Средняя цена предложения загородного объекта в Новой Москве на 84% выше, чем в Подмосковье в целом, а УБП стоят в 3,5 раза дороже

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, чем было представлено предложение на первичном рынке загородного жилья Новой Москвы в четвертом квартале 2016 года, какие изменения произошли с ним по сравнению с тем же периодом 2015-го, а также как отличаются ценники на объекты в Новой Москве и Московской области.

Предложение: новых поселков нет

В последнем квартале 2016 года на рынке загородной недвижимости Новой Москвы значилось 69 поселков. Это на 10 проектов меньше, чем было зафиксировано в аналогичном периоде 2015-го. При этом если в четвертом квартале позапрошлого года на рынок вышли два новых проекта, то в том же временном отрезке 2016-го их не было вовсе. Данные факты подтверждают, что на территории Новой Москвы действует та же тенденция сокращения числа выводимых поселков, что и на рынке подмосковного загородного жилья в целом.

Всего в предложении в Новой Москве на данный момент насчитывается 5 452 объекта, что на 7,9% ниже показателей четвертого квартала 2015 года, когда к продаже было представлено 5 916 лотов.

Основную долю в структуре предложения составляют объекты малоэтажного строительства (МЖД) – 40%, число которых увеличилось в локации за год на 4 п.п., что вполне ожидаемо, так как данный тип застройки является приоритетным для Новой Москвы. Затем следуют участки без подряда (УБП) – 29% предложения, их численность за отчетный период снизилась на 2 п.п. Доля таунхаусов равна 16% против позапрошлогодних 18%. 9% от общего количества лотов представлено коттеджами, 6% – дуплексами, эти цифры остались на уровне 2015 года.

Что касается классов, здесь тоже значительных изменений не произошло. Несмотря на престижность Новой Москвы, большинство находящихся в ней загородных объектов – 43% – относится к экономклассу. 36% предлагаемой недвижимости представляют сегмент «комфорт», 15% лотов – бизнес-класс, 6% объектов относится к премиальным сегментам.

Цена предложения: на 84% выше, чем в Подмосковье

Средняя стоимость предложения загородного объекта в Новой Москве уменьшилась за год на 8,7%: с 12,7 млн руб. в четвертом квартале 2015 года до 11,6 млн руб. в аналогичном периоде 2016-го. Примечательно, что при этом она остается на 84,1% выше средней цены предложения по Подмосковью в целом.

Самые серьезные изменения цены в Новой Москве претерпели коттеджи: за год они подешевели на 21,7%, до 34,2 млн руб. Однако эта сумма вполне сопоставима со средней стоимостью данного формата на подмосковном рынке, равной 35,1 млн руб.

УБП также продемонстрировали отрицательную ценовую динамику, хотя и меньшую – 8,7%. Их средняя стоимость предложения в отчетном периоде составила 8,4 млн руб. Для сравнения: эта сумма в 3,5 раза больше той, по которой в среднем предлагаются земельные наделы в Московской области.

Эксперты связывают снижение стоимости в некоторых форматах с сезонным фактором, а также со стремлением девелоперов реализовать к концу года максимальное количество объектов, что находит выражение в значительных дисконтах.

Средняя цена дуплексов в Новой Москве в четвертом квартале 2016-го осталась на позапрошлогоднем уровне – 11,9 млн руб., что превосходит стоимость данного формата в области на 19%. Таунхаусы подорожали на 7,6%, до 14,1 млн руб.: здесь разница в ценниках между новыми округами и Подмосковьем составила 30,5%. Квартиры в «малоэтажках» предлагаются в среднем за 7,8 млн руб., что превышает показатели 2015 года на 1,3%. При этом МЖД в Новой Москве стоят почти на четверть – 23,8% – дороже, чем в области.

Если говорить о классах, то в последнем квартале 2016 года средняя стоимость предложения в сегменте «эконом» в Новой Москве составила 5,8 млн руб., что на 3,6% выше значений того же периода 2015-го. В комфорт-классе цены подросли на 1,2%, до 8,6 млн руб. Бизнес-класс, напротив, показал уменьшение средней стоимости объектов на 4,5%, до 17,1 млн руб. Этот же тренд был зафиксирован в высших ценовых сегментах: «премиум» стал дешевле на 5,2% (36,4 млн руб.), «де люкс» – на 10,4% (68,1 млн руб.).

Новая Москва – место под солнцем?

Руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов прокомментировал плюсы и минусы Новой Москвы как места для загородной жизни:

«Дороговизна объектов в Новой Москве связана не только со столичным статусом этих земель, но и с тем, что эта локация всегда считалась престижной и отличалась более высоким ценником. Однако если учесть, что основную аудиторию покупателей загородного жилья сейчас составляют люди, которые собираются жить в области постоянно, становится понятно, чем их привлекает Новая Москва. Во-первых, там отличная транспортная доступность: реконструировано Киевское шоссе, улучшается ситуация с Калужским направлением, Сокольническая линия метро уже вышла за МКАД и планируется ее дальнейшее продление. Развивается инфраструктура, появляются новые рабочие места, что очень важно и практично как с точки зрения удобства самих людей, живущих за городом, так и с точки зрения разгрузки городской транспортной системы. Наконец, нельзя сбрасывать со счетов фактор московской прописки, которая позволяет рассчитывать на повышенную пенсию и другие льготы.

Конечно, не обходится без «ложки дегтя»: нередко потенциальных покупателей, как и девелоперов, смущает факт отсутствия на данный момент утвержденного генплана территории. Локация развивается, все меняется довольно динамично, и однажды по соседству со своим домом или поселком можно обнаружить многоэтажный жилой комплекс, транспортную развязку или логистический центр. Впрочем, больше это огорчает тех, кто, уезжая за город, хочет быть ближе к природе, а вот покупатели, для которых фактор наличия бескрайних полей или березок под окном не играет принципиальной роли, напротив, радуются, что рядом становится больше объектов инфраструктуры».