Плата за смену ВРИ участка в Подмосковье — новая статья расходов для девелопера

В соответствии с принятыми 23 декабря 2013 года изменениями в Закон 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений” , изменился не только механизм расчета платы за смену вида разрешенного использования, но и роли участников процесса.

Если до 2014 года процедура смены ВРИ являлась технической (!), то сегодня может достигать 20% всех затрат по проекту. Это колоссальные цифры!

Фактически, в финансовый план каждого девелопера, чья земля не соответствует планируемому использованию, была включена новая статья расходов – плата за смену вида разрешенного использования участка. В наибольшей степени пострадали владельцы земель, которые были расположены около крупных населенных пунктов или даже включены в их границы.

Методология расчетов
Формула расчета платы за смену вида разрешенного использования участка:
П=С *(КС2-КС1)
П – размер платы за изменение ВРИ
КС 1 – имеющаяся кадастровая стоимость
КС2 – новая кадастровая стоимость
С – ставка (зависит от плотности застройки)


В качестве примера приведем несколько земельных участков наших коллег, которые включились в игру.

1. Перевод из ИЖС в ЖС (Москва, г. Троицк)
П=С *(КС2-КС1) = 70% * (2 279 217 727 – 1 242 305 858) = 725 838 309 руб.
• Площадь участка: 172 065 кв.м.
• КС 1 – текущая кадастровая стоимость (1 242 305 858 руб.)
• КС2 – новая кадастровая стоимость (расчетная): средний УПКС для ЖС рассматриваемого кадастрового квартала (13 246 руб./ 1 кв.м.) * площадь (172 065 кв.м.) = 2 279 217 727
• С – ставка (зависит от плотности застройки) – 70%.  Для аналогичного участка, расположенного в центре другого города не на территории Новой Москвы, плотность застройки составила 50%. 

2. Перевод из сельскохозяйственного использования в дачное строительство (Московская область)
П= 10% * КС2 = 10% * 35 64* 41 000 = 14 612 400 руб.
• Площадь участка: 41 000 кв.м.
• КС 1 (СХ): 10,8 руб. / 1 кв.м. (для сравнения)
• КС2 (Дачка): 3 564 руб./ 1 кв.м.
3. Перевод из дачного использования под МЖС (Московская область)
П= 20% * КС2 = 20% * 8 188,37 * 41 000 = 67 144 634 руб.
• Площадь участка: 41 000 кв.м.
• КС 1 (Дачка): 3 564 руб./ 1 кв.м. (для сравнения)
• КС2 (МЖС): 8 188,37 руб./ 1 кв.м.

Рыночный аспект

Принятые 23 декабря 2013 года изменения в Закон 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений” в части расчета цены смены ВРИ прошли “незаметно” для рынка. Редко где Вы встретите жаркие дискуссии о несправедливости нововведений и о фатальном “закручивании гаек”. Поиск путей решения возникших проблем проходит в строжайшей тишине в зоне полной конфиденциальности. Но есть и уже проявившиеся изменения, косвенно подтверждающие активизацию деятельности, характерную для отделов юридического сопровождения и стратегического развития компаний-девелоперов.

Крупных игроков рынка жилищного строительства Московской области данные поправки не застали врасплох, задолго до принятия закона они занялись скупкой площадок “про запас”, – комментирует ситуацию Александр Илюшин, Руководитель Департамента управления земельными активами Vesco Group.

Пострадали владельцы непрофильных активов, не успевшие перевести земельные участки в соответствующую категорию. После вступления в силу поправок их активы значительно потеряли в цене, так как возросли издержки на изменение ВРИ.

Пример из жизни: участок в сельхозке, находящийся на окраине крупного города Московской области, в 2013 году продавался за 5000$ за сотку (прогнозируемая цена переведенного участка в ЖС 10000$). Сегодня официальный платеж за изменение ВРИ составляет порядка 12000$ за сотку. Плата за изменение вида разрешенного использования больше рыночной цены самого переведенного земельного участка!

Вступившие в силу поправки повлекут за собой увеличение стоимости готовых площадок, уже появилась тенденция к покупке участков под ЖС в инвестиционных целях, с перспективой последующей перепродажи через несколько лет.
К нам регулярно обращаются частные инвесторы, не занимающиеся девелоперским бизнесом, с запросами 3-5 га под ЖС недалеко от Москвы, – говорит Александр Илюшин.

Очевидно, что в проигрыше останутся владельцы земли с самой низкой кадастровой стоимостью. Все те землевладельцы, кто последние несколько лет так отчаянно боролся за включение  своего актива в границы прилегающего города/населенного пункта, считая этот этап реперной точкой на своем девелоперском пути, будут вынуждены оплачивать закрепленные в генплане “договоренности” по многократно возросшим тарифам.
Рынок земли стремительно меняется. И это навсегда!

VescoConsulting