По данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), количество банкротств в РФ приближается к рекордному показателю 2009 года. В третьем квартале текущего года о банкротстве объявили 3227 компаний. При этом на балансе компаний и кредитных организаций, которые находятся в стадии банкротства, находятся десятки и сотни ликвидных активов. Во многих случаях выясняется, что они оставались без внимания по 5-10 лет. Причины разные: иногда такие активы выпадали из периметра внимания собственников как не имеющие даже второстепенного значения для основного бизнеса, иногда, будучи приобретёнными как заведомо непрофильные (например, залоговое имущество у кредитных организаций), оставлялись в стороне в силу отсутствия необходимых компетенций.
В критических ситуациях, таких, как банкротство или тяжёлый финансовый кризис, об этих активах вспоминают и стараются избавиться от них с целью получения средств для покрытия убытков или пополнения конкурсной массы. Чаще всего в подобных случаях вопрос о получении справедливой цены за них отходит на второй план.
Также, если взглянуть на случаи вынужденной реализации активов под несколько иным углом, можно заметить и другую проблему, а именно, что при казалось бы, обширной нормативной базе, этот процесс продолжает сохранять низкую транспарентность процедур реализации имущества. Отсутствие простых и ясных однозначно трактуемых правил, хорошо отлаженных процессов "a la McDonald's" -- пришёл, увидел и купил-продал, -- зачастую и составляет основную сложность, причём как для продавцов, так и для покупателей.
Подобная, на первый взгляд, драматическая ситуация имеет и свои плюсы для тех, кто, как говорится, понимает. Работа по приобретению вынужденно реализуемых активов может приносить умелым игрокам прибыли, измеряемые сотнями процентов, что, впрочем, не страхует от получения аналогичных убытков, однако вероятность такого развития событий существенно ниже.
Рекомендации для людей, принимающих решения о начале реализации активов, будь то действующие собственники или уже сменившие их, к примеру, конкурсные управляющие, могут быть следующими. Во-первых, изучить опыт крупных корпораций, таких, как например Агентство по страхованию вкладов, по роду своей деятельности занимающихся ежедневно и продажей на профессиональном уровне такого рода активов и в силу "производственной необходимости" выработавших чёткие механизмы и критерии. Во-вторых, это выбор нужной стратегии при работе с активом, а именно, что, например, выгоднее: немедленно продать актив (что не всегда делает возможным получение адекватной цены за него с учётом текущей рыночной конъюнктуры, состояния самого актива и т.д.), или же "подержать", поработать с активом, тем самым улучшив его рыночные характеристики и повысив его капитализацию, пусть и за счёт дополнительных инвестиций в отдельных случаях. В качестве подтверждения выше сказанного могу привести опыт превращения много лет убыточного металлообрабатывающего завода в Московской области, продолжавшего свою деятельность лишь благодаря упорству (достойному лучшего применения) предыдущего собственника, в современный логистический комплекс, площадью более 170 000 кв. м и стопроцентной заполняемостью, или наоборот, практически брошенному акционерами полукустарному производству одного из лидеров Уральского региона по производству полимерной продукции и кирпича. Естественно, цена таких активов возрастает в разы.
Земля всегда имеет цену. Земля Московского региона имеет высокую цену. Мы привыкли, что обычно это относится к землям под жилую застройку, но ведь есть земли и другого назначения. Например, промышленные или сельскохозяйственные земли. Именно о перспективе земель такого назначения нам рассказал генеральный директор DTI Property Management Антон Белобжеский.
— Антон, в последнее время можно встретить мнение, что у нас стали развиваться новые виды производства, а в связи с этим у Подмосковья есть все шансы стать крупной строительной площадкой именно для промышленных объектов. Вы разделяете это мнение?
— Нет. Я считаю, что это глупости. Для того чтобы промышленная площадка стала именно такой, она должна быть оснащена промышленной инфраструктурой: светом, газом, дорогами и т. д. А таких площадок в Московской области крайне немного. Вот если собственники таких участков начнут их как-то развивать в этом направлении, делать земли удобными для промышленных объектов, то их ждет успех. Но это же лишь мечты, а так ни один промышленный бизнесмен не возьмет участок в чистом поле. Слишком уж здесь велики риски по вводу промышленного объекта.
— Антон, вот вы сказали, что земли сельскохозяйственного назначения не так-то и интересны на рынке. А почему?
— Московский регион — зона рискованного земледелия. Без значительных дотаций успешно осуществлять здесь сельскохозяйственную деятельность невозможно. Иногда, конечно, встречаются успешные примеры, но это единичные случаи каких-то тепличных хозяйств или предприятий, имеющих гарантированный спрос на свою продукцию. Объясняется это тем, что себестоимость единицы промышленного сельскохозяйственного производства в Подмосковье на порядок выше, чем, например, в соседней Тверской области или Черноземном районе.
— В последнее время земли именно под сельское хозяйство привлекают к себе повышенное внимание. Планируется ужесточение контроля за их использованием. Государство стало считать, что сельскохозяйственные земли должны использоваться исключительно по своему прямому назначению. Как лично вы расцениваете такие инициативы?
— Я считаю, ужесточение — исключительно политическое решение. Желаю, чтобы люди, которые приняли такое решение, смогли получить эффективный результат. Как говорится, Бог им в помощь.
