Перспективы земельного рынка в 2015 году

Реформирование земельного рынка, а именно законодательства, его регулирующего, уже идет. Однако, как отмечает Илья Тереньтев, генеральный директор Группы «Земер», многие изменения не нашли широкого отражения в прессе. И произошло это не потому, что изменения незначительные и существенного влияния на рыночную ситуацию не окажут, а потому, что все внимание наших граждан было поглощено политическими и экономическими событиями, происходящими в стране.

Но сами по себе принятые поправки и нововведения были значительными, они однозначно скажутся на всем земельном рынке. И влияние это будет заметно и в ценообразовании, и в формате строений, и в путях дальнейшего развития рынка в целом.
Анна Овчинникова, руководитель управления стратегического маркетинга департамента инвестиций ГК «Абсолют», считает, что одним из самых главных законодательных изменений является введение классификатора разрешенного вида использования земель. Данный закон вступил в силу в декабре 2014 года, и призван он систематизировать рынок, сделать его понятнее и проще. Введенный классификатор представляет собой группы видов разрешенного землеиспользования, которые в свою очередь разбиты на подгруппы.
Согласно этому классификатору вся жилищная застройка объединена в группы, и именно поэтому привычная нам дачная и приусадебная застройка на землях сельскохозяйственного назначения уже невозможна. Это не означает, что с нынешнего дня дач, привычных нам с детства, не будет, но это говорит о том, что их оформление будет происходить по-другому. Кроме того, это повод ожидать повышения цен на будущие дачные строения, так как цена во многом зависит от стоимости земли, а участки, предназначенные под жилищное строительство, всегда дороже сельскохозяйственных.
Новый классификатор дает повод призадуматься о будущих перспективах малоэтажных жилых комплексов, которые появились на рынке несколько лет назад и набирали популярность среди потенциальных покупателей. Согласно новому законодательству малоэтажная застройка возможна только в индивидуальном домостроении, квартирная же застройка, по мнению закона, может быть только среднеэтажной и многоэтажной.
Кажется, какая разница, как называть. Закон не мешает застройщику строить трехэтажные комплексы, которые на бумаге будут именоваться среднеэтажными. Однако такое название влечет за собой и большие издержки, так как повышается и кадастровая стоимость земли, и, соответственно, налог на весь участок. А учитывая тот факт, что девелоперская компания не является благотворительной организацией, что она заинтересована в получении прибыли, причем существенной, то экономическая целесообразность будет заставлять строить комплексы выше трех этажей. Повышение затрат будет однозначно отбиваться дополнительными квадратными метрами.

Кроме того, открытым остается вопрос о совмещении разных видов РВИ на одном участке, а для земель промышленного назначения это весьма щекотливый вопрос. И дело в том, что разные структуры исполнительной власти по-разному смотрят на эту проблему.
Одни считают, что один земельный участок может иметь несколько РВИ, либо РВИ для участка может быть установлен укрупненно, без какой-либо детализации по подгруппам. Например, может быть установлен РВИ как промышленная застройка без конкретной детализации, какая именно промышленность предполагается: тяжелая, легкая, складская и т. д. Некоторые чиновники даже считают, что для одного участка может быть установлено два РВИ, что сплошь и рядом происходит в действительности. Именно такая позиция позволяет на одном участке располагать и склады, и магазины или производство с магазином при нем. Согласно новому классификатору склады и магазин – это совершенно разные виды использования земли, как, впрочем, и производство с торговлей.
Однако есть сторонники и жесткой позиции, которая заключается в том, что один участок может иметь только один конкретный вид использования. И данная позиция грозит бизнесу дополнительными проблемами, так как тогда девелопер не сможет на участке совмещать разные виды деятельности. Если проект его бизнеса предполагает именно такое размещение, то ему придется делить землю на более мелкие участки, и для каждой части устанавливать свой РВИ. А это дополнительные затраты как материальные, так и временные, что ведет к удорожанию проекта.
Следует также учитывать, что за изменение РВИ с конца 2013-го необходимо платить. С декабря 2014-го платить надо в любом случае, даже если решение об изменении РВИ происходит на землях, где планируется строительство, и вид использования просто приводится в соответствие с имеющимся уже ТЗ. В настоящий момент, как отмечает Анна Овчинникова, платить при переводе придется всегда, и плата эта существенна. Хотя стоит отметить, что некоторые дальние поселения Московской области освобождены от уплаты за это изменение. Так правительство стимулирует жилищное строительство на этих территориях.

Есть и еще одно нововведение, которое существенно меняет правила игры на земельном рынке – это использование сельхозземель. В настоящий момент под большим сомнением сама возможность перевода земель сельскохозяйственного назначения под жилищную застройку. В промышленную категорию, которая создает рабочие места, перевод вполне возможен, а под жилье практически невероятен.
И происходит это из-за приоритетов правительства на данные земли, которое четко и не один раз дало всем понять: сельскохозяйственные земли должны использоваться по своему назначению. Правительство вообще намерено законодательно изымать земли у собственников, которые не обрабатывают свои участки. Безусловно, собственников сперва будут предупреждать, штрафовать, но если это не подвигнет их привести свои участки в соответствующий законодательству вид, то государство будет продавать такие земли с торгов. Чтобы избежать такого плачевного сценария, губернатор Московской области призывает собственников, не имеющих возможности обрабатывать свои земельные участки, обращаться с соответствующим заявлением в Министерство сельского хозяйства, которое будет находить им арендаторов. При этом арендная плата будет равняться земельному налогу на эти земли, а договор, естественно, будет заключаться на долгий срок.
По мнению правительства, на сельхозземлях должен быть сельхозбизнес. И эта «линия партии» прослеживается и в разработке генеральных планов поселений: жилищная застройка будет развиваться в рамках существующих населенных пунктов.
Кроме того, власть намерена в ближайшие 2-3 года вовлечь в оборот 250 тысяч гектаров по всей Московской области. А это весьма внушительная цифра. И хоть на первый взгляд задача кажется невыполнимой, так как в Подмосковье такой бизнес слишком дорог и его прибыльность под большим вопросом, действительность говорит, что эта сказка может стать былью. Сергей Гуськов, руководитель управления проектов департамента по работе с земельными активами компании ОПИН, рассказывает, что на сегодняшний день достаточно активно в последние три-четыре месяца покупатель интересуется землями сельхозназначения. Это могут быть и землевладельцы, и компании, у которых уже есть сельскохозяйственный бизнес в других областях. Рынок это не заполнен в Московской области, правительство же выделяет на эти земли дополнительные субсидии, и это все стимулирует спрос на приобретение таких участков в собственность или в аренду. Ведь это все-таки реальный сектор экономики, который работает, дает дополнительные рабочие места и платит налоги как в муниципалитеты, так и в бюджет Московской области.

Итак, законодательство дает все предпосылки ожидать, что в будущем цены на земли будут расти, а вместе с ними будут расти и цены на участки загородного рынка. Однако сейчас из-за кризиса, как отмечает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», можно приобрести участки по весьма выгодным ценам. Произошло сокращение спроса, а, как следствие, рынок уменьшился, спровоцировав снижение стоимости земли: «Сейчас сложилась тенденция, что недвижимость как земельный актив дешевеет, и многие лендлорды готовы разрабатывать программы по совместному освоению территорий. В том числе они готовы быть более гибкими в ценовой политике. Сейчас можно говорить о достаточно высоких дисконтах». Однако долго этот период не продержится. Ольга Гусева убеждена, что такая ситуация продлится не дольше августа 2015-го, если других потрясений в нашей экономике не произойдет. Именно поэтому сейчас можно весьма выгодно увеличить свой земельный портфель.

Zemer.ru