16.11.2006 Что это? Чье это?

Глава Роснедвижимости Михаил Мишустин объясняет, как государство защитит нашу собственность


3 ноября Госдума приняла в первом чтении законопроект "О государственном кадастре недвижимости". Это важнейший шаг для установления правил в земельно-имущественных отношениях, которые помогут людям и государству четко разобраться с тем, что творится с их недвижимостью. Сколько она стоит? Ведь сегодня земельные участки и здания (сооружения) учитываются отдельно. В результате появляются неучтенные объекты недвижимости. После создания государственного кадастра недвижимости все строения будут четко "привязаны" к земле, на которой находятся.


Все началось 357 лет назад

Чтобы понять, зачем понадобился этот закон и те проблемы, с которыми мы столкнулись сегодня, надо вспомнить историю вопроса. Испокон веку Россия достаточно серьезно занималась границами и наделами, которые предоставляла своим подданным. Еще в 1649 году было выпущено "Соборное уложение" Московского государства, которое определило порядок установления границ и защиты владений. То есть появились прообразы нынешних территориальных зон. А в 1861 году после отмены крепостного права ввели Правила межевания при "разверстании" угодий, а крестьянам стали выдавать "владенные" записи. Позже была создана межевая коллегия. И к началу XX века в России сложилась неплохая система учета недвижимости и государственной гарантии права собственности на нее. Но потом случилась революция, прошла коллективизация, и частных собственников на землю практически "стерли" из российского законодательства. Остались лишь государственная и колхозно-кооперативная собственность. Так не стало и предмета ведения для земельного кадастра, а границы участков были установлены, по сути, формально.

Учет и оценка недвижимости начали развиваться в двух направлениях. Одно - по линии БТИ (бюро технической инвентаризации), которые позже были переданы в ведение министерства внутренних дел. БТИ учитывали в основном технические характеристики зданий и сооружений в первую очередь в целях безопасности. Второе направление вело министерство сельского хозяйства. Оно касалось непосредственно земли, в основном - сельскохозяйственных угодий. Так как мы вообще не занимались учетом земель и зданий, сооружений частников соответственно не существовало и государственного реестра прав. То есть право частной собственности на землю и иную недвижимость не регистрировалось.

Земля и дом, соединяйтесь!

Только в 1998 году было принято решение о создании единого государственного реестра прав. И вступил в действие закон о государственной регистрации прав на недвижимость. Тут, правда, произошла некоторая нестыковка. Наверное, сначала надо было все-таки провести учет и зарегистрировать сами объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, объекты незаконченного строительства), а потом уже приступить к оформлению права на них. Кроме того, получилось так, что земля и объекты на ней при регистрации существуют сегодня разрозненно. То есть земля, здания или сооружения на ней учитываются отдельно. Земельные участки - в земельном кадастре, который начал создаваться с 1992 года. Здания, сооружения - в БТИ, которые сейчас переименованы в ОТИ - организации технической инвентаризации. Но здесь есть еще одна деталь. Бюро технической инвентаризации, практически отданные субъектам Федерации или муниципалитетам, не имели единой технологии и методики работы. И такая разрозненность, отсутствие нормативной базы одновременно с проблемой недостоверности инвентаризационной оценки, которая является базой для имущественного налога, дали возможность по-разному подходить к самой системе учета. Теперь все это надо приводить в порядок. То есть при учете и регистрации прав соединять воедино земельный участок и здания или сооружения, которые на нем находятся. Собственно, этому и посвящен закон "О государственном кадастре недвижимости". Два года назад было решено создать единый кадастр объектов недвижимости, и вот теперь законопроект прошел в Госдуме первое чтение.

Однако Роснедвижимость уже начала готовиться к созданию единой системы учета объектов недвижимости. Запущены несколько пилотных проектов, на которых мы отрабатываем новые технологии. Собственно говоря, единый кадастр недвижимости уже обретает реальные черты в трех субъектах Федерации. В Кемеровской, Тверской и Самарской областях мы завершаем создание картподосновы и инвентаризацию архивов БТИ. Это оказалось самой сложной работой. Документы находятся в крайне запущенном состоянии, часть архивов отсутствует, число объектов капитального строительства в реальности в 2,5 раза превышает заявленное БТИ количество. Как следствие, их идентификация, привязка к земельным участкам отнимают очень много времени. Впрочем, закон о государственном кадастре недвижимости будет вводиться поэтапно. В 2008 году планируется полностью завершить работу в трех регионах. В 2009 году это будет уже 9 субъектов Федерации, в 2010-м -

27. А к 2011 году охватим остальные.

Зачем нужен кадастр

Для начала хочу, чтобы все поняли, что же такое государственный кадастр недвижимости. Это свод документов, официальной информации, который отвечает на четыре основных вопроса: "Что это? Чье это? Сколько это стоит? И где это располагается?".

Государственный кадастровый учет - юридический акт признания и подтверждения государством самого факта существования объекта недвижимости. То есть пока не произведен кадастровый учет, ваша недвижимость не может существовать как объект права. Поэтому и нельзя получить свидетельство на право собственности без кадастровой регистрации. Таким образом, повторю, это не просто база данных, а юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости.

Создание кадастра преследует три цели. Первая - это обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество. И в случае каких-то вопросов или судебных разбирательств кадастр будет той основной идентифицирующей базой, которая даст информацию о том, чем же вы владеете. Вторая цель - обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы. По земле мы уже не только закончили массовую оценку по стране, но и сформировали оценочные описи по всем земельным участкам и передали их в Федеральную налоговую службу (ФНС). И на нашем сайте www.kadastr.ru по кадастровому номеру участка вы можете узнать его площадь, стоимость для налогообложения, вид разрешенного использования, категорию земель. Как это сделать, расскажу чуть позже.

Тут надо сказать и о формировании местных бюджетов. Заинтересованность любого главы муниципального образования в создании государственного кадастра недвижимости будет огромная. Ведь это основа стабильности и прогнозируемости доходов региональных и местных бюджетов. Теперь будут не только с налоговой службы, но и с нас спрашивать за качество сбора земельного и имущественного налогов, которые переданы в доход местных бюджетов. И если у главы муниципалитета не хватает средств, то он задумается: "Может, на его территории есть, например, неучтенные земельные участки или плохо проведена их массовая оценка?" Поэтому Единый земельный кадастр мы сделали абсолютно открытым для муниципалитетов и регионов. И работаем с ними в содружестве. Этот же принцип необходимо сохранить и при создании единого кадастра недвижимости.

И, наконец, третья цель кадастра - повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование. Например, сформированные по новому закону муниципальные образования должны понимать, где и как проходят их границы, что находится на их территории. Кстати, по поручению первого вице-премьера Дмитрия Медведева для реализации национального проекта "Доступное жилье" мы издали атлас, в котором собрана вся справочная информация по 30-километровым зонам вокруг крупных городов численностью населения свыше 200 тысяч человек. Здесь видно, где и какие участки расположены, какова их форма собственности и к какой категории относится земля. И сразу ясно, где можно строить.

Создание государственного кадастра недвижимости имеет огромное значение и для экономики страны. Это будет стимулировать ее рост за счет включения в оборот стоимости объектов недвижимости. А бизнес получит надежную защиту прав собственности, инвестиций, ясный и прозрачный учет недвижимости. Более активно начнет развиваться ипотека.

Теперь слово

за кадастровыми инженерами

Создание единого кадастра недвижимости потребует серьезной перестройки в работе многих ведомств. Для того чтобы "расположить и идентифицировать" здания, сооружения на земельном участке, функция технического учета от БТИ перейдет государству в лице Роснедвижимости. Потому что именно государство гарантирует право собственности.

А функции инвентаризации, обмера останутся на рынке за бывшими БТИ или новыми организациями. Например, как определено в законопроекте "О государственном кадастре недвижимости" - за кадастровыми инженерами, которые будут объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и конкурировать на рынке таких услуг.

Кстати, это должно серьезно снизить цену этих услуг. Но справку для государственной регистрации права собственности должен выдавать тот орган кадастрового учета, который видит и земельный участок, и здания, сооружения, и сколько все это стоит. Вы взяли такую справку "в одном окне" и, пожалуйста, идите - регистрируйтесь. Что касается оценки объектов недвижимости для налогообложения, то ее, безусловно, должны делать профессиональные оценщики. Наша функция - организация этих работ и экспертиза результатов оценки.

Таким образом, создавая единый государственный кадастр недвижимости, мы из государственного земельного кадастра и архивов БТИ должны забрать данные и "сбить их воедино". Если все это разбирать в деталях, то возникает очень много проблем.

Например, создание адресных планов. Ведь отправляя информацию о конкретной недвижимости в налоговую инспекцию, мы и Росрегистрация должны сопроводить ее четким адресом владельца. А иначе - кому и куда счет высылать? В Российской Федерации основной адресный классификатор КЛАДР ведет налоговая служба, где содержится кодированное описание каждого адреса.

Нужна нам будет и информация из Росрегистрации, чтобы знать государственный номер регистрации права. Это основной идентифицирующий показатель. Так что по всем этим вопросам мы должны выстроить мощнейшую систему взаимообмена информацией между Роснедвижимостью, Росрегистрацией и ФНС. Кроме того, органы, которые ведут другие кадастры (водный, лесной, градостроительный, кадастр отходов - сегодня их около 20), тоже должны всю эту информацию поставлять в единый кадастр объектов недвижимости. Без этого невозможно будет создать "одно окно".

Лес и озеро -

это недвижимость?

Что касается природных ресурсов, то здесь основой всего, безусловно, является земля. Все остальное - ее характеристики. Допустим, является ли озеро объектом недвижимости? Ответ - нет. Земельный участок, на котором оно располагается, является. А озеро - это его характеристика. Также и лес. В соответствии с Лесным кодексом "лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 настоящего Кодекса".

Где узнать цену своего участка

Роснедвижимость на своем сайте разместила сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Но сразу скажу: по адресу найти здесь свой участок и узнать его кадастровую стоимость невозможно. Необходимо иметь кадастровый номер и тогда получить информацию достаточно просто. Объясню, как. Зайдем на интерактивную кадастровую карту. Вы видите здесь округа. Находим, например, Московскую область, а затем Ногинский район. Граница каждого кадастрового района четко определена. В Ногинском районе - 67 332 земельных участка. Теперь посмотрите в свою выписку из Единого государственного реестра прав или из Единого государственного земельного кадастра, где есть кадастровый номер участка. Если у вас старая выписка, где значится условный номер, то нужно прийти в территориальный отдел Роснедвижимости и взять новый документ. Вам его должны предоставить за 10 дней. Сама выписка бесплатная. Но если придется копировать какие-то бумаги, то это может обойтись от 20 до 300 рублей. Не больше. Если же вы вообще не прошли кадастровый учет, то надо этим срочно заняться.

А теперь ищем номер. Допустим - вот ваши пять соток. Кадастровая стоимость - 57 тысяч рублей. И так - по каждому земельному участку в стране.

Как определить земельный налог

С 2006 года началось исчисление земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Необходимо также понимать, что сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая устанавливается субъектами РФ, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то есть полностью поступает в бюджеты муниципальных образований, в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога для определенных категорий налогоплательщиков, исходя из фактической способности налогоплательщика к уплате налога (ст. 3 Налогового кодекса РФ). Обо всем этом вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства.

Например, на садовые, дачные земельные участки предельная налоговая ставка составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Владельцы ищут свой участок по кадастровому номеру. А если вы обладаете земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, ищите свою деревню. Допустим, здесь квадратный метр стоит 436 рублей. Соответственно, умножайте на 100 (узнаете цену одной сотки) и на 6 - за шесть соток. Из этой суммы высчитывайте 0,3 процента - это максимально возможная сумма налога.

Российская газета

Читайте также

Стартовые площадки программы реновации жилья в Москве
Власти Москвы подготовили адресный список 113 стартовых площадок программы реновации жилья столицы. РИА Недвижимость публикует полный перечень, имеющийся в распоряжении редакции.
Неформатное жилье – обзор московской экзотики
В каждом городе с историей более чем в несколько столетий можно найти недвижимость, которая не подходит ни под какие стандарты. Москва не исключение. Со временем, благодаря своей индивидуальности, оригинальное жилье становится востребованным товаром. Экзотика интересна многим.
Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Спецпредложения

Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 10 до 17 соток 
Цена: от 260 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Новое Романово
Регион: Калужская область 
Трасса:
 Калужское ш., 150 км 
Площадь: от 12 до 20 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Марьино
Регион: МО 
Трасса: Горьковское ш., 28 км 
Площадь: от 4 до 13 соток 
Цена: от 300 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 230 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Площадь: от 10 до 25 соток 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 13 до 16 соток
Цена: от 43 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29 
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Солнечный берег
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,75 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 25 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Участок под усадьбу
Регион: МО 
Трасса:
 Пятницкое ш., 50 км 
Площадь: 180 соток 
Цена: 12 800 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29
Вип Владычино
Регион: МО
Трасса:
Ленинградское ш., 15 км
Площадь: 25 соток
Цена: от 200 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29