Рынок загородной недвижимости начинает оживать

31.05.2010 Период снижения спроса на рынке загородной недвижимости подошел к концу. Эксперты и игроки рынка в один голос говорят об увеличении количества реальных сделок. За месяц в проекте эконом-класса в 300 участков девелоперам удавалось продать по 15-25 участков, а в некоторых - и все 50.

Трезвый расчет

Кризис, начавшийся в 2008 году, привел к резкому снижению спроса на загородную недвижимость, чем поставил многих девелоперов в непростое положение. Проекты в средней стадии готовности, несмотря на почти полное отсутствие продаж в них, с одной стороны, тоже можно было замораживать до лучших времен. Но с другой, прекращение строительных работ неизбежно приводит и к прекращению продаж. По этой причине, те девелоперы, которые имели достаточные финансовые средства, все же продолжали строительство и с переменным успехом реализовывали коттеджи.

Проекты, которые находились на бумажной стадии строительства и без сомнений рисковали перейти в категорию неликвида, были сразу заморожены, а позднее вышли на рынок не как коттеджные поселки, а поселки с участками без подряда. Формат стал очень популярен в кризисный период, поскольку потенциальные клиенты уже были не готовы приобретать «голые» земельные участки и ждать несколько лет окончания строительства поселка. При этом у них оставалось стремление сэкономить и избежать проблем с долгостроем.

Все это заставило застройщиков менять привычные стратегии и либо переходить на использование менее дорогостоящих строительных материалов и технологий, либо проводить реконцепцию, уменьшая площади реализуемых домовладений и земельных участков. Таким образом, делая конечный продукт ликвидным, девелоперы понижали его класс и стоимость.

Спрос формирует предложение

В результате, в кризисный период более 30% предложений в различных коттеджных поселках представляли собой участки без подряда. Стоит ли говорить, что еще полтора года назад такое предложение, тем более в сегменте люкс-класса, представлялось нонсенсом.

В 2009 году, по данным информационно-аналитического портала Zemer.ru, на рынок вышло около 100 проектов, предлагающих участки без подряда. В текущем году, судя по результатам первого квартала, когда предложение пополнилось еще пятнадцатью аналогичными проектами, тенденция получит продолжение.

Как рассказал Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», доля поселков в загородном сегменте недвижимости, предлагающих участки без подряда, достигла 42%. При этом 40% сделок компании сейчас приходится именно на этот формат.

Дом по цене квартиры

В апреле стоимость земли на розничном земельном рынке по сравнению с мартом почти не изменилась. В частности, цена сотки на первичном рынке в апреле составила 264 224 руб., рост за месяц составил 0,18%. На вторичном рынке стоимость возросла на 0,14% – до 205 906 руб. за сотку. Таким образом, по сравнению с показателями прошлого года, на первичном рынке снижение составило 3,64% (апрель 2009 г. – 274 216 руб.), а на вторичном – 6,32% (апрель 2009 г. – 219 808 руб.). Стоит отметить, что из-за роста курса доллара по отношению к рублю, стоимость земли в долларах наоборот увеличилась.

Дальнейшего снижения цен на земельные участки, по словам экспертов, ожидать не стоит. Как отметил Илья Сапунов, гендиректор компании «Красивая земля», минувшей зимой снижение если и было зафиксировано, то на уровне 5-7%, но были и такие поселки, где изменений не было вообще. В целом, если в пик кризиса средняя цена сотки на участках без подряда едва превышала 50 тыс. руб., то сейчас основная масса предложений приходится на диапазон 75-100 тыс. рублей за сотку.

Учитывая тот факт, что стоимость сотки земли для участка без подряда начинается от 30 тыс. руб. (в зависимости от удаленности от МКАД), то такое приобретение, наряду с последующим самостоятельным возведением дома, считается среди покупателей наиболее выгодным вариантом. Действительно, потратив всего полмиллиона рублей сегодня можно стать владельцем участка, к примеру, в организованном коттеджном поселке в 40 км от столицы по Дмитровскому шоссе.

В целом, по оценке специалистов, строительство загородного дома сегодня может обойтись примерно в $300 тыс. с учетом земли, что сопоставимо со стоимостью двухкомнатной квартиры площадью 60-70 кв. м. на окраине столицы. Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость», рассказал, что хороший земельный участок с коммуникациями в 30-километровой зоне от МКАД можно подобрать по цене $13 тыс. за сотку. Возведение дома, пригодного для постоянного проживания, будет стоить примерно $480 .за кв. м, а его конечная отделка – порядка $500 за «квадрат». В итоге за $270–280 тыс. можно получить дом площадью 150 кв. м на участке в 10 соток.

Впрочем, перспективы дешевизны строительства и свободы в выборе сроков строительства дома при покупке участка без подряда не должны вводить в заблуждение. Управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group Иван Шульков пояснил, что если будет допущена ошибка при выборе подрядчика, то существует риск в конечном итоге затратить намного больше средств, сил и времени, чем при покупке готового проекта. Кроме того, стоит заранее просчитать стоимость подведения коммуникаций и тщательно изучать документацию, чтобы избежать проблем в будущем.

Помимо этого, следует помнить, что при покупке участка в «шанхае» (неорганизованном поселке), вы рискуете надолго остаться в окружении долгостроя и столкнуться с проблемами подключения и обслуживания коммуникаций.

Смартхаус, таунхаус и дуплекс

Вторичное загородное жилье, также как и новостройки, находят своего покупателя. Эксперты предлагают просто расставить приоритеты: хотите ли как можно скорее въехать в новый дом или для вас важно самостоятельно провести его отделку? В первом случае стоит искать вариант среди вторички, хотя на это может уйти гораздо больше времени. Кроме того, этот вариант покупки является наиболее дорогим. Впрочем, у этого сегмента есть довольно весомые преимущества – на месте можно проверить работу коммуникаций и качество строительства.

Тем, кто желает заняться отделкой самостоятельно, Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал Эстейт», советует изучить предложения среди новостроек. По его мнению, сегодня вполне реально подобрать такой вариант, который устроит покупателя расположением, качеством, готовностью и ценой.

Также стоит отметить появление на рынке загородной недвижимости такого формата, как смартхаусы. В компании Urban Group пояснили, что это небольшие домовладения площадью 90-110 кв. м, расположенные в пределах до 50 км от МКАД. Как правило, они представляют собой альтернативу недорогим домам на вторичном рынке, в частности, дачам в садовых товариществах. Так, например, в поселке Smartville (Дмитровское шоссе) смартхаусы (площадь дома из клееного бруса 106 кв. м, площадь участка – 8 соток) стоят от 2,85 млн. руб.

За последние полтора года из-за смещения спроса в эконом-класс, часть девелоперов решили провести реконцепцию своих проектов бизнес-класса увеличив долю доступных форматов жилья – таунхаусов и дуплексов. Такую стратегию реализовала компания RCF Capital Trust в начале 2010 года, когда часть территории поселка «Пушкинская дубрава» (28 км от МКАД по Ярославскому шоссе) была отведена под танхаусы, а не индивидуальные коттеджи. Для сравнения: стоимость таунхауса с участком в этом поселке составит около 3 млн. руб., а цены на коттежди стартуют с отметки в 7 млн. руб.

Впрочем, некоторые эксперты полагают, что танхаусы могут быть востребованы только если находятся на удалении не более 15 км от МКАД. Специалисты обращают внимание на «подорванную репутацию» этого формата, поскольку до кризиса застройщики часто использовали для строительства таунхаусов дешевые материалы и такое жилье быстро получило статус низкокачественного. На удалении 20–25 км от Москвы сегодня можно встретить поселки-призраки, где плотная застройка блочными домиками, напоминает общежития. Однако, как отметила начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина, есть и исключения. Например, поселок «Бристоль»: вложив средства в качественные стройматериалы, застройщик получает хороший уровень продаж и в сегодняшних условиях.

Теги: Земля без подряда, Малоэтажное строительство, Девелопмент