Как выбирать загородные участки

Список блогов Текущий блог
Войти Регистрация


 Илья Ануров, Арбитражный управляющийОтдавая свой участок партнеру под строительство жилого микрорайона, можно лишиться не только дохода, но и земли. Взвешивайте свои риски!
Земля, как и любой актив, требует вложений. А, как известно, если актив не приносит прибыль, он становится пассивом. Вкладывать собственные деньги не всегда есть возможность, и еще реже желание. Вот и приходиться искать партнеров «для совместной реализации проекта». Один из наиболее распространенных способов использования участка – жилищное строительство. Казалось, ничего не надо желать, а только ждать, когда профессиональный девелопер построит на твоем участке дома, продаст квартиры счастливым владельцам и выплатит тебе часть прибыли проекта. И рисков, на первый взгляд, никаких. Сдал в аренду участок на период строительства – получай доход и жди окончания проекта, чтобы получить еще больший доход.

Ключевой момент здесь: «На первый взгляд». Сначала идет все хорошо. Девелопер занимается всеми документами, меняет ВРИ, получает разрешения, повышает стоимость твоего участка подведением коммуникаций. Да еще и аренду платит. И гордо именуется Застройщик! Правда, бывает, что нехорошо может пойти и сначала. Тогда вместо этого продолжаются обещания, что это вот-вот начнется. Но допустим стройка начата и пришли первые покупатели. Ах да, извините, не покупатели, а участники долевого строительства. Вот тут и есть главный детальный дьявол. Как только первый из них подписал с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, Росреестр одновременно с регистрацией этого договора, регистрирует залог Вашего прекрасного участка в пользу участника долевого строительства. И с этого момента Ваше безмятежное существование закончилось, поскольку Вы всецело зависите от выполнения обязательств перед этим самым участником долевого строительства Вашим партнером – застройщиком. Этот процесс Вы, естественно, не контролируете. И если «что-то пошло не так», а именно, остановилась стройка по любой от Вас не зависящей причине, то, в лучшем случае, застройщик будет продолжать платить Вам аренду, а в худшем только кормить обещаниями, что все наладится. В этом девелоперы преуспели лучше представителей всех других отраслей.

И вот Ваше терпение лопнуло! Расторгаете договор аренды и выгоняете нерадивого девелопера. Теперь Вы точно знаете, что он нерадивый (аренду не платит). И начинается все сначала. Опять «пассив» надо превратить в «актив». Но не получится: актив, то Ваш в залоге. И любой Ваш новый партнёр это сразу узнает, взяв выписку из ЕГРН. Теперь Вы точно в тупике. Расходы идут, а сделать с участком ничего нельзя.

Но это еще не полный кошмар. А вот если участники долевого строительства подадут заявление о признании банкротом Вашего бывшего лучшего друга – застройщика, тогда совсем плохо. Даже аренды Вы не увидите, так как будете в очереди кредиторов за участниками долевого строительства. А еще в соответствии с последними поправками в 7 параграф закона «О несостоятельности (банкротстве)» Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства наложит запрет на расторжение договора аренды в том случае, если Вы не успели сами его расторгнуть до банкротства. Чьи интересы будет защищать Фонд в первую очередь видно из его названия. И это явно не землевладелец.

Единственный совет землевладельцам от попадания в такие ситуации – это не жалейте времени и ресурсов на проверку способности девелопера выполнить прекрасный план, который Вам будет представлен перед подписанием договора аренды земли. И проработайте все сценарии выхода из проекта до вхождения в партнерство. Актив, безусловно, должен работать, но не в убыток собственнику. Привлечение дополнительных трудовых, финансовых, временных ресурсов на подготовку сделки это скорее вложения, чем расходы. Вложения в защиту актива, которым Вы владеете.


Теги: земля, недвижимость, Девелоперы, Риски в недвижимости, строительство, банкротство Постоянный адрес
Просмотров: 159495
Комментариев: 270


 Илья Ануров, Арбитражный управляющийПочему во многих поселках нет интернета?
Все, кто живут за городом, знают, что там стационарный интернет там – роскошь, а никак не обыденность. По моим оценкам, интернета нет не менее чем в 40-50% подмосковных поселков и в том числе в подавляющем большинстве поселков эконом-класса. Почему так, ведь в современном мире нам интернет нужен практически не меньше, чем свет или вода?
Вопрос сводится в общем-то к стандартной проблеме: потребитель и продавец пока не сходятся в цене. Стоимость проведения интернета сильно варьируется в зависимости от удаленности от ближайшего города, а также географических и геологических особенностей территории, где пройдет кабель. Поэтому в одном случае подведение может стоить 300 тыс. рублей, а в другом 1,5 млн рублей.
При таких ценах для поселка на 100 домов – а это поселок средних размеров – стоимость подключения будет начинаться от 3 тыс. рублей. Так вот – как показывает практика, в поселках эконом-класса далеко не каждая семья готова оплачивать эту сумму. Многие приезжают в свои дома лишь на выходные и праздники, и большое количество интернета им просто не нужно. А если и нужно – то многие предпочитают беспроводной интернет: он не всегда такой быстрый, как стационарный, но зато пользователь не стеснен в перемещениях. И может выходить в интернет, например, отдыхая в беседке или лежа на берегу реки.
Об этом свидетельствует и тот факт, что как показывает практика, перспективы подведения интернета или их отсутствие абсолютно не влияют на темпы продаж участков и домов.
Однако возможности подключения к интернету не сразу, а спустя какое-то время после проживания в поселке никуда не исчезают. В большинстве случае при прокладке коммуникаций девелопер оставляет резерв для интернет-кабеля. Дальше дело за малым: жителям остается объединиться между собой и найти компанию, которая готова будет этот кабель проложить и довести разводки до каждого дома.


Постоянный адрес
Просмотров: 3423
Комментариев: 155


 Илья Ануров, Арбитражный управляющийДобровольно-принудительные услуги для жителей поселков
Любого покупателя недвижимости – будь то городская или загородная – преследует неотступный страх: ограничится ли его плата за вожделенный дом той суммой, которая указана в договоре купли-продажи? Или последуют дополнительные расходы? И если да, то в каких масштабах?
Ремонт и отделку сейчас не рассматриваем (кстати, принудительными эти расходы назвать сложно: все-таки это выбор самого владельца недвижимости). В данном случае хотелось бы обратить внимание еще на несколько возможных статей расходов. Много их или нет – зависит от того, что входит в комплект дома. Этот вопрос, разумеется, необходимо уточнять заранее.
Распространенная статья - возможная оплата услуг технадзора. Если поселок заявлен как поселок с подрядом, но при этом покупателя не устраивают предлагаемые девелопером проекты и он хочет прибегнуть к услугам стороннего архитектора и подрядчика, девелоперу придется настоять на оплате покупателем услуг технического надзора. Необходимость в этой услуге возникнет и в том случае, если проект принадлежит девелоперу, но подрядчики – сторонние. Суть услуги в том, что инженеры, представляющие компанию девелопера, регулярно осматривают строящийся дом, контролируя соблюдение строительных нормативов, соответствие архитектурного проекта стилистике поселка. То есть по сути они проверяют, насколько то, что построено, соответствует тому, что заявлено на бумаге. А заодно - выполняют ли строители правила ведения работ в поселке, не мешают ли соседям и т.д. Стоят такие услуги от 200 до 300 тыс. рублей. Как правило, платеж разбивается по месяцам, и в месяц может составлять 30-40 тыс. рублей.
Не самая распространенная, но достаточно весомая статья расходов – приобретение газовых котлов. И здесь дело не в том, что девелопер хочет сэкономить на котле. Просто по нормативам БТИ газовая труба должна быть доведена до бойлерной с улицы и на улице заглушена. А дальше уже предполагается, что собственники доделают подключение своими силами, то есть купят газовый котел, установят его и подсоединят трубу. В противном случае, требование по подведению газовой трубы не будет выполнено, дом может быть не принят в эксплуатацию.
Это означает, что жителей поселка ждут расходы на покупку и установку газового котла. Примерная стоимость вместе с установкой составляет $10-15 тыс.

(продолжение следует)


Постоянный адрес
Просмотров: 2367
Комментариев: 0





«   Ноябрь 2021   »

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30          


Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Спецпредложения

Хвойный лес
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 74 км
Площадь: от 8 до 23 соток
Цена: от 70 000 руб. за сотку
Тел.: 8 915 390 55 44 
Клушино
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,20 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 170 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Лунёво-Новое
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,16 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 260 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Лобаново
Регион: МО 
Трасса: Каширское  ш., 39 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 70 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 915 390 55 44