Инвестиции в землю: быть или не быть

Большинство специалистов земельного рынка уверены, земля никогда не сдаст своих позиций. Так, Олег Бармин, руководитель проектов «Рузские дачи» и «Рузская усадьба», вообще считает, что земельные участки являются одним из самых популярных активов для вложений: «Земля не исчезнет, не сгорит и не произойдет ее резкое обесценивание. Наглядный пример: спрос на участки без подряда начиная с 2008 года не падает, а постоянно увеличивается. Сейчас в Подмосковье уже более 650 поселков такого типа, но спрос остается на уровне». Такое же мнение высказывает и Елена Филимонова, директор департамента по работе с земельными активами компании ОПИН: «Земля, безусловно, интересна с точки зрения вложения инвестиций и сохранения денежных средств». Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы «ИНТЕГРА», также отмечает, что рынок недвижимости на сегодняшний день остается одним из лучших инструментов сохранения денежных средств, и неважно, квадратные метры это или земельные сотки. Кроме того, земля привлекает тех, у кого не хватает денег на покупку квартиры, а прибегать к помощи ипотеки не хочется. В этом случае участки без подряда выходят на первый план.

Итак, инвестиции в землю не теряют своих позиций и привлекательны и в наше неспокойное время. Причем инвестируют в этот актив как физические лица, так и юридические лица. Каковы же способы получения прибыли из денежных вложений в землю?

А способов этих несколько, особенно для юридических лиц. Например, Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», отмечает, что инвестиционные стратегии на земельном рынке не менялись уже несколько десятков лет. Здесь главный принцип инвестиций состоит в том, чтобы земля стоила дешево на момент покупки и ее стоимость могла увеличиваться в разы с помощью переоценки: «Под переоценкой подразумевается механизм увеличения стоимости актива при минимальных вложениях или отсутствии таковых».

Давайте рассмотрим сперва стратегии, характерные для предпринимателей. 

Первой и самой естественной формой инвестиций в земельный участок является классический девелопмент, то есть строительство какого-либо объекта. Это может быть жилой комплекс, торговый центр, коттеджный поселок или другой объект недвижимости. Безусловно, земля с построенными объектами стоит дороже, однако это путь для профессионалов, так как и само строительство стоит немало. Елена Филимонова отмечает, что такие инвесторы, выбирая землю для бизнеса, всегда ориентируются на расположение, на рыночную стоимость, конкурентное окружение, возможности получения ТУ и подведения коммуникаций, пакет документации, юридическую чистоту и, конечно, на вид разрешенного использования. Стоит отметить, что земля не обязательно должна предназначаться для строительства, всегда можно перевести участок в нужную вам категорию, однако эта процедура также стоит денег. 

Владимир Яхонтов напоминает, что земельный участок можно использовать как финансовый инструмент в качестве залога банку и получения кредита. Кроме того, участок можно внести в качестве доли в инвестиционный фонд (ПИФ или другой) с целью получения денежных средств. 

Прибыль можно получить и еще одним способом: купить участок по условно низкой цене, осуществить небольшое вложение в него, а затем перепродать. Именно так некоторые инвесторы зарабатывают на переводе земли из одной категории в другую. Например, покупают землю сельскохозяйственного назначения и переводят ее в категорию, по которой земля становится пригодной для многоэтажного строительства. После этого земельный участок продается, но уже по другой, более высокой, стоимости. 

Цена участка может подняться, если вложить деньги в создание какой-либо градостроительной концепции, а потом продавать эту землю дороже уже в качестве «концептуального продукта». Владимир Яхонтов приводит классический пример именно такого инвестирования — это «Город миллионеров» на Рублевке: «В конце 90-х — начале 2000-х был куплен крупный участок, размером около 200-300 гектаров, на Рублево-Успенском шоссе по относительно низкой стоимости. Были приглашены иностранные архитекторы, которые нарисовали красивые картинки с концепцией будущего коттеджного поселка. Возможно, были даже получены какие-то разрешительные документы, например, согласование этой концепции в госорганах. В итоге чистое поле с красивыми картинками было продано в розницу по стоимости, в несколько раз превышающей понесенные продавцом расходы».

Все эти виды инвестиций подходят лишь для профессионалов, потому что вкладывать деньги надо в правильные участки, которые необходимо грамотно оценивать. А для этого должен быть соответствующий опыт и знание не только всех необходимых процедур, но и их затратности.

Однако заработать на земле может и «физик». И здесь доступен лишь один, но эффективный, путь инвестирования. Купить участок в организованном поселке на начальном этапе, а потом, когда уже появятся дороги и будут проложены коммуникации, продать. Елена Филимонова отмечает, что так можно заработать 30-50 % прибыли от вложенных изначально денег. Олег Бармин же считает, что в качественных проектах такая инвестиционная прибыль может достигать и 100 %: «Покупая десять соток в поселке экономкласса на старте или середине продаж за 350 000 — 400 000 рублей, инвестор на этапе закрытия продаж может оценить этот участок в 600 000 — 700 000 рублей».

Но не все участки прибыльны. Выбирать надо правильно. Олег Бармин советует обращать внимание и на расположение поселка, и на девелопера. Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», также настаивает на инвестициях лишь в ликвидные участки. А для этого надо «оценивать направление, экологическую ситуацию в районе, качественные характеристики, наличие коммуникаций. Тем, кто покупает земельный участок, придется постоянно мониторить местность и наблюдать за изменениями, которые могут повлечь за собой изменения в стоимости земли». Изменения могут быть как положительные, например, строительство новой трассы, улучшающей доступность поселка, так и отрицательными. Отрицательные последствия могут иметь изменения, ухудшающие экологическую ситуацию в районе. Это может быть строительство мусоросжигательного завода или организация свалки.

Кроме того, покупая земельный участок в качестве инвестиции, а не для личного пользования, предпочтительнее выбирать участки без подряда и без построек. В будущем их легче продавать, так как очень многие предпочитают строить дачи и коттеджи на свой вкус.

Итак, при грамотном подходе земля может быть весьма прибыльным инвестиционным активом. Однако стоит помнить, что это долгосрочная инвестиция. Быстро на этом рынке прибыль не получают.

zemer.ru