Мифы земельного рынка – 2

Продолжая тему мифов, часто руководящих действиями при покупке земли, Zemer.ru опросил специалистов, какие препятствия на самом деле реальные, а какие ближе к поговорке: «У страха глаза велики».

Миф четвертый: Строить можно на любом участке, а статус переоформить уже после окончания строительства

Крайности опасны в любом деле: как не стоит думать, что строительство разрешено только на участках ИЖС, так же нелепо и другое заблуждение, что дачный дом можно построить на участке любого назначения. «Частая ошибка покупателей – приобретение участков, на которых нельзя построить дачу. Бывают случаи, когда участки категории КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), на которых капитальное строительство запрещено, объединили в поселок и продают их. Строительство дач возможно либо на участках категории «под индивидуальное жилищное строительство», либо на участке сельхозназначения с видом разрешенного использования «под дачное строительство» или «под садоводческое товарищество».

При покупке желательно посмотреть документы и удостовериться, что участок имеет один из этих статусов», – поясняет Владимир Ефимов, коммерческий директор ГК «Родные Земли».

Миф пятый: Если предложение хорошее, то можно девелоперу поверить на слово, что все документы только оформляются

Часто бывает, что участки, которые продаются, существуют только на бумаге, в реальности они не размечены, и границы их не обозначены, что называется, на реальной земле. Конечно, кризис подкосил проявления излишнего доверия покупателей к девелоперам, но, предупреждают эксперты, чтобы совершить покупку и вносить деньги, как минимум девелопер должен представить два документа об участке: кадастровый паспорт и свидетельство о собственности на участок – это необходимые документы для сделки купли-продажи участка без подряда.

Стоит учесть, что границы участка – одна из наиболее существенных причин, по которым земельные дела доходят до суда. «Избегайте приобретения участка со спорными границами. У продавца могут быть оформлены все документы на участок и кадастровый паспорт, однако на практике может оказаться так, что участок частично «залезает» на землю соседа. Чтобы этого избежать, имеет смысл еще до покупки пригласить геодезиста и заказать ему проверку границ участка. Стоимость услуг геодезиста относительно невелика, в пределах нескольких тысяч рублей. Но зато после этого покупатель будет уверен, что он не заплатил за лишнюю площадь участка, и у него в будущем не возникнет проблем с соседями из-за границ», – подсказывает способ избежать «пограничной» проблемы Владимир Ефимов.

Миф шестой: Приходится покупать участки без знания важных данных о геоподоснове или экологии

Многие считают, что девелоперы не могут представить необходимых документов по благоустройству или, скажем, по экологии. На самом деле девелоперы владеют многими документами и знаниями и готовы по большей части делиться ими бесплатно. Речь, конечно, о добросовестных девелоперах. Однако, рассказывает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, никто почему-то такую информацию не требует. Что может сообщить девелопер, если его об этом спросить? Во-первых, девелопер чаще всего делал исследования о геоподоснове всего участка. Особенно если это участок с подрядом, то он просто был обязан делать и это исследование, и исследование геодезии. Спрашивать на стадии переговоров эти документы можно и должно, считает Илья Ануров.

Кроме того, стоит спросить исследование на радиационный фон, которое делается иногда по инициативе девелопера, а иногда по требованию Роспотребнадзора. «Покупатели редко спрашивают про подобное исследование, помню лишь один случай. Покупатель пришел и говорит: вроде тут недалеко захоронение радиоактивных отходов. Мы ему рассказали, что, во-первых, оно далеко, во-вторых, вот недавно проведенное исследование, с радиационным фоном у нас все нормально», – делится опытом Илья Ануров. Кроме того, стоит запросить у девелопера документы, подтверждающие работы по благоустройству поселка и проведению инженерных коммуникаций, а в идеале лучше покупать землю в тех поселках, где работы уже хотя бы наполовину сделаны.

Мифы, конечно, только этими не ограничиваются, и Zemer.ru обязательно вернется к этой теме снова.

Автор: Татьяна Соколова