Продажа земельных участков в Подмосковье

Новое в законодательстве РФ о недвижимости и строительстве: перспективы 2015 г.

Данный бюллетень представляет собой обзор важнейших изменений законодательства РФ в недвижимости и строительстве, вступающих в силу с 2015 года.

Кадастровая деятельность

В соответствии с Федеральным законом № 447 от 22.12.2014 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" будут проводиться комплексные кадастровые работы, т.е. не по каждому отдельному земельному участку или иному объекту недвижимости, а комплексно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов (комплексные кадастровые работы).

Градостроительство

1. Публичные торги по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договора аренды таких земельных участков

Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Определяется содержание, сроки и порядок опубликования извещения о проведении аукциона, требования к участникам аукциона и представляемым ими документам, случаи, когда заявитель не допускается к участию в аукционе, порядок проведения аукциона и определения его победителя, а также порядок оплаты победителем аукциона приобретенного объекта незавершенного строительства и перечисления средств бывшему собственнику объекта (Постановление Правительства РФ № 1299 от 03.12.2014 г. «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»).

2. Документация по планировке территории

В ст. 45 Градостроительного кодекса РФ внесены изменения (в ред. Федеральных законов от 20.03.2011 N 41-ФЗ, от 29.12.2014 N 456-ФЗ), согласно которым подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании соответствующих документов с учетом программ комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры поселения, городского округа.

3. Разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию

Согласно Федеральному закону № 174 от 17.07.2009 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 марта 2015 года требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Речь идет об объектах индивидуального жилищного строительства, расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, либо на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Ранее правоустанавливающий документ на земельный участок являлся единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Долевое строительство

Изменено содержание договора об освоении территории (о комплексном освоении территории) в целях строительства жилья эконом-класса.

В ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в редакции Федерального закона № 224 от 21.07.2014 г. внесены дополнения, в соответствии с которыми устанавливается, что если застройщик (юридическое лицо), заключил договор об освоении территории в целях строительства жилья эконом-класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства такого жилья, то в договоре участия в долевом строительстве, должны быть также указаны:

сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья эконом-класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства такого жилья;
сведения о реквизитах и сторонах договора;
цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, начальную цену предмета такого аукциона. Обязательным приложением к указанному договору участия в долевом строительстве является протокол o результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья эконом-класса или договора o комплексном освоении территории в целях строительства такого жилья.

Землепользование

В Земельном кодексе с 1 января 2015 г., а затем с 1 марта 2015 г. вступят в силу либо новые, либо существенно уточненные нормы, получившие название «земельной реформы».

1. Охрана земель

Охрана земель (ст. 12) будет связана не только с предотвращением, но и с ликвидацией негативных воздействий. К целям охраны земель добавятся такие, как устранение истощения, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

2. Земли сельскохозяйственного назначения

Из состава земель сельскохозяйственного назначения не будут выделяться земли, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия антропогенных и техногенных явлений (п. 2 ст. 77).

3. Земельный контроль

Вводятся нормы, определяющие и регламентирующие порядок проведения муниципального земельного контроля как формы деятельности органов местного самоуправления (ст. 72), в том числе проведение проверок по нарушению требований земельного законодательства. Кроме того, отдельной статьей устанавливаются понятие и цели общественного земельного контроля (ст. 72.1.).

4. Определение земельного участка

К существенным новеллам можно отнести расширение понятия земельного участка, который теперь считается, во-первых, недвижимой вещью, во-вторых, должен иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6).

5. Образование земельных участков

При образовании и преобразовании земельных участков существенным документом становится проект межевания территории. Образование земельных участков допускается в соответствии с одним из следующих документов:

проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (допускается при отсутствии утвержденного проекта межевания территории).

Однако, образование некоторых земельных участков может осуществляться только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории:

из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;
в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (ст. 11.3).

При образовании земельного участка необходимо будет учитывать дополнительное требование, в соответствии с которым не допустимо образовать земельный участок, если его границы пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (п. 7 ст. 11.9).

6. Раздел земельного участка

Раздел земельного участка, предоставленного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, будет осуществляться в соответствии с проектом межевания территории, вместо проекта организации и застройки территории либо другого устанавливающего распределение земельных участков документа (ст. 11.4).

Ранее раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществлялся лицом, с которым заключен соответствующий договор аренды земельного участка. В настоящее время законодатель предусматривает комплексное освоение земельного участка без указания цели «жилищное строительство», при этом должен быть заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории.

Принятие решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в ст. 11.4 Земельного кодекса включен п.7, устанавливающий, что при разделе земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, органы власти обязаны в течение одного месяца со дня поступления заявления принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. Приводится исчерпывающий перечень необходимых для данной процедуры документов (подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРП).

7. Новое понятие «схема расположения земельного участка или участков на кадастровом плане территорий»

Вводится понятие «схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории». В новой редакции дается исчерпывающий перечень документов, необходимых для подготовки соответствующей схемы; называются ответственные лица, обеспечивающие ее подготовку.

Схема участка утверждается решением исполнительного органа власти, в котором обязательно указываются:

площадь земельного участка;
его адрес или иное описание местоположения земельного участка; к
адастровый номер, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости; территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или вид разрешенного использования образуемого земельного участка;
категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

Решение об утверждении схемы расположения земельного участка действует два года (ст. 11.10).

8. Передача земельных участков

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления не только отдельным категориям граждан, но и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами (п. 5 ст. 19).

9. Существенное условие договора аренды

Существенным условием договора аренды земельного участка становится размер арендной платы (П. 12 ст. 22).

10. Ограничение оборотоспособности земельных участков

Ограничение оборотоспособности затронет земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещение) объектов внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (ст. 27)

11. Запрет отчуждения сооружения на земельном участке

При переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение исключается отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута (п. 4 ст. 35).

12. Предоставление земельных участков

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, получит более детальную регламентацию в виде включения в Земельный кодекс новых глав, посвященных данной процедуре (Глава V.1 ст.ст. 39.1 – 39.20). В частности, дается исчерпывающий перечень оснований предоставления земельных участков, в т.ч. бесплатно гражданину или юридическому лицу, а также в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам, в безвозмездное пользование, в аренду на торгах и без проведения торгов; раскрываются особенности продажи земельных участков на торгах и без проведения торгов; устанавливается порядок определения цены продажи земельного участка, а также размер арендной платы; особенности договора аренды земельного участка. Отдельно регулируется процесс подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в т.ч. в электронной форме).

Будут введены новые главы (v.2, v.3, v.4, v.5), регулирующие обмен указанных земельных участков на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также порядок заключения договора мены такого участка. Указываются основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Подробно регулируется порядок заключения соглашение об установлении сервитута.

В отдельной главе (глава v.4) вводятся основания и порядок перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности. Согласно новым нормам перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

В качестве случаев и оснований для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (введены главой V.6) названы следующие:

проведение инженерных изысканий;
капитальный или текущий ремонт линейного объекта; строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций и т.д.

13. Обязанности собственников земельных участков по их использованию

Дополнительные обязанности для собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков стали шире (ст. 42), в частности, не допускается истощение, порча, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

14. Прекращение аренды земельного участка

Вводится новое основание прекращения аренды земельного участка – по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором (п. 2.1. ст. 46).

15. Меняются качественные характеристики мониторинга земель

Мониторинг земель будет заключаться не столько в наблюдении, сколько в оценке и прогнозировании, направленных на получение достоверной информации о состоянии земель, об их количественных и качественных характеристиках, их использовании и о состоянии плодородия почв (п. 1 ст. 67). В связи с этим существенно изменятся задачи государственного мониторинга земель, носившие ранее предупредительный характер. Сущность мониторинга будет заключаться в выработке предложений о предотвращении негативного воздействия на земли; обеспечении органов власти информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель; обеспечении юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан информацией o состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Изменятся формы мониторинга, которые будут зависеть не от наблюдаемой территории, а от целей наблюдения (мониторинг использования земель и мониторинг состояния земель), его результаты после систематизации станут общедоступными.

16. Контроль за использованием земель

С 1 января 2015 г. утратит силу ст. 73 «Производственный земельный контроль». С 1 марта 2015 г. согласно главе XII Земельного кодекса полностью исключается производственный контроль за использованием земель. Вместе с тем, устанавливаются пределы действия и компетенция должностных лиц, осуществляющих государственный земельный надзор. Введены дополнительные статьи, регламентирующие проведение проверок соблюдения требований земельного законодательства (ст. 71.1) и административное обследование объектов земельных отношений (71.2).

17. Земли для нужд обороны и безопасности

Вводится запрет для органов государственной власти передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования (ст. 93).

18. Использование земель запаса

Предусматривается новое исключение при использовании земель запаса после перевода их в другую категорию, а именно выполнение работ, связанных с пользованием недрами на таких землях (п. 2 ст. 103).

19. Размер платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности

По общему правилу, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01% кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута.

Размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определен как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом смена правообладателя земельного участка не является основанием для пересмотра размера платы по соглашению об установлении сервитута (Постановление Правительства РФ № 1461 от 23.12.2014 г. "Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности").

(с) www.avelan.ru