Большая осенняя распродажа или накрутка цен?

Консультанты по недвижимости говорят о том, что рынок готов вернуться к докризисным ценам и что уже с начала года цены на землю выросли на 20-30%. Цены на земельные участки Подмосковья с начала года увеличились в среднем на 20%, а в ряде районов — на 30%.

Описание некоторых наиболее примечательных ценовых фактов по каждому направлению.

Так, в прошлом году 1 га подмосковной земли промышленного назначения стоил 1,07 млн долл., а в этом году — 1,38 млн долл. В то же время розничные цены на землю в поселках, по данным аналитической службы Zemer.ru, выросли лишь на 4% в рублях, если сравнивать с состоянием рынка год назад. Рынок дифференцируется, и это хорошо видно в рейтинге поселков без подряда, составленном аналитической службой Zemer.ru по итогам девяти месяцев 2010 года.

Начнем с Рублево-Успенского шоссе. Богатые тоже плачут, но не сегодня, когда цена на землю все еще падает. Два поселка, которые предлагают участки без подряда, за 2010 год только теряли в цене: «Николина поляна» — 8,03%, а «Папушево» — всего 0,13%. Цена сотки колеблется в районе 700 тыс. руб.

Второе по престижности направление — Новорижское — оживает. Семь поселков подняли цены, и максимальный прирост наблюдался в недорогих поселках: «Дольче Вита» и «Лесная пристань» по средней цене 250 тыс. руб. за сотку подорожали более чем на 20% за 2010 год. Но до цены начала 2009 года поселкам еще остается от 4 до 20%. И семь поселков снизили цены с начала 2010 года, максимальное снижение составляло 4,85% в «Петровском парке — 2» (итого 425,6 тыс. руб. за сотку) и в «Ново-Ильинском» — на 4,09%, до 729,6 тыс. руб. за сотку. В среднем цена в поселках без подряда по этому направлению составляет 463 тыс. руб.

Самые дорогие участки предлагаются в сентябре 2010 года на Минском шоссе, в поселке «Лесной ручей — 4». За 1 млн 64 тыс. руб. (уже со скидкой 11% с начала года) можно приобрести неплохое имение от 30 соток на расстоянии 12 км от Москвы. Радикальная цена в 60 тыс. руб. за сотку — через 58 км от самого дорогого поселка, в «Денисьево», и цены там выросли на 9% с начала года. Киевское направление уступает по количеству поселков, предлагаемых на рынке, только Симферопольскому. Динамика цен на этом направлении колеблется от +27,8% до –25%. Такой разброс говорит о том, что девелоперы пытаются корректировать цены и найти свою нишу, позиционировать направление на рынке, и пока точка равновесия не найдена.

Самая значительная коррекция с начала года произошла в «Акуловских усадьбах» — снижение на 25%, цена достигла 547 тыс. руб. Землю в поселке «Дачи писателей» теперь можно купить на 20% дешевле, но ее цена превышает аналоги на Рублево-Успенском направлении — 800 тыс. руб. за сотку. В «Крекшино» земля, несмотря на 17%-ную скидку, тоже дороже самого престижного направления страны и стоит 912 тыс. руб. А вот поселки за 90-м километром предлагаются по демократичной цене от 65 тыс. руб. и уже растут в цене. Хотя часть дальних поселков, которые предлагались по цене выше 100 тыс. руб., продолжают снижать цены.

Малый выбор поселков на Дмитровском направлении явно заставил их выбрать единую динамику ценовой коррекции — рост. «Холмы-1» не только достигли цены начала 2009 года, но и превысили ее на 23%. «Лесная усадьба» и «Аврора» выросли на 3,54% и 7,58% соответственно, но уровня начала 2009 года пока не достигли. В целом можно прогнозировать, что на данном направлении ожидается более активный рост.

Практически единодушно подняли цены девелоперы на Калужском направлении. Только один поселок «Пудово-Сипягино» упал в цене на 7,62% с начала года. Лидером рейтинга стал поселок «Никольские озера», где цена поднялась почти на 30%, достигнув планки в 456 тыс. руб. за сотку. Средняя цена сотки здесь — 325 тыс. руб., но ряд поселков, находящихся в пределах 60-65 км от Москвы, предлагаются по цене 110 тыс. руб. Кроме того, на локальный рынок направления в этом году вышли пять поселков. Средняя цена земли в них около 300 тыс. руб., и есть тоже ожидание довольно уверенного роста в связи с высоким спросом, который констатируют девелоперы направления.

Волоколамское направление тоже показывает общую тенденцию к росту цен на землю без подряда. Дорогие участки в 50-километровой зоне — от 364 тыс. руб. — выросли в цене от 6 до 8%. Дешевые участки по 70 тыс. руб. за сотку, расположенные за 70-м километром, выросли в цене на 14,5%.

Ярославское направление отличается более демократичными ценами, здесь почти нет элитных поселков. Самый дорогой поселок «Лесная лагуна» предлагается по неизменной с начала года цене — 450 тыс. руб. за сотку. А вот в сегменте экономкласса здесь наблюдается настоящий обвал цен: в поселке «Зеленая горка» на 42% снижены с начала года цены и сотка предлагается по 25%. Компания «Финансы и недвижимость» неспроста устроила такой демпинг: на рынке давно уже ходят слухи о ее нестабильном финансовом положении, а ее покупатели могут оказаться в весьма «интересном» положении. Там, где девелоперы чувствуют себя более уверенно, цены растут: «Александровка» на 90-м км подняла цены на 16,6% с начала года, достигнув цены за сотку в 35 тыс. руб.

За 166 тыс. руб. в среднем можно приобрести землю на Симферопольском направлении, и это самый насыщенный предложениями сегмент рынка. Разброс ценовых тенденций здесь тоже впечатляет: от 37%-ного снижения цены в поселке «Дубрава-2» до 17% роста в поселке «Белое озеро». «Лужки» — самый дорогой поселок направления, возможно, в связи с политическими переменами он переживет некоторое падение цен, однако с начала 2009 года ценовой рост составил здесь 25%, и запас «жирка» у него имеется.

Один из немногих поселок без подряда на Варшавском направлении несколько шокирует ценой: 600 тыс. руб. за сотку земли (18 км от Москвы). Поселок медленно снижает цены, в 2010 году снижение составило 4,76%.

Егорьевское направление может порадовать пятью новыми поселками с начала 2009 года. И ценой земли в самых дешевых поселках, и ценами на уровне западных направлений в дорогих поселках. Итак, здесь предлагается земля от 67 тыс. руб. в «Шмелево» (36 км от МКАД), и на 21 км ближе к Москве предлагается «Ольховый берег», но уже по цене 460 тыс. руб. за сотку. В целом направление переживает падение цен.

Поселок «Медвежьи озера» на Щелковском направлении — один из лидеров в снижении цен: здесь земля обойдется на 30% дешевле, чем в начале 2010 года, а всего придется выложить 140 тыс. руб. за сотку в 17 км от Москвы. И вдвое дороже поселок на том же расстоянии от Москвы — «Лосиноостровские усадьбы», который подорожал на 27%. Это маркетинг в действии.

Новорязанское направление, где наибольшее число поселков предлагается компанией «Финансы и недвижимость», — в глубоком падении цен. «Лазурный» снижает цены на 41,66% — до 35 тыс. руб. за сотку, остальные поселки вынуждены тянуться за лидером демпинга. Средняя цена земли здесь составляет 65 тыс. руб., однако есть здесь и вполне качественные предложения — новый поселок «Сосновый бор» на 12-м км, где земля предлагается по цене 200 тыс. руб. за сотку.

И новинка этого сезона — поселок на Каширском шоссе «Лесной край». Опрошенные эксперты говорят как о кризисе в ряде компаний, которые вынуждены демпинговать, чтобы поправить свое финансовое положение, так и об активизации спроса. Спрос на землю становится избирательным, среди предпочтений покупателей начинают преобладать экологические требования, есть довольно высокий уровень требований к оформлению участков. Об этом — в следующих публикациях.

ИЛЬЯ АНУРОВ

На основе рейтинга поселков составлены следующие два рейтинга:

Самые динамичные поселки с января 2010 г. Рост цен

Самые динамичные поселки с января 2010 г. Падение цен