Неподнятая целина

27.05.2009 Оптовые покупатели крупных наделов — девелоперы не могут себе позволить начать строительство новых проектов«, — объясняет причину Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». В сегменте участков под коттеджное строительство сделок нет, говорит Максим Лещев, гендиректор «Гео девелопмент», бизнес по строительству поселков сейчас мало кого интересует. Даже скидки малоэффективны.
Мегапроблемы

Крупные проекты площадью более 500 га в 70% случаев остановлены, подсчитал Павел Здрадовский, гендиректор Paul's Yard. «Продолжают активно строить только девелоперы, которые до кризиса успели реализовать проект на 80%», — добавляет он.

На несколько лет заморожен проект «Остров Барвиха», сообщает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Владельцы «Острова Истра» — MCG и Альфа-банк — ищут на него покупателя (Истринское водохранилище, 1150 га, 1,5 млн кв. м жилья). Capital Group предусмотрительно вышла из проекта.

Заморожено «Большое Домодедово» (Каширское шоссе, 15-й км, 3000 га, 12,5 млн кв. м жилья). Инвестор — компания Coalco в настоящее время продает участки, ранее предназначавшиеся под возведение «Большого Домодедова», мотивируя решение стремлением привлечь соинвесторов в мегапроект, добавляет Андрей Пучков, директор по инвестициям Urban Group.

Сокращен проект «А-101» (Калужское шоссе, 13 000 га, 13 млн кв. м жилья) компании «Масштаб». По информации Urban Group, сейчас ведутся переговоры по продаже 4000 га правительству Москвы под строительство жилья экономкласса. Лещев опровергает эту информацию: по его данным, УК «Масштаб» не продает землю правительству, хотя компания и заморозила некоторые проекты.

Мегапроекты были ориентированы в основном на элитный и бизнес-сегменты, которые достигли стадии насыщения еще до кризиса. «С учетом общего экономического спада велика вероятность, что жить в “городах миллионеров” будет просто некому», — прогнозирует Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. Наибольшие сложности возникли также у проектов класса de luxe, выход которых на рынок был запланирован на 2009 г., отмечает Литинецкая.

Лендлорды, по мнению Лещева, придерживаются примерно одной тактики: сокращают издержки, увольняя людей и останавливая проекты, ищут партнеров-соинвесторов и пытаются продавать земли.

«Промсвязьнедвижимость» рассматривает различные варианты развития земельных активов, в том числе с привлечением партнеров, сообщили в пресс-службе компании. Предложений много, отметили в компании, но главный критерий — возможность партнера инвестировать в проект.

Крупные землевладельцы предлагают на рынке не более 10% своих активов, считает Пучков. «Абсолют ИГ», «Агросоюз ГАК», «Вимм-Билль-Данн», группа «Разгуляй», «Корпорация “Знак” и др.», — перечисляет он. Предложение возросло за счет вывода на рынок участков от средних и мелких землевладельцев, полагает эксперт. И будет увеличиваться — продажа земли позволяет получить живые деньги для погашения долговых обязательств. В I квартале 2009 г. несколько крупных землевладельцев уже выставили на продажу свои активы по ценам в несколько раз ниже, нежели в докризисный период, говорит Литинецкая.

Много свободных наделов предлагается в Тульской, Калужской, Тверской областях, отмечает Таганов. Стоимость некоторых лотов составляла от 300 руб. за сотку при суммарном фонде в 1500 га. «Эти предложения были рассчитаны на несведущих девелоперов, и часть из них на это польстилась», — рассказывает эксперт. Освоение приобретенного сегодня большого надела земли требует огромных денежных и временных вложений, на это может уйти 50 и даже 100 лет.

Скидки за опт в настоящее время доходят до 50-70%, отмечают эксперты. Заметнее всего, практически в 5-10 раз, упали оптовые цены на сельскохозяйственные земли в зоне от 50 км от МКАД, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость». В ближнем Подмосковье, до 30 км от МКАД, оптовые цены упали в 2 раза, в зоне от 30 до 50 км — в 4 раза.

По оценкам Гаджиева, с начала кризиса цены снизились на 50-70%. Коррекция имеет место по всем направлениям. «К примеру, в конце прошлого года к нам поступило интересное предложение о продаже участка земли на Новой Риге, расположенного в 17 км от МКАД, — рассказывает Гаджиев. — До кризиса эта земля стоила $33 000 за сотку, нам ее предлагали продать с дисконтом в 70-80%». По данным Blackwood, на рублево-успенском направлении предложение земельных участков возросло в несколько раз. «Впервые в истории “рублевского рынка” предложение превышает спрос», — удивляется Литинецкая.

Но в целом оценить стоимость оптовых продаж сложно. «Сделки по оптовой покупке земельных активов проходят вне рынка, истинную цену открывают, как правило, конкретному покупателю, — объясняет Виктор Мартанов, начальник отдела продаж управления реализации проектов компании “Велес Капитал Девелопмент”. — В условиях кризиса ценообразование в таких сделках зависит от закупочной стоимости и финансового состояния продавца». Кроме того, оптовых сделок крайне мало. По данным «Миэль — Загородная недвижимость», например, в марте были заключены две сделки на общую площадь 100 га.

Земля для дела

Спросом пользуются в настоящее время, по данным Лещева, земли промышленного назначения. В отличие от полей под ИЖС промземли покупались и покупаются, утверждает он. Спрашивают участки по любым направлениям и в любой удаленности от МКАД. По данным Ольги Кузякиной, руководителя отдела земельных отношений Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, самыми привлекательными являются участки, расположенные не далее 5 км от МКАД. Но гораздо большее значение для покупателей имеет не километраж, а инфраструктура участка. Например, под Серпуховом «Гео Девелопмент» продает участок по $3000 за сотку, хотя на этом удалении от Москвы сотка должна стоить $1000. Просто на данном участке уже есть электричество, газ и ж/д ветка. Поэтому повышенным интересом пользуются технопарки, где коммуникации подведены, а мощностей достаточно для производства. Голые земли в разы дешевле.

По информации «Гео Девелопмент», в 15-30 км от МКАД земли промназначения стоят $5000-7000 за сотку. В 80 км — уже $1000 за сотку. Дисконт на неликвидные участки достигает 80%, но такие сделки единичны, утверждает Лещев. Цена на ликвидные земли может даже расти.

Земли промназначения сегодня интересуют, по информации Кузякиной, торговых операторов — для строительства собственных ТЦ, складских операторов — для расширения собственной сети и производителей (по большей части российских). Под торговые центры спрашивают в основном 4-5 га, под склад — 3-4 га. Основной спрос сосредоточен в Московской области. В регионах земли промназначения потеряли свою привлекательность.

«В марте — апреле 2009 г. покупатели начали подписывать соглашения о намерениях. Мы ожидаем, что сделки по приобретению участков должны пройти в июле — сентябре 2009 г.», — полагает Кузякина. В настоящее время компания сопровождает 12 таких сделок.

Крупная распродажа

«Когда продажи больших земельных наделов встали, одной из стратегий стало межевание и продажа голых земельных участков по оптовым ценам с небольшим дисконтом (20-30%), — рассказывает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. — Покупатель по цене ниже рыночной приобретает участок, землевладелец получает наличные без значительных затрат со своей стороны».

Но межевание с последующей продажей в розницу, по данным Лещева, в совокупности составляет менее 1% от общего объема земель, находящихся в собственности, — хватает «на зарплату» сотрудникам. «Хотя для розничного рынка это заметная прибавка предложения», — добавляет он. Скидки на качественные участки в розницу в среднем составляют не более 10%, утверждает Лещев. В то же время собственники в поисках покупателей увеличили комиссионные брокерам с 3-4% до 10% и более.

«Промсвязьнедвижимость» для мелкого и среднего бизнеса продает участки размером до нескольких гектаров. «Что касается розницы, в настоящий момент мы занимаемся маркетингом и с лета начинаем активные продажи урбанизированных (обеспеченных всеми коммуникациями) участков под коттеджное строительство без подряда», — объяснили в пресс-службе компании.

Участки без подряда эксперты называют популярным товаром. По сравнению с докризисным периодом этот сегмент увеличился, по данным «Инкома», примерно на 50%. На сегодняшний день продажу осуществляют около 50 поселков Московской области. Стоимость участка колеблется от 2 млн до 15 млн руб., говорит Таганов. Размер наделов без подряда в среднем составляет от 8 до 20 соток, а средняя цена — 5-7 млн руб. Большинство сделок не превышают 10 млн руб. По данным Алексея Костенко, руководителя направления загородной недвижимости МИАН, цена сотки на участке без подряда начинается от 25 000 руб. и может достигать 1,3 млн руб.

По данным Zemer.ru, участки мелкой нарезкой и без подряда активно реализуют «Красивая земля», RDI, NTT Development и др. Под брендом «Своя земля» (торговая марка компании «Финансы и недвижимость» вышла на рынок в сентябре 2008 г.) продаются участки от 10 до 30 соток в организованных дачных поселках в Раменском, Воскресенском, Сергиево-Посадском районах Московской области. В феврале компания открыла продажи участков без подряда «суперэкономкласса» по дмитровскому направлению в 35, 45 и 60 км от МКАД ($1750-4500 за сотку) в поселках «Дмитровские полянки», «Ульянки», «Сосновый» и «Надеждино».

Распродажа земель без подряда имеет свои подводные камни — покупатели понимают, что единой концепции застройки нет, гарантии наличия инфраструктуры тоже нет. «К нам обращалась одна компания с просьбой проанализировать использование участка на Новой Риге: дробить и распродавать его или сохранить концепцию, — рассказывает Гаджиев. — В итоге этот проект заморозили, так как если продавать землю без подряда по частям, то покупатели найдутся только на первые участки. Массового покупателя в такой поселок не привлечь».

Бумажный этап

Кризис, возможно, даже окажет своеобразную услугу землевладельцам: у них появилось время заняться тщательной разработкой мастер-планов огромных территорий.

«Открытие инвестиции» («ОПИН») в проекте «Большое Завидово» (курортный комплекс на 1500 га) в расчете на предстоящее оживление рынка начинают строительство профессионального гольф-поля на 18 лунок и марины на 500 яхт на Иваньковском водохранилище. Коттеджи в этом году компания, по словам Константина Забродина, заместителя гендиректора «ОПИН», продавать не будет, только построит три модельных дома по каркасно-деревянной технологии Viceroy (при массовой застройке стоимость 1 кв. м с отделкой — $500), подведет коммуникации. «Мы хотим сформировать спрос», — говорит он.

Marshall Group владеет более 20 500 га в Московской и других областях. «Нам предлагают участки и проекты, но у нас собственный большой земельный банк», — говорит Майкл Голомб, управляющий партнер Marshall Real Estate Management. Начать до кризиса многие проекты компания не успела, чему теперь ее руководство радо. По словам Голомба, компания занимается увеличением текущей стоимости земельных активов через изменение категорий и видов разрешенного использования участков, территориальное планирование и работы по включению земель в территории населенных пунктов. Земли сельхозназначения, которых у Marshall Group большинство, компания, по словам Голомба, сдала в аренду операторам.

Земельный банк «Промсвязьнедвижимости» насчитывает около 4000 га под девелопмент. «Ряд проектов определены нами как приоритетные. Пока они находятся на разных стадиях проработки», — сообщили в компании.

Urban Group собирает исходно-разрешительную документацию по своим проектам, проектирует, получает разрешения и согласования. «Для нас важно встретить окончание кризиса в готовности быстро выйти на строительные площадки», — говорит Пучков.

Живее все живых

Проектов, которые реализуются, немного, но они все же есть. В частности, в рамках инвестсоглашения с местной администрацией, подписанного 2,5 года назад, «Велес Капитал Девелопмент» на территории Заокского района Тульской области строит дачные и усадебные коттеджные поселки, горнолыжную трассу, инфраструктуру для обслуживания катеров и яхт на Оке, гостиничные комплексы, спортивно-оздоровительные комплексы, объекты сервиса, развлекательные центры и т. д.

Заявленные поселки строятся, «Велес Капитал Девелопмент» выступает риэлтором некоторых из них: «Велегож-Парк», «Приволье. Усадьбы на Оке». Реализация «Велегож-Парка» происходит при финансовой поддержке Среднерусского банка Сбербанка РФ. «Продажи идут хуже, чем в прошлом году, — пожаловались в компании. — Демпинга нет, конкуренты тоже не снижают цены, максимальные скидки — 20-25%, и только разовые». В Московском регионе у «Велеса» клубный поселок «Дарьино», квартал 78 ЖК «Потапово» (ЮЗАО), поселок «Усадьба Аносино» (Новорижское шоссе, 28-й км).

«ОПИН» продолжает строительство «Павлово», «Пестово» и «Мартемьяново».

Marshall Group в настоящее время продолжает два проекта, начатых до кризиса: поселки «Окская слобода» и «Царьград», рассказывает Голомб. За первых два весенних месяца в «Окской слободе» было продано 22 дома. Сейчас компания продает там землю без подряда, это выгоднее и владельцу, и покупателю, считает Голомб.

УК «Гагаринлэнд» выделила участок земли на берегу реки, который изначально предназначался под VIP-поселок, под малобюджетный дачный проект «Новые дачи» (110 деревянных домов площадью от 68 до 200 кв. м на 12 сотках, сдача первой очереди — в сентябре 2009 г.). Цена — от 2,5 млн руб.

Rodex Group развивает 10 текущих проектов в Московской области, Санкт-Петербурге, Уфе, Башкортостане, Самаре и Перми. Существуют планы по выходу с проектами в Республику Татарстан и Ярославль, говорит Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group. По его словам, не заморожен ни один заявленный проект, холдинг продолжает строительство за счет собственных ресурсов. К 2013 г. Rodex планирует иметь управляющие компании в 21 регионе и нацеливается на приобретение ликвидных участков под строительство поселков. «Мы уже практически выкупили два участка в Подмосковье на Можайском водохранилище и один под Санкт-Петербургом. Сейчас ведутся переговоры о покупке одного проекта в Самаре», — говорит Теряев.

Ведомости. Приложение "Стены бизнеса"
www.vedomosti.ru
Теги: Земельные участки, Земля, Земельный рынок