Продажа земельных участков в Подмосковье

16.11.2006 Что это? Чье это?

Глава Роснедвижимости Михаил Мишустин объясняет, как государство защитит нашу собственность

3 ноября Госдума приняла в первом чтении законопроект "О государственном кадастре недвижимости". Это важнейший шаг для установления правил в земельно-имущественных отношениях, которые помогут людям и государству четко разобраться с тем, что творится с их недвижимостью. Сколько она стоит? Ведь сегодня земельные участки и здания (сооружения) учитываются отдельно. В результате появляются неучтенные объекты недвижимости. После создания государственного кадастра недвижимости все строения будут четко "привязаны" к земле, на которой находятся.

Все началось 357 лет назад

Чтобы понять, зачем понадобился этот закон и те проблемы, с которыми мы столкнулись сегодня, надо вспомнить историю вопроса. Испокон веку Россия достаточно серьезно занималась границами и наделами, которые предоставляла своим подданным. Еще в 1649 году было выпущено "Соборное уложение" Московского государства, которое определило порядок установления границ и защиты владений. То есть появились прообразы нынешних территориальных зон. А в 1861 году после отмены крепостного права ввели Правила межевания при "разверстании" угодий, а крестьянам стали выдавать "владенные" записи. Позже была создана межевая коллегия. И к началу XX века в России сложилась неплохая система учета недвижимости и государственной гарантии права собственности на нее. Но потом случилась революция, прошла коллективизация, и частных собственников на землю практически "стерли" из российского законодательства. Остались лишь государственная и колхозно-кооперативная собственность. Так не стало и предмета ведения для земельного кадастра, а границы участков были установлены, по сути, формально.

Учет и оценка недвижимости начали развиваться в двух направлениях. Одно - по линии БТИ (бюро технической инвентаризации), которые позже были переданы в ведение министерства внутренних дел. БТИ учитывали в основном технические характеристики зданий и сооружений в первую очередь в целях безопасности. Второе направление вело министерство сельского хозяйства. Оно касалось непосредственно земли, в основном - сельскохозяйственных угодий. Так как мы вообще не занимались учетом земель и зданий, сооружений частников соответственно не существовало и государственного реестра прав. То есть право частной собственности на землю и иную недвижимость не регистрировалось.

Земля и дом, соединяйтесь!

Только в 1998 году было принято решение о создании единого государственного реестра прав. И вступил в действие закон о государственной регистрации прав на недвижимость. Тут, правда, произошла некоторая нестыковка. Наверное, сначала надо было все-таки провести учет и зарегистрировать сами объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, объекты незаконченного строительства), а потом уже приступить к оформлению права на них. Кроме того, получилось так, что земля и объекты на ней при регистрации существуют сегодня разрозненно. То есть земля, здания или сооружения на ней учитываются отдельно. Земельные участки - в земельном кадастре, который начал создаваться с 1992 года. Здания, сооружения - в БТИ, которые сейчас переименованы в ОТИ - организации технической инвентаризации. Но здесь есть еще одна деталь. Бюро технической инвентаризации, практически отданные субъектам Федерации или муниципалитетам, не имели единой технологии и методики работы. И такая разрозненность, отсутствие нормативной базы одновременно с проблемой недостоверности инвентаризационной оценки, которая является базой для имущественного налога, дали возможность по-разному подходить к самой системе учета. Теперь все это надо приводить в порядок. То есть при учете и регистрации прав соединять воедино земельный участок и здания или сооружения, которые на нем находятся. Собственно, этому и посвящен закон "О государственном кадастре недвижимости". Два года назад было решено создать единый кадастр объектов недвижимости, и вот теперь законопроект прошел в Госдуме первое чтение.

Однако Роснедвижимость уже начала готовиться к созданию единой системы учета объектов недвижимости. Запущены несколько пилотных проектов, на которых мы отрабатываем новые технологии. Собственно говоря, единый кадастр недвижимости уже обретает реальные черты в трех субъектах Федерации. В Кемеровской, Тверской и Самарской областях мы завершаем создание картподосновы и инвентаризацию архивов БТИ. Это оказалось самой сложной работой. Документы находятся в крайне запущенном состоянии, часть архивов отсутствует, число объектов капитального строительства в реальности в 2,5 раза превышает заявленное БТИ количество. Как следствие, их идентификация, привязка к земельным участкам отнимают очень много времени. Впрочем, закон о государственном кадастре недвижимости будет вводиться поэтапно. В 2008 году планируется полностью завершить работу в трех регионах. В 2009 году это будет уже 9 субъектов Федерации, в 2010-м -

27. А к 2011 году охватим остальные.

Зачем нужен кадастр

Для начала хочу, чтобы все поняли, что же такое государственный кадастр недвижимости. Это свод документов, официальной информации, который отвечает на четыре основных вопроса: "Что это? Чье это? Сколько это стоит? И где это располагается?".

Государственный кадастровый учет - юридический акт признания и подтверждения государством самого факта существования объекта недвижимости. То есть пока не произведен кадастровый учет, ваша недвижимость не может существовать как объект права. Поэтому и нельзя получить свидетельство на право собственности без кадастровой регистрации. Таким образом, повторю, это не просто база данных, а юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости.

Создание кадастра преследует три цели. Первая - это обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество. И в случае каких-то вопросов или судебных разбирательств кадастр будет той основной идентифицирующей базой, которая даст информацию о том, чем же вы владеете. Вторая цель - обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы. По земле мы уже не только закончили массовую оценку по стране, но и сформировали оценочные описи по всем земельным участкам и передали их в Федеральную налоговую службу (ФНС). И на нашем сайте www.kadastr.ru по кадастровому номеру участка вы можете узнать его площадь, стоимость для налогообложения, вид разрешенного использования, категорию земель. Как это сделать, расскажу чуть позже.

Тут надо сказать и о формировании местных бюджетов. Заинтересованность любого главы муниципального образования в создании государственного кадастра недвижимости будет огромная. Ведь это основа стабильности и прогнозируемости доходов региональных и местных бюджетов. Теперь будут не только с налоговой службы, но и с нас спрашивать за качество сбора земельного и имущественного налогов, которые переданы в доход местных бюджетов. И если у главы муниципалитета не хватает средств, то он задумается: "Может, на его территории есть, например, неучтенные земельные участки или плохо проведена их массовая оценка?" Поэтому Единый земельный кадастр мы сделали абсолютно открытым для муниципалитетов и регионов. И работаем с ними в содружестве. Этот же принцип необходимо сохранить и при создании единого кадастра недвижимости.

И, наконец, третья цель кадастра - повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование. Например, сформированные по новому закону муниципальные образования должны понимать, где и как проходят их границы, что находится на их территории. Кстати, по поручению первого вице-премьера Дмитрия Медведева для реализации национального проекта "Доступное жилье" мы издали атлас, в котором собрана вся справочная информация по 30-километровым зонам вокруг крупных городов численностью населения свыше 200 тысяч человек. Здесь видно, где и какие участки расположены, какова их форма собственности и к какой категории относится земля. И сразу ясно, где можно строить.

Создание государственного кадастра недвижимости имеет огромное значение и для экономики страны. Это будет стимулировать ее рост за счет включения в оборот стоимости объектов недвижимости. А бизнес получит надежную защиту прав собственности, инвестиций, ясный и прозрачный учет недвижимости. Более активно начнет развиваться ипотека.

Теперь слово

за кадастровыми инженерами

Создание единого кадастра недвижимости потребует серьезной перестройки в работе многих ведомств. Для того чтобы "расположить и идентифицировать" здания, сооружения на земельном участке, функция технического учета от БТИ перейдет государству в лице Роснедвижимости. Потому что именно государство гарантирует право собственности.

А функции инвентаризации, обмера останутся на рынке за бывшими БТИ или новыми организациями. Например, как определено в законопроекте "О государственном кадастре недвижимости" - за кадастровыми инженерами, которые будут объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и конкурировать на рынке таких услуг.

Кстати, это должно серьезно снизить цену этих услуг. Но справку для государственной регистрации права собственности должен выдавать тот орган кадастрового учета, который видит и земельный участок, и здания, сооружения, и сколько все это стоит. Вы взяли такую справку "в одном окне" и, пожалуйста, идите - регистрируйтесь. Что касается оценки объектов недвижимости для налогообложения, то ее, безусловно, должны делать профессиональные оценщики. Наша функция - организация этих работ и экспертиза результатов оценки.

Таким образом, создавая единый государственный кадастр недвижимости, мы из государственного земельного кадастра и архивов БТИ должны забрать данные и "сбить их воедино". Если все это разбирать в деталях, то возникает очень много проблем.

Например, создание адресных планов. Ведь отправляя информацию о конкретной недвижимости в налоговую инспекцию, мы и Росрегистрация должны сопроводить ее четким адресом владельца. А иначе - кому и куда счет высылать? В Российской Федерации основной адресный классификатор КЛАДР ведет налоговая служба, где содержится кодированное описание каждого адреса.

Нужна нам будет и информация из Росрегистрации, чтобы знать государственный номер регистрации права. Это основной идентифицирующий показатель. Так что по всем этим вопросам мы должны выстроить мощнейшую систему взаимообмена информацией между Роснедвижимостью, Росрегистрацией и ФНС. Кроме того, органы, которые ведут другие кадастры (водный, лесной, градостроительный, кадастр отходов - сегодня их около 20), тоже должны всю эту информацию поставлять в единый кадастр объектов недвижимости. Без этого невозможно будет создать "одно окно".

Лес и озеро -

это недвижимость?

Что касается природных ресурсов, то здесь основой всего, безусловно, является земля. Все остальное - ее характеристики. Допустим, является ли озеро объектом недвижимости? Ответ - нет. Земельный участок, на котором оно располагается, является. А озеро - это его характеристика. Также и лес. В соответствии с Лесным кодексом "лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 настоящего Кодекса".

Где узнать цену своего участка

Роснедвижимость на своем сайте разместила сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Но сразу скажу: по адресу найти здесь свой участок и узнать его кадастровую стоимость невозможно. Необходимо иметь кадастровый номер и тогда получить информацию достаточно просто. Объясню, как. Зайдем на интерактивную кадастровую карту. Вы видите здесь округа. Находим, например, Московскую область, а затем Ногинский район. Граница каждого кадастрового района четко определена. В Ногинском районе - 67 332 земельных участка. Теперь посмотрите в свою выписку из Единого государственного реестра прав или из Единого государственного земельного кадастра, где есть кадастровый номер участка. Если у вас старая выписка, где значится условный номер, то нужно прийти в территориальный отдел Роснедвижимости и взять новый документ. Вам его должны предоставить за 10 дней. Сама выписка бесплатная. Но если придется копировать какие-то бумаги, то это может обойтись от 20 до 300 рублей. Не больше. Если же вы вообще не прошли кадастровый учет, то надо этим срочно заняться.

А теперь ищем номер. Допустим - вот ваши пять соток. Кадастровая стоимость - 57 тысяч рублей. И так - по каждому земельному участку в стране.

Как определить земельный налог

С 2006 года началось исчисление земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Необходимо также понимать, что сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая устанавливается субъектами РФ, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то есть полностью поступает в бюджеты муниципальных образований, в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога для определенных категорий налогоплательщиков, исходя из фактической способности налогоплательщика к уплате налога (ст. 3 Налогового кодекса РФ). Обо всем этом вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства.

Например, на садовые, дачные земельные участки предельная налоговая ставка составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Владельцы ищут свой участок по кадастровому номеру. А если вы обладаете земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, ищите свою деревню. Допустим, здесь квадратный метр стоит 436 рублей. Соответственно, умножайте на 100 (узнаете цену одной сотки) и на 6 - за шесть соток. Из этой суммы высчитывайте 0,3 процента - это максимально возможная сумма налога.

Российская газета