Лэнд-девелопмент в комедии Чехова «Вишневый сад»

19.01.2010 Пожалуй, единственное заметное событие в сфере недвижимости за последние две недели – торжественное открытие «Дубайской Башни», подобострастно переименованной в «Башню Халифа». Но событие это, во-первых, не наше, во-вторых, отчасти показушное, в третьих – заранее спланированное, то есть не совсем и новость. А потому во время долгих выходных я перечитывал классику. Ну и, как полагается, написал сочинение.

В комедии Чехова «Вишневый сад» меня интересовала преимущественно профильная тема: то есть сам вишневый сад, его рыночная стоимость (разумеется, в деньгах того времени) и реальные возможности редевелопмента. Впрочем, и о героях пьесы мы узнаем много нового через призму земельного вопроса.

Гаев с Раневской мне прежде представлялись этакими мелкопоместными дворянами, хозяевами домика с садиком. Не тут-то было! Лопахин предлагает им сдавать землю дачникам по 25 рублей за десятину, и обещает «самое малое двадцать пять тысяч в год дохода». То есть у них в собственности – 1000 десятин. С десятиной все просто – это 1,0925 га, а если не заморачиваться с сотыми долями – то попросту гектар. Тысяча десятин – это очень много. Например, площадь самого большого инкомовского поселка - Millennium Park – 285 га, почти вчетверо меньше.

Но и по меркам начала прошлого столетия тысяча десятин – крупнейшее землевладение. Согласно «Статистике землевладения 1905 г.», крупными собственниками считались те, у кого во владении 500 десятин, и таковым принадлежало более 70% всего частного землевладения в России. В общем, надо было обладать особым талантом, чтобы промотать такое состояние.

Какова рыночная стоимость такого куска земли? Лопахин выкупил поместье на аукционе (оно, как известно, было заложено и затем изъято у владельцев по причине дефолта) за 90 тысяч рублей «сверх долга». Какова сумма долга, Чехов нам не сообщает, но ее можно приблизительно высчитать. Гаев принимал участие в аукционе с жалкими 15 тысячами рублей, присланными ярославской бабушкой, которых, по словам Раневской, «не хватило бы даже проценты заплатить». То есть, долг за обслуживание кредита составлял 16—20 тысяч рублей.

Ссуды под залог земли давались тогда в среднем под 5% годовых. Мы, правда, не знаем, когда было заложено имение и как долго не платились проценты. Но, опять же, можно предположить. За пять лет до описываемых событий мадам Раневская отправилась в Европу и прикупила «дачу около Ментоны», которую затем продала за долги. Ментон – курортное местечко между Монако и итальянской границей - было тогда популярнее и дороже, чем даже соседняя Ницца (не говоря уж о Каннах, а Сан-Тропе в те времена вообще было рыбацкой деревней). Очевидно, перед поездкой имение и было заложено, половину растранжирила Любовь Андреевна, другая пошла Гаеву «на леденцы». Проценты, видимо, с самого начала и не платили, как было принято у наших разгильдяев-помещиков. Таким образом, проценты составляли 3—4 тысячи годовых, а тело кредита, соответственно, 60—80 тысяч. Теперь общую сумму, заплаченную Лопахиным, легко высчитать: 90 тыс. + кредит + долг по процентам, итого 165—190 тыс. рублей.

Не «лопухнулся» ли Лопахин со своим вишневым садом? В государственном дворянском банке к 1905 году было заложено 19,5 млн десятин помещичьей земли, оцененной в 1,4 млрд. рублей, и выдано ипотечных ссуд на 816,2 млн рублей. Средняя цена десятины, по оценке банка, – чуть выше 70 тыс. рублей. То есть получается, что наш крутой делец переплатил в лучшем случае в два с половиной раза.

Но это именно что средняя цена. Южные черноземные земли могли стоить и 200 тыс. за десятину, в Сибири цена была впятеро меньше. Куда важнее другая цифра: в соответствии со статистикой, банки выдавали ссуды в среднем в размере 60% от оценочной стоимости (800 с лишним миллионов при оценке 1,4 млрд). Таким образом, сумма кредита под залог «вишневого сада», которую мы высчитали (60—80 тыс.), как раз соответствует общей стоимости залога.

В пьесе есть множество указаний, что действие происходит как раз в одной из южных губерний, скорее всего малороссийской. Сушеную вишню, по словам Фирса, в прежние времена «возами отправляли в Москву и в Харьков». То есть, скорее всего, в ближайшую из столиц и в ближайший крупный город. Лопахин вот тоже шастает по делам в Харьков и обратно – надо полагать, не на другой конец страны. Да и мак, которого он «весной посеял тысячу десятин и теперь заработал сорок тысяч чистого», не выращивают даже в средней полосе, не то что на севере. Кстати, в Харьковской области и сейчас есть легальные маковые поля (для фармацевтики) площадью 400 га. И наконец, «еврейский оркестрик», который играет в конце пьесы, мог случиться только в черте оседлости, то есть опять же в Малороссии. Сама Харьковская губерния, правда, находилась за пределами черты оседлости, так что скорее всего место действия – соседняя Полтавская, Черниговская или Екатеринославская.

Правда, есть в пьесе несколько странных моментов, указывающих на то, что действие происходит чуть ли не под Петербургом или Вологдой. Вот, например, в самом начале:

Лопахин. Который час?

Дуняша. Скоро два. (Тушит свечу.) Уже светло.

В мае светает во втором часу как раз на широте Петербурга, а никак не на Украине.

Или вот Епиходов сетует: «Сейчас утренник, мороз в три градуса, а вишня вся в цвету». Минусовая температура в мае характерна для Питера, Вологды, даже Москвы и Нижнего, но не для черноземной полосы. А вишня прекрасно растет даже и в Финляндии.

Кстати, Гаев обмолвился: «И в «Энциклопедическом словаре» упоминается про этот сад». У Брокгауза и Эфрона действительно упоминаются вишневые сады, но в окрестностях села Большие Бакалды Нижегородской губернии (там, кстати, недавно был открыт Музей вишни).

В общем, то ли Чехов хотел дать понять, что «вся Россия наш сад», и поместил своих героев в Россию «вообще», без привязки к местности, то ли просто ошибся в деталях. У него ведь и Аня жалуется: «Выехала я на Страстной неделе… Приезжаем в Париж, там холодно, снег». На Страстной – значит, самое раннее, в конце марта (по новому стилю). В Париже и в январе снег бывает редко, не то что в разгар весны…

Почему я так настойчиво пытаюсь определить location? Ну конечно же, чтобы оценить возможности коммерческого развития территории «вишневого сада». Как все помнят, Лопахин собирался нарезать участки и сдавать их в аренду дачникам.

Дачный бизнес в начале прошлого века был в самом разгаре. Городские жители валом валили за город на летний сезон, и только немногие могли позволить себе покупку дачи, большинство арендовали. Вот, к примеру, объявление в газете «Московский листок» за 1907 год: «3 версты от станции Белые Столбы Павелецкой железной дороги. Все удобства. Сдаются 20 дач, все меблированные, от 60 до 800 рублей в лето. Полный пансион от 45 руб. в мес. Осмотр на месте. Описание, план, фотографии высылаются бесплатно». Были дачи и подороже, до 5 тыс. рублей за сезон – но это с электричеством, водопроводом, большим садом. А под Киевом в то же время плата за комнату, снятую на лето, составляла 100 рублей, трехкомнатные апартаменты обходились в 150.

«Вишневый сад», расположенный, как мы знаем из авторских ремарок, в 20 верстах от крупного города и прямо рядом с железнодорожной станцией (то есть главы семейств могут и на службу ездить в будни), отлично подходил для преобразования в дачно-рекреационную зону. Харьков по ценам не слишком уступал Киеву, и, вложившись в строительство приличных дач, можно было получать до 200—300 рублей с десятины (это если нарезать участки по полгектара, а можно и поплотнее строить, был бы спрос).

Но Лопахин, как мы видим из пьесы, придумал нечто совсем иное. Вот как он излагает свой бизнес-план: «Все города, даже самые небольшие, окружены теперь дачами. И можно сказать, дачник лет через двадцать размножится до необычайности. Теперь он только чай пьет на балконе, но ведь может случиться, что на своей одной десятине он займется хозяйством, и тогда ваш вишневый сад станет счастливым, богатым, роскошным...»

То есть он собирается построить поселок экономкласса для людей, готовых всерьез заняться сельским хозяйством (десятина, то есть гектар – это вам не шесть соток, даже крестьянские наделы были в среднем по 2—3 десятины). И цена предполагается тоже сверхэкономичная: по 25 рублей за сезон. Это при том, что Лопахину мак приносит по 40 рублей с десятины. Да и вообще это нонсенс: имея собственный налаженный сельскохозяйственный бизнес, заняться дачным девелопментом, чтобы дать возможность арендаторам копаться в земле. Не говоря уж о том, что на настоящих дачниках, которые «чай пьют на балконе», можно заработать в десять раз больше.

Разве бизнесмен так поступит? Если только он начитался Фурье и мечтает о «сельскохозяйственных фалангах» по образцу французского утописта. Вот и получается, что Лопахин – никакой не купец-хитрован, а самый настоящий утопический социалист. Что, может быть, и похвально, но отчасти все-таки смешно.

Может быть, это и имел в виду Антон Павлович, когда настаивал, что «Вишневый сад» - не драма, а самая настоящая комедия?

Андрей Воскресенский, Издательский дом «Коммерсант»

gdeetotdom.ru
Теги: Земельный рынок, Земельные участки, Земля без подряда