Пять главных тенденций рынка элитных коттеджей в 2018 году

21.12.2018 В 2018 году на загородном рынке элитного жилья Московского региона вновь появились малые застройщики, усилилось влияние региональных покупателей, нарушилась традиционная сезонность спроса, а также почти исчезли скидки. Эксперты «Метриум» рассказали об этих и других основных тенденциях уходящего года на элитном рынке загородной недвижимости.

Возвращение малых застройщиков

В 2018 году на рынок коттеджей Московского региона вернулись малые застройщики, которые ведут строительство в небольших масштабах. Они возводят (реконструируют, ремонтируют) для последующей продажи одновременно от 1 до 6 коттеджей.  Такая схема строительства была распространена до 2014 года. В период последовавшего затем кризиса спрос сократился, и на рынке практиковались значительные дисконты (достигавшие 50% от стоимости дома), что сделало нерентабельным бизнес-модель мелкомасштабного инвестиционного строительства. В связи с этим в 2015-2017 гг. большинство малых застройщиков оставили эту нишу. Однако были и те, кто рискнул продолжить деятельность в кризисных условиях и не прогадал.  

«Оставшиеся на загородном рынке малые девелоперы в посткризисные годы смогли удовлетворить спрос на новые дома, в то время как рынок был затоварен старыми и неликвидными объектами, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Они продолжили строительство в ограниченных масштабах и, по сути, аккумулировали спрос тех клиентов, которые в это время пришли на рынок в поисках новых домовладений с отделкой, актуальным дизайном и продвинутым техническим оснащением. Наблюдая такую тенденцию, малые девелоперы начали наращивать свою активность. По нашим оценкам, доходность их проектов достигала 30-40%. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году такие игроки будут и дальше наращивать предложение своих продуктов».
По подсчетам экспертов «Метриум», на данный момент на загородном рынке работает порядка 10 малых «игроков». Как правило, они предлагают клиентам домовладения в разных сегментах: можно встретить объекты как за $2-3 млн, так и от $10 млн.

Преображение портрета покупателя

В 2018 году стремительно менялся потрет покупателя элитной загородной недвижимости Московского региона. Аналитики «Метриум» отмечают две основные тенденции: расширение географии происхождения клиентов, а также рост разнообразия их профессиональных занятий.
В уходящем году доля региональных клиентов достигла 26%. Чаще всего обращения поступали от жителей следующих городов: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Воронеж, Ростов-на-Дону, Брянск, Самара, Волгоград, Уфа, Саранск, Красноярск.
Кроме того, эксперты «Метриум» отметили увеличение числа покупателей, чьи профессиональные интересы лежат в области сельского хозяйства, агропромышленного комплекса, а также интернет технологий. На таких клиентов пришлось порядка 32% запросов на поиск загородного элитного жилья в Московском регионе.  

Нарушение сезонности спроса

В 2018 году эксперты по загородному рынку недвижимости «Метриум» отметили изменения в традиционных периодах подъема и спада активности покупателей. Если в предыдущие годы четко выделялись две волны повышенного числа обращений (весна и осень), то в 2018 году все изменилось.
Во-первых, активность клиентов начала быстро расти еще до наступления весны, в феврале, хотя обычно в этот месяц потенциальные покупатели неохотно ездят на просмотры.

Во-вторых, после весенней волны активности не наступил летний спад, как в предыдущие годы. Обычно он был связан с сезоном отпусков, что отражалось на уменьшении числа обращений с мая по август. В 2018 году во все летние месяцы и в сентябре активность покупателей оставалась на высоком уровне.

В-третьих, резко снизилось число обращений в октябре и ноябре, хотя в прошлые годы именно в эти месяцы фиксировалось наибольшее число звонков, заявок и просмотров.

«Природа этих изменений до конца не ясна, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Возможно, это связано с тем, что обеспеченные люди все чаще организуют дополнительный семейный отдых осенью, в период похолодания и школьных каникул. Это вполне может сказаться на их активности в октябре-ноябре.».
Тем не менее эксперты «Метриум» отмечают, что суммарное число обращений постепенно возрастает, несмотря на изменение сезонности. За 10 месяцев 2018 года в офисы продаж поступило 2,3 тыс. звонков, что на 10% больше, чем за весь 2017 год.

Локальный рост цен

В 2018 году на рынке загородной недвижимости продолжилась стагнация цен. По данным аналитиков «Метриум» за три квартала средняя стоимость квадратного метра в загородных домовладениях московского региона на наиболее популярных направлениях выросла только на 4%.

Однако в отдельных локациях был отмечен резкий рост цен на коттеджи и земельные участки. По наблюдениям экспертов «Метриум», этому предшествовало появление поблизости новых объектов инфраструктуры. Так, в коттеджном поселке «Раздоры» рост средней стоимости сотки на 45% совпал по времени со строительством школы по соседству. Если в прошлом году земля здесь стоила $55 тыс. за сотку, то в 2018 году она возросла до $80 тыс. за сотку.  

Похожая скачкообразная динамика цен наблюдается везде, где развивается инфраструктура: социальная, транспортная и коммерческая. В связи со строительством дорог в Московской области и Новой Москве в уходящем году локальный рост цен наблюдался также на многих направлениях загородного рынка новостроек.

Исчезновение скидок

По подсчетам экспертов «Метриум», в 2018 году на 28% сократилось количество коттеджей, владельцы которых были готовы давать скидки. Снизился и средний размер дисконта. В ценовом диапазоне свыше 100 млн рублей этот показатель сократился с 20% до 15%, а в диапазоне от 60 млн до 100 млн рублей – с 15% до 10%.

Причем, как отмечают эксперты «Метриум», собственники ликвидных домовладений (новостройки или вторичные дома с актуальным ремонтом и обновленными коммуникациями) часто вовсе отказываются от торга. При этом к сокращению среднего размера скидки также привело постепенное снятие с продажи наименее привлекательных и дорогостоящих объектов, чьи владельцы были готовы предоставлять повышенные дисконты.
«Основная причина изменений дисконтной политики на загородном рынке элитных коттеджей – это дефицит ликвидных продуктов, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Дело в том, что рынок затоварен морально и технически устаревшими домами, которые не отвечают требованиям покупателей и при этом стоят дорого. По нашим оценкам, такие коттеджи образуют порядка 80% предложения. Одновременно в ограниченном количестве появляются новые дома с качественной отделкой, современной меблировкой и техникой, актуальной архитектурой. Их появление сразу влияет на рынок в целом, вынуждая собственников неликвида либо резко «обрушивать» цены на свои объекты (что позволяет найти покупателя), либо сдавать дома в долгосрочную аренду, либо подвергать старое жилище глубокой реновации.

Соответственно, средний уровень скидок при этом падает, что, впрочем, не мешает росту спроса.

В уходящем году были зафиксированы очень крупные сделки. Было продано не менее шести объектов стоимостью свыше $10 млн. В целом мы отметили увеличение площади продаваемых домовладений. Если в 2017 году больше половины сделок заключались с домами площадью от 450 кв. м до 550 кв. м, то в этом году верхняя граница достигла 700 кв.м. Это свидетельствует о возвращении на рынок клиентов с солидными бюджетами (от 60 млн рублей). Такие покупатели не рассматривают неликвид, но готовы платить солидные суммы за новые объекты от малых девелоперов. Полагаю, в будущем году именно они поспособствуют дальнейшему восстановлению рынка».

Теги: Загородная недвижимость

Все новости

Читайте также

Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?
5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Илья Терентьев, "Группа ЗЕМЕР"
22.01.2019
Вниманию землевладельцев!
Георгий Найденов, Группа ПСН
10.01.2018
Развитие промышленных парков в Московской области

Спецпредложения

Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Миловидово
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш., 25 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 95 000 руб. за сотку   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29