризиса, хорошо иллюстрируют данные компании «Красивая земля», в которых зафиксированы колебания стоимости земельных участков.

Цены до кризиса:
0-50 км от МКАД – от 100 тыс. руб. за сотку
50-100 км от МКАД - 75-100 тыс. руб.
от 100 км от МКАД – 25-75 тыс. руб.

Начало 2009 г.:
0-50 км от МКАД: от 45 тыс. руб. за сотку
50-100 км от МКАД - 30-60 тыс. руб. за сотку
от 100 км – от 15 тыс. руб. за сотку

Июнь:
0-50 км от МКАД: от 40 тыс. руб.
50-100 км – 30-70 тыс. руб.
от 100 км  – 13-30 тыс. руб.

Август:
0-50 км от МКАД: от 50 тыс. руб.
50-100 км – 35-80 тыс. руб.
100 км  – 15-40 тыс. руб.

Насчет спроса в компании «Партнеры земли» высказываются более сдержанно: потребитель испытывает некую неуверенность в завтрашнем дне. Поэтому отложенный спрос существует. Но насколько он отложенный – покажет время. В любом случае можно сказать, что при малейших признаках стабилизации загородные дома – первые кандидаты на покупку.

А вот в чем действительно происходят позитивные изменения, так это в качестве: в большинстве поселков эконом-класса стараются подвести инженерные коммуникации. Рост конкуренции в сегменте поселков без подряда приводит к тому, что подведенное электричество, газ, вода становятся обязательными атрибутами. До кризиса доля таких поселков с подведенными коммуникациями была ниже.

Нарисуем портрет экономичного поселка
Рынок существует несколько лет. Но единства во мнениях пока нет – что считать эконом-классом за городом. В отсутствии существенного объема предложения в докризисные времена к нему относили даже «шанхай», разномастную застройку территорий вокруг Москвы, обычно, произведенную еще в далекие советские времена. Но это вторичный рынок.

В отношении первичного рынка определиться в терминах проще. Хотя и здесь расхождение во мнениях присутствует. Например, в «Красивой земле» к современным поселкам эконом-класса относят поселки без подряда, где участок стоит в пределах 1 млн руб. и поселки с подрядом, где дом с участком стоит в пределах 3-4 млн руб.

Почему именно такая классификация? Во многом это обусловлено практикой: в последний год в продаже появилось много подмосковных поселков без подряда, где участки стоят 0,5-1 млн руб. Прибавляем стоимость строительства дома – и получаем сумму 2-4 млн руб.

До кризиса выделить поселки эконом-класса было сложнее, так как объектов и с подрядом и без по вышеназванным ценам было очень немного. С наступлением кризиса ситуация изменилась: появилось много предложений участков на расстоянии от 30-40 км от МКАД, которые продаются по относительно невысоким ценам.

Отличия «эконома» от других классов заключается в первую очередь в степени удаленности от Москвы, подчеркивает А.Хахоков. На расстоянии 20-30 км от Москвы сложно найти участок площадью 8-10 соток, который бы стоил в пределах 1 млн руб.

Возможны различия в качестве дома: на участках в ближнем Подмосковье редко строятся дома площадью меньше 300-400 кв.м, причем, вне зависимости от того, чьими силами организовывается строительство - девелопера или конечного землевладельца. В то же время на более дальних от Москвы участках чаще можно встретить дома площадью около 150-300 кв.м. В таких домах применяются более дешевые строительные и отделочные материалы, гораздо реже делается евроремонт, по сравнению с поселками в ближнем Подмосковье.

Что касается объектов инфраструктуры, то набор «благ» примерно одинаков. Подводится электричество, строится газопровод, выкапывается артезианская скважина, строятся внутрипоселковые дороги. Из социальной – в большинстве поселков комплекс объектов инфраструктуры представляет собой скверы, спортивные площадки, магазины. А вот школы и детские сады могут строиться лишь в элитных поселках, и то далеко не во всех.

По мнению Гройсмана, «портрет» загородного дома эконом-класса выглядит так. Если рассматривать то, что находится близко к Москве, например, по Ленинградскому направлению (12 км от МКАД), то это таунхаусы небольших площадей 140 – 200 кв.м., участки 1 – 2 сотки. Стоимость таких домов находиться в диапазоне $220 000 – $500 000 (7-16 млн. руб.) в зависимости от стадии готовности дома и поселка.

По Новорижскому шоссе (удаленность 38-40 км от МКАД), коттеджи до 400 кв.м. участки до 20 соток, цена до $600 000 (более 19 млн. рублей).

В «Партнерах земли» считают, что портрет может быть обрисован так.
Площадь дома – до 120-150 кв.м
Площадь участка – 10-20 соток.
Коммуникации: электричество, газ, канализация – не центральные, а на группы участков. Водоснабжение: либо скважина на группу участков, либо подключение к центральной сети.

Материалы и технологии:

• Монолитные технологии
• Каркасные технологии
• Дома с использованием фибролита.

Еще один критерий, по которому можно выделить поселки эконом-класса, привела Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследования и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». Это средняя стоимость домов до 12 млн. рублей, то есть, - сумма, за которую можно приобрести 2-3-комнатную квартиру в Москве с качественным ремонтом и в приличном районе.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», которое IRN.RU завершил в августе, таковых (в пределах 12 млн. рублей) в Подмосковье нашлось более 80 – это поселки, которые находятся в продаже. Три десятка из них - самые дешевые варианты, со стоимостью объекта до 6,5 млн. рублей (часть этих примеров приведена внизу текста, в таблице).

В частности, примерно за 10 млн. рублей можно купить дом с участком (185 кв. м. на 15 сотках) в поселке Лама-Лама в 86 км. от МКАД по Новорижскому шоссе. В поселке продаются коттеджи, участки с подрядом и без подряда. Всего здесь около 60 домовладений, площади участков – от 6 до 12 соток. Дома строятся из пенобетонных блоков и дерева. Есть пляж (рядом речка Лама), магазин, детская и спортивная площадки, прогулочная зона.

Около 8 млн. рублей стоит 217-метровый дом с участком 15 соток в поселке «Альпийский дворик» по Дмитровскому шоссе в 37 км. от МКАД. Рядом протекают целых три речки – Волгуша, Яхрома, Икшанка. Предполагается, что в поселке будет около 50 домовладений, покупателям предлагается приобрести дома, участки без подряда и с подрядом. Материалы коттдежей – оцилиндрованное бревно, клееный брус, финский брус, пенобетон. В поселке будут функционировать спорткомплекс, горнолыжный спуск, спортивные и детские площадки, магазин.

В нижней ценовой категории можно назвать поселок Тимашово, расположившийся по Калужскому шоссе в 90 км. от МКАД. В поселке - 215 домовладений. Дома строятся из оцилиндрованного бревна или бревна, скомбинированного с пеноблоком. 70-метровый дом из дерева на участке 12,6 соток предлагается за 2,8 млн. рублей. Деревянный дом площадью 260 кв. метров на таком же участке обойдется уже в 5,7 млн. рублей.

Определимся в терминах: «дальняя дача» или «коттеджный поселок»?
В чем разошлись мнения экспертов, так это в отношении так называемых «дальних дач». Можно ли их относить к классу эконома или нет? В «Красивой земле» считают, что эконом-клласс - более широкое понятие. Поэтому дальние дачи в Подмосковье можно называть поселками эконом-класса. Хотя, понятно, что не любой поселок эконом-класса можно считать дальней дачей: теоретически недорогие поселки (по указанным ценам) могут быть и в 30-километровой зоне от Москвы. Но на практике из-за высокой стоимости земли в ближнем Подмосковье такие случаи крайне редки, поэтому в большинстве случаев понятия «дальняя дача» и «поселок эконом-класса» совпадают.

В компанииSawatzky считают, что путать дальние дачи с поселками эконом-класса нельзя. Да, по цене их можно отнести к одной, невысокой ценовой категории. Но дальняя дача в концептуальном смысле предполагает сезонное проживание. Сама концепция таких поселков – другая, она предполагает наличие большой воды, лесных территорий, хорошей экологии. И как правило, это деревянное домостроение. А расположение – дальше 70 км от МКАД.

Поселки эконом-класса предназначены для постоянного проживания, с возможностью ежедневно добираться до Москвы. С более практичной для повседневной жизни инфраструктурой, с близостью расположения к объектам социальной инфраструктуры (если нет собственной) – школы и детские сады, спорткомплексы, торговые центры, медицинские центры и т.п.

Некоторый региональный аспект вносит в ход этих рассуждений вносит Ю.Сорокин («Партнеры земли»).В регионах поселки эконом-класса и дальние дачи – это не одно и то же. Хотя бы потому, что там просто нет понятия «дальняя дача». Дачи там редко располагаются дальше, чем в 10-15 км от дома. Если же сравнивать любую дачу с поселком эконом-класса, то можно сказать, что качественные дома там гораздо чаще используются для постоянного проживания (а не для сезонного), чем в Московской области. Поэтому поселок эконом-класса – это далеко не всегда дача. В отличие от дач, в поселках эконом-класса есть своя минимальная инфраструктура.

Где их искать?
Больше всего поселков эконом-класса строится на Ярославском, Симферопольском и Калужском направлениям. В «Красивой земле» это объясняют несколькими обстоятельствами. К началу кризиса на этих направлениях было еще относительно немного сформированных поселков. Особенно это касается южных направлений: на их долю приходилось не более 5-10% загородных поселков, тогда как на Рублевское и Новорижское шоссе приходилось более трети поселков. В то же время к концу 2008 года владельцы многих крупных участков на Ярославском и южных направлениях были готовы вывести их на продажу. «Нераскрученность» этих направлений позволила продавать землю в этих районах по относительно невысоким ценам, что в кризис стало особенно актуальным.

Только на Симферопольском направлении Компания «Красивая Земля» реализует более десяти проектов на расстояниях от 40 до 120 км от Москвы. Стоимость таких участков составляет 30-100 тыс. рублей за сотку.

Важное дополнение вносят в компании Sawatzky. На разных направлениях отдаленность будет разная. Если на Новой Риге такие поселки «начинаются» от 40 км от МКАД и далее, то, например, на Ленинградском направлении – от 12 км от МКАД. Уровень цен тоже разный. На Новорижском шоссе стоимость объекта варьируется от $300 000 – $600 000, на Ленинградском - от $220 000 до $500 000.

Резюме
Поселки эконом-класса на загородном рынке изначально считались дефицитом. Потому как загородный рынок развивался абсолютно с другого конца – от строительства дорогих домов. То есть сначала насыщался спрос очень богатых клиентов, потом – менее богатых и т.д. Во многом это связано с конъюнктурой земельного рынка,  когда «административные расходы», которые несут девелоперы, таковы, что строительство жилья эконом-класса не окупает затрат. Изменил ли кризис расклад сил? Хочется верить, что да, и воленс-неволенс рынку придется поворачиваться лицом к потребителю. Но спешить с радостными прогнозами, мол, настала эра эконом-класса, мы тоже не будем. Судить о чем-то можно будет, когда уляжется «сезонный спрос».

Интернет-журнал о недвижимости www.Metrinfo.Ru