Тотальный полуфабрикат vs готовое жилье

20 июня 2016 года Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости провел III Девелоперские дискуссии. Мероприятие прошло при поддержке «Коммерсантъ Дом» и Газеты Glavred Today. Генеральным партнером выступила компания «Завидово Девелопмент». В присутствии журналистов снова встретились представители девелоперских, риэлторских и архитектурных компаний.

Тема III Девелоперских дискуссий была сформулирована следующим образом:

ГОТОВЫЙ ПРОДУКТ.

Загородное жилье, готовое к въезду: экономика, маркетинг, развитие сегмента

В I сессии проект «Завидово» вниманию участников представил Дмитрий Окороков, президент «Завидово Девелопмент».

Экспертизу и оценку проекта провели:

· Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate

· Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk

· Юрий Рожин, партнер, член совета директоров Kaskad Family

· Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate

· Сергей Непомнящий, главный архитектор Института гелиотектуры

· Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»

· Екатерина Семихатова, партнер People2People

Модераторами мероприятия выступили:

· Руководитель цикла — шеф-редактор журнала «Российский строительный комплекс» Наталья Крол

· Шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, обозреватель ИД «Коммерсантъ» Марта Савенко

Место действия

Площадкой для проведения девелоперских дискуссий стал отель Radisson Rezort, Zavidovo – а также вся территория проекта «Завидово» , который находится на границе Тверской и Московской областей, на реке Дойбице, впадающей в Иваньковское водохранилище. Место интересно тем, что здесь, в Конаковском районе, компания «Завидово Девелопмент» ведет масштабные преобразования. В рамках проекта освоено несколько крупных участков, застраиваемых домами разной этажности и классности, создан гольф-клуб с профессиональным гольф-полем в 100 га. Это поле - единственное в России, лицензированное Ассоциацией профессиональных гольфистов Великобритании и Ирландии (PGA), основанной в 1901 г. Кроме того, построен уже упомянутый гостиничный комплекс на 239 номеров и 200 апартаментов с яхт-мариной, набережной и пляжами.

Значительное место в проекте отводится объектам социальной инфраструктуры. Построены новые детский сад и досуговый центр, реконструированы 2 общеобразовательные школы, организован современный МФЦ, создано около тысячи рабочих мест. Общий объем инвестиций, который компания уже вложила в проект, превышает 6,1 млрд рублей.

На базе проекта осуществляет свои социальные программы ГМК «Норильский никель», предоставляя дотации сотрудникам компании для приобретения квартир на территории проекта.

Реализация проекта ведется по принципу государственно-частного партнерства. «Завидово» входит в Федеральную целевую программу развития внутреннего и въездного туризма, что предполагает возведение туристских объектов за счет бизнеса, а государство оказывает содействие в развитии инфраструктуры. В апреле 2015 года Постановлением Правительства РФ на этой территории была образована особая экономическая зона туристско-рекреационного типа, что создает новые дополнительные возможности для привлечения частных инвестиций.

Как ожидается, в процессе развития проекта турпоток в живописное место с красноречивым названием Завидово достигнет 1 млн туристов в год.

Сама идея этого начинания – сформировать новый стиль жизни в масштабах целого муниципального образования – выводят «Завидово» за рамки уже привычных девелоперских проектов.

По словам Дмитрия Окорокова, компания готова сотрудничать с новыми игроками, привлекать субдевелоперов, чтобы с их участием развивать свободные участки, вести жилую коттеджную застройку, организовывать технопарки.

На все готовое

Все жилье в эконом-сегменте и часть жилья бизнес-класса предлагается в Завидово готовым для проживания. Это не слишком распространенная для отечественного рынка практика. Скорее, это соответствует зарубежному подходу: какими бы ни были условия приобретения загородного дома, покупатель всегда становится владельцем «готового продукта».

Традиция имеет под собой прочную экономическую основу: все конструктивные элементы, материалы, оборудование, мебель, другие предметы интерьера дома обеспечены гарантийными обязательствами производителей. У зарубежного покупателя нет желания годами достраивать и доделывать свой дом, тратя на это время и силы. Подбирая объект, он уверен, что только специалист может обустроить его качественно.

Российская «норма жизни» другая: суровое прошлое, когда человек получал условно готовую квартиру, и ее необходимо было доводить до приемлемого состояния путем перепланировки и ремонта, еще свежи в памяти. Стремление воплотить свои фантазии и построить дом мечты стало привычным. Есть и более весомая – экономическая – подпитка у таких устремлений: покупая коробку, а затем постепенно доводя ее до совершенства, клиент получает возможность растянуть затраты. Именно этим объясняется преобладание на нашем рынке предложения в виде участков без подряда.

Все-таки пробуют

И тем не менее, жизнь не стоит на месте. Приглашенные на встречу с журналистами эксперты признали: некоторая пресыщенность от процесса «создания дома своей мечты» уже наблюдается. В дорогом сегменте реализовать желание купить готовое, чтобы сразу вселиться, помогает вторичный рынок с его богатейшим ассортиментом предложения. Видя это, а также сталкиваясь с тем, что шоу-румы в загородных поселках часто раскупаются быстрее, чем «голые квадратные метры», застройщики периодически пытались нарушить торжество загородного полуфабриката и выводили на рынок полноценный загородный продукт.

Одним из свежих примеров новых поселков такого рода является КП «Нагорное-2» на 2 км Алтуфьевского шоссе. Проект вышел на рынок в 2014 году, и здесь представлены дуплексы и таунхаусы в стадии «под ключ». Объект стал популярен у покупателей как за счет полностью готовых домовладений, так и за счет близкого расположения к Москве, говорит Тимур Сайфутдинов.

Есть другой пример, элитный проект с так называемым фейс-контролем (любому покупателю здесь могут отказать в покупке без объяснения причин) – «Агаларов Эстейт» на 23 км Новорижского шоссе. Здесь сейчас продаются полностью готовыми элитные квартиры в малоэтажных домах.

В какой точке сейчас находится рынок? Сможет ли загородный рынок в ближайшем будущем усвоить те модели, которые устоялись и приняты на других рынках?

Палатка против отделки

Эксперты высказали практически единодушное мнение: скромность бюджета отечественного покупателя не позволяет ему активно искать и приобретать полноценный продукт. Дмитрий Гордов сослался на отнюдь не единичные случаи покупки участка и проживании на нем в палатке: денег на строительство нет, а значит, стройка будет растянута во времени и будет идти поэтапно.

Если на квартирном рынке продажам обустроенного жилья способствовала ипотека (стоимость отделки включалась в общий ценник, и это было выгодно как застройщику, так и потенциальному жителю – это избавляло его от изматывающего ремонта помещения), то за городом ипотека распространена куда меньше. Объемы продаж домов с привлечением кредитных ресурсов в лучшем случае составляют 35%. Такой показатель озвучил Владимир Яхонтов. А по мнению Дмитрия Гордова, объем ипотечных сделок еще ниже, и составляет всего 3-5%.

Если застройщик продает участок без подряда, но при этом готов предложить своих строителей, то рискует остаться отвергнутым, констатирует Юрий Рожин. Покупатель все еще ищет и находит дешевые бригады. А это значит, что на загородном рынке еще долго будет процветать «таджикстрой». Между тем, Kaskad Family предпринимает попытки внедрять готовый продукт, создавая в поселках зоны так называемых «тихих кварталов», где житель, как и его соседи, будут избавлены от многолетнего шума и грязи.

Антон Гололобов говорил об опыте компании, которая также предлагает варианты отделки разной стоимости (от 10 до 18 тыс. руб. за кв. м). Такие пакетные предложения могут выглядеть как дополнительная услуга. Эта модель распространилась давно, и пока что она является компромиссным вариантом на пути к приобретению готовых объектов.

Некому работать

Острые моменты дискуссии возникли в связи с темой ответственности перед клиентом со стороны девелопера и подрядной организации за качество отделки и оборудования предлагаемого жилья. Сергей Непомнящий склоняется к мысли, что сегодня застройщики идут по пути наименьшего сопротивления. Если массово предлагается неготовый для проживания объект, то не связано ли это со стремлением избавить себя от лишних проблем? Довести объект до совершенства куда сложнее, чем передать клиенту коробку под черновую или даже чистовую отделку.

Хотя, по мнению Тимура Сайфутдинова, отделка под ключ является большим преимуществом при покупке жилья, особенно в эконом-классе. Когда человек покупает квартиру, вложив в нее большинство своих денежных средств, а сам живет в съемной, платит за аренду и не имеет возможности переехать – это издевательство над самим собой.

Экспертов поддержал присутствовавший на мероприятии Андрей Воскресенский, главный редактор «Коммерсантъ Дом». По его мнению, отделка – это услуга, которая в любом случае нужна человеку. Некоторые покупатели могут ее себе позволить - и непонятна логика девелоперов, которые не предоставляют эту услугу.

Владимир Яхонтов объясняет такую ситуацию нехваткой ответственных и профессиональных строительных компаний, работающих на подряде. Уровень доходности проектов по отделке сравнительно невысок: 5-10%, а девелоперский бизнес имеет в целом другие задачи, в частности, развитие территорий.

Существует и проблема дизайна: отечественный застройщик неохотно привлекает к проектам специалистов из этой области, считая, что обустроить дом в состоянии и сам, отметила Екатерина Семихатова.

Эксперты озвучили следующий прогноз относительно дальнейшего развития: в ближайшие два-три года прорыва на этом направлении не произойдет. Долгосрочная перспектива зависит от одного главного фактора – роста благосостояния граждан. Если потребительская способность будет расти, то вместе с ней возрастет и интерес к готовым объектам.

Фотографий с мероприятия, которое проходило в течение двух дней, очень много. Первые фото здесь: https://yadi.sk/d/F6YStiadspXFr - и эта папка будет пополняться в ближайшие дни.

· Организатор: Клуб главных редакторов

· При информационной поддержке:

ü Коммерсантъ ДОМ

ü Газета Glavred.Today

· Генеральный партнер: «Завидово Девелопмент»

· Организационный партнер: ПБ «Решение»

· Стратегические информационные партнеры:

ü Строительная газета

ü Квадрум

· Стратегический партнер по новостройкам: портал Novostroy-M.ru

· Радиопартнер: Mediametrics

Информационные партнеры:

Журналы «Дайджест недвижимости», «Прайм-Сфера», еженедельник «Большая Москва», порталы Cottage.ru, ДомЗаМКАД, «Русская недвижимость», Restate.ru, Zemer.ru, «Разумная недвижимость», Элитное.ру, «НИА Федерация», информационно-аналитический портал «Русипотека», «ЛюдиИпотеки».

Информационные партнеры в регионах:

· Стратегический интернет-партнер в Новосибирске: портал Promin.ru

· Генеральный информационный партнер в Туле: Тульский Бизнес Журнал

· Стратегический партнер в Туле: журнал Professional

· Информационный партнер в Казани: Реальное время

· Информационный партнер в Брянске: Yansk.ru

· Информационный партнер в Твери: НИА Тверь

ИНФОРМАЦИЯ О КЛУБЕ:

Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости ведет свою историю с апреля 2008 года. Именно тогда в рамках выставки недвижимости DOMEXPO в московском Гостином Дворе по инициативе журналиста Марты Савенко, ставшей затем шефом Координационного совета Клуба, впервые был проведен Круглый стол главных редакторов. Успех мероприятия был очевиден, и с тех пор мероприятие проводится дважды в год. Кроме того, была открыта целая серия b2b мероприятий, таких, как Командная Дуэль, Аналитические, Юридические, Девелоперские, Ипотечные дискуссии, а также Экспертный совет.

В 2012 году на конкурсе «Золотое перо» Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости получил диплом в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости». Его постоянный модератор, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, журналист ИД «Коммерсант» Марта Савенко дважды, в 2014 и 2016 году, становилась лауреатом в номинации «За высокий профессионализм».

В 2014 году «Золотым пером» в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости» был отмечен еще один цикл Клуба главных редакторов — Аналитические дискуссии.

В январе 2016 года стартовал первый медиапроект Клуба главных редакторов – Газета Glavred.Today.

В 2016 году диплом конкурса «Золотое перо» получила Командная дуэль Мечтателей и Реалистов. Газета Glavred.Today в этом же конкурсе получила первую премию в номинации «Лучший дебют СМИ о недвижимости», а ее главный редактор Руслан Дзкуя был признан одним из трех лучших главных редакторов СМИ рынка недвижимости.

Сайт клуба: Glavred.club