Первое полугодие 2010-го: «Мохито» для земельного рынка

Надежды, которые возлагали на лето 2010 года профессиональные участники рынка, оказались не тщетными. Однако кого-то это лето определенно разочарует: тенденции на рынке первичных и вторичных продаж оказались совершенно разными.

Удача приходит к тем, кто верит и надеется

Но сначала - сухой язык статистики. Согласно индексу Zemer.ru, cредняя стоимость земли на первичном рынке Московской области за полгода скорее осталась на прежнем уровне. Стоимость земли в данном сегменте в рублях выросла на 1,51%, а в долларах аналогичный показатель снизился на 1,58%. В целом эти цифры можно считать неким плато стабилизации, где в зависимости от месяца цены то чуть-чуть росли (февраль и май), то несколько снижались.

Абсолютное значение индекса к середине лета зафиксировалось на отметке 267 553 руб. и $8 578. Эти показатели пока еще ниже показателей годичной давности (270 295 руб.), но выше индекса на декабрь 2009 года. Долларовые цены незначительно понизились, однако это связано с изменением курса доллара к рублю.

На первичном рынке снижение по сравнению с июнем составило 0,74% до 8 513 долларов, на вторичном рынке 1,07% -- до 6 912 долларов. По мнению экспертов, опрошенных в ходе подготовки статьи, долларовый рост цен весной был обусловлен скорее колебаниями курса доллара, чем другими факторами.

В целом, по итогам полугодия можно констатировать – кризис закончился, однако стадия роста рынка еще не наступила. Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт», поясняет ситуацию на рынке: «От лета мы обычно ожидаем традиционного летнего повышенного спроса, причем это лето должно стать более активным по спросу, чем в прошлом году. Что касается отложенного спроса, то он был и есть, у людей есть деньги, но резкого скачка активности мы не ожидаем – отношение к покупке недвижимости сегодня у потребителя очень осторожное. Цены расти, по моим ощущениям, не должны в силу очень большого объема предложения. С другой стороны, и падать им некуда – дно практически достигнуто на загородном рынке, все акции и спецпредложения сегодня носят разовый, ограниченный по времени характер. Возможен практически незаметный плавный рост с достижением докризисных значений через 2-3 года».

«Основной итог последних нескольких месяцев - наступило понимание того, что катастрофы на земельном рынке не будет, - считает Антон Белобжеский, генеральный директор компании IDT, - За время кризиса цены на землю снизились примерно на 30-40%, и к настоящему моменту ценовое дно уже пройдено. Возвращается спрос и есть все основания ожидать дальнейшего развития земельного рынка, но никак не наоборот».

Чьи надежды тают на солнце?

Несколько иная ситуация сложилась на впторичном рынке земельных участков. Похоже, к середине лета владельцы участков, предлагаемых на вторичном рынке, наблюдая осторожное отношение покупателей, не спешаших с покупкой, начали снижать цены предложения. Итого, за полгода индекс Zemer.ru, показывающий среднюю стоимость земли на вторичном рынке Московской области, снизился на 4,61% в рублях и 7,52% в долларах. К середине лета цена сотки в рублях спустилась до отметки 207 571 руб, цена в долларах – до $6 655. Год назад данный показатель был выше на 5,4%, и составлял 219 461 руб.

На фоне такого тренда продавцам приходится прилагать много усилий, чтобы продать участок, и среди них традиционно уступка в цене – на первом месте. Однако,  было бы неправильно советовать покупателям воспользоваться данной ситуацией и покупать землю на вторичном рынке. Сейчас для покупателей становятся важнее другие факторы, и о них мы поговорим чуть ниже.

Низкая цена больше не привлекает

Еще год назад было много продавцов, которые привлекали покупателей низкой ценой за участок - ниже 40-50 тыс. рублей за сотку, при этом перспективы подведения инженерных коммуникаций были весьма туманны, рассказывает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust.

«Сейчас рынок постепенно уходит от таких предложений. Все большее количество покупателей предпочитают заплатить больше, но купить участок в организованном поселке, где девелопер еще активно занимается подведением инженерных коммуникаций. А с подрядом или без подряда этот поселок - при наличии подведенных коммуникаций уже вопрос вторичный» - поясняет эксперт.

«Во втором квартале 2010 года появился новый тренд – ипотечные программы от различных банков, доступных для покупателя (не требуется дополнительный залог, средняя процентная ставка 13-14%, первоначальный взнос 20%). В апреле 2010 года появились первые посткризисные ипотечные программы на загородном рынке, которые предложил Банк Москвы, Сбербанк и ряд других крупных банков. Благодаря этим программам, девелоперы надеются на новый старт ипотечного кредитования на загородном рынке», - констатирует новую тенденцию Андрей Вяткин. Именно этот фактор, по мнению всех опрошенных экспертов, стал причиной интереса к загородной первичной недвижимости.

«Уже сегодня некоторые банки открыли программы с процентной ставкой в 12% годовых, пока это еще не имеет массового характера и эти программы накладывают на покупателя ряд условий. Появление таких программ подхлестнуло интерес к загородной недвижимости», - поясняет Андрей Вяткин. В ближайшей перспективе (максимум 1-2 года) ставка должна снизиться до 10% в рублях, предполагает эксперт. На рынке оживился спрос на недорогие загородные участки, но качественные, с коммуникациями и прочими атрибутами цивилизации. Покупатели готовы за это ехать чуть дальше от столицы. Летом 2010 года своих поклонников активно собирает формат дальних дач.

«В районах в пределах 50 км от МКАД большинство привлекательных земельных массивов уже раскуплены под инвестиционные проекты. Инвесторы начинают присматриваться к более дальним территориям, где еще много неосвоенных земельных массивов с высокой коммерческой привлекательностью», - рассказывает Владимир Ефимов, коммерческий директор группы компаний "Родные Земли". Антон Белобжеский добавляет, что сегмент дачных участков уже активно развивается и, по его мнению, вскоре он потянет за собой вверх и другие сегменты, в частности, сегмент участков промышленного назначения и сегмент оптовых земель. Девелоперы дачных проектов видят спрос как со стороны местных жителей, предлагая участки типового дачного формата площадью 10-12 соток, так и со стороны московского покупателя, который ищет участки больших площадей - от 30 до 100 соток.

Новые тенденции, такие, как лояльность банков к девелоперам, понимание девелоперами новых тенденций спроса, позволяют профессиональным участникам рынка более оптимистично смотреть в будущее, чем владельцам земли, предлагающим участки в неорганизованных поселках. Глобальная тенденция, которую констатируют все эксперты - неорганизованные поселки будут постепенно уходить в прошлое, а с ростом рынка на привлекательных участках будут все чаще строить поселки с подрядом. Так что если есть желание купить участок без подряда – сейчас один из самых оптимальных моментов именно для такой покупки.

P.S. Конечно, жара и  отсутствие сиесты в московских офисах (Геннадий Онищенко, мы болеем за ваше правое дело!) могут послужить реальным тормозом и охладить деловую активность на рынке недвижимости. Однако, вспомнив о таких рецептах бодрости, как безалкогольный "Мохито" или холодный квас, можно уже думать не только о ближайших выходных, но и о выгодных сделках.

Автор: Татьяна Соколова, руководитель портала Zemer.ru