Илья Сапунов: Весной земля подорожает примерно на треть

14.01.2010 С началом финансового кризиса, который длится уже больше года, на рынке загородной недвижимости заметно выросли продажи земельных участков без подряда. До кризиса этот сегмент не был так раскручен лендлордами. Генеральный директор компании «Красивая земля» Илья Сапунов рассказал «БН.ру» о перспективах этого рынка в 2010 году.

- Какова ситуация на рынке земель без подряда?

- В целом ситуация весьма оптимистичная, рост на рынке земли без подряда происходил весь год, падение интереса началось лишь зимой. Этот сегмент оказался единственным, где цены на многие проекты не падали, а росли. В некоторых поселках земля подорожала на 30-40%. В первую очередь такая тенденция характерна для земельных участков в среднем и дальнем Подмосковье.

В пользу этого бума во многом сыграли макроэкономические факторы. Ведь второй волны экономического кризиса, которую неоднократно прогнозировали осенью 2009 года, на наш взгляд, не произошло. Граждане смелее стали планировать новые покупки и, в частности, строительство новых домов. Кризис на рынке означает лишь изменение ранее устоявшихся правил. Уже сейчас мы можем наблюдать, что стабилизация на земельном рынке есть, просто глобального роста пока нет.

- Каков уровень цен?

- Сами цены, как правило, зависят от расстояния и направления. Если говорить о Симферопольском направлении, где мы работаем, там цены варьируются в пределах 45-100 тыс. руб. за сотку. В данном случае речь идет о проектах уровня эконом-класс, это 11 поселков, где мы продаем землю без подряда, они расположены на расстоянии 50-80 км от МКАД.

- Кто является основным покупателем земли без подряда, каковы их предпочтения?

- Это могут быть разные люди, иногда с ограниченным бюджетом: те, кто не мог себе позволить такую покупку раньше. Мы наблюдаем интерес к земле без подряда и со стороны бизнесменов, и бывших работников силовых ведомств, вышедших на пенсию. Для кого-то такое приобретение – исполнение мечты о своем доме с посаженными на участке деревьями. Кто-то просто рассматривает покупку участка как вложение, намереваясь сыграть  на растущем рынке. В зависимости от бюджета различаются и запросы: те покупатели, у которых он ограничен, зачастую выбирают участки на краю поселка или близко к дороге. В любом случае, у каждого свое представление о мечте.

Поэтому мы стараемся предлагать участки разнообразных площадей: кто-то может себе позволить лишь шесть соток земли, а кому-то и 15-ти соток мало. В среднем, покупательский спрос концентрируется в районе 10-11 соток. При этом мы стараемся не предлагать отдельные участки: все они сконцентрированы в границах одного поселка, где будут дороги, забор и коммуникации. Строить дома владельцы будут в соответствии со своим вкусом, мы же, со своей стороны, создаем единую общественную зону и внутрипоселковые заборы.

Востребованы земли под дачное строительство и ИЖС по Новорижскому, Киевскому, Калужскому, Симферопольскому направлениям. Как правило, выбор покупателей определяется не столько расстоянием от Москвы сколько временем, которое нужно затрачивать, чтоб доехать, например, на работу. Поэтому основным критерием при покупке загородной недвижимости становится не километраж, а качество трассы и пробки на ней.

- В чем плюсы и минусы приобретения такой земли?

- Плюс участков без подряда – их цена. Минусы – дополнительные платежи после покупки участка, правда, вносить их можно постепенно, не все сразу. В качестве минуса можно считать и типичные издержки в поселке без подряда: дом будет готов не сразу, вокруг строящиеся дома соседей – то, что принято называть «полушанхаем».

Кроме того, сегодня нередки ситуации, когда девелоперы не выдерживают сроков проведения работ по проведению коммуникаций и т.д. Так что если у девелопера нет средств на получение необходимой документации, поселок долгое время может находиться на стадии поля. С другой стороны, покупка земли без подряда – это осознанный выбор, люди могут строить дорогой дом, но не сразу, раньше такой возможности не было.

- Назовите уровень необходимых дополнительных платежей, которые ждут покупателя земли без подряда?

- За подведение электричества собственник участка должен будет заплатить около 250-300 тыс. руб. в расчете на одно домовладение, это оплата примерно 7-10 кВт мощности, чего, как правило, хватает на одну семью.  Электричество, как правило, подводится еще на этапе строительства дорог, заборов и прочей общественной инфраструктуры, газ к домам можно проводить позже. Газ обойдется еще в 200-300 тыс. руб.

- После того, как поселок, реализуемый девелопером, будет отстроен, в нем может быть создано товарищество собственников жилья с управляющей структурой, которая может следить за эксплуатацией и осуществлением работ по проведению коммуникаций, тех же дорог, а также за охраной. Как правило, уровень расходов на эксплуатирующую организацию в готовых поселках без подряда может варьироваться в пределах 1000-3000 руб. за домовладение.

- Основная проблема для тех, кто покупает землю без подряда вне организованных поселков, заключается в том, что стоимость проведения коммуникаций здесь может вырасти в разы. В одиночку такие расходы вряд ли кто потянет. В таком случае имеет смысл объединиться с другими покупателями соседних участков и объединить расходы.

- Велика ли сегодня конкуренция между лендлордами, владельцами земельных активов?

- Конкуренция существует: на рынке довольно много поселков, и каждый чем-то привлекателен, бюджетом, расположением, другими качествами. Правда, конкуренции по направлениям практически нет, мы редко когда пересекаемся с конкурентами, каждый оперирует в своем районе.

- Каковы планы вашей компании в этих условиях?

- Мы запускаем семь новых проектов по Симферопольскому, Новорязанскому и Ярославскому шоссе. Помимо них уже активно идет реализация девяти поселков, мы планируем и дальше пополнять этот список и реализовывать крупные объекты. Поселки с подрядом открывать пока не собираемся.

- Каковы перспективы оптового и розничного рынка земли без подряда в будущем году? Существуют ли какие-то законодательные инициативы, которые помогают или, наоборот, мешают развитию этих сегментов земельного рынка?

- Реализация участков промышленного назначения с началом кризиса заметно приостановилась. Это связано в том числе и с тем, что показатели производства в период наиболее острой фазы кризисы стали падать. А спрос на эту землю во многом зависит от рентабельности предприятия, которое там может быть размещено. Кроме того, на состояние оптового рынка земли влияет наше законодательство, в частности, принятие поправок к законопроекту о введении в действие Земельного кодекса РФ, касающихся запретов на принятие решений об использовании земельных участков и выдачи разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования (изначально планировалось, что подобные запреты начнут действовать с 1 января 2010 года, однако в декабре 2009 года Госдума перенесла этот срок на 1 января 2012 год – «БН.ру»).

В итоге из-за предстоящих законодательных ограничений многие инвесторы стали торопиться с предпродажной подготовкой проектов. И хотя депутаты рассматривали возможность перенесения сроков подготовки документов территориального планирования, еще до принятия законопроекта местные власти, ссылаясь на возможные изменения, гораздо менее охотно согласовывали переоформление земельных участков.

В свою очередь, считаю, что принятые Госдумой поправки сделают участки без подряда более доступными для граждан, позволят упростить процесс перевода земли и сделать возможным осуществление ряда крупных жилых проектов, вроде строительства подмосковной «одноэтажной Америки».

- Продолжится ли спрос на землю без подряда в 2010 году?

- Продавцы этих поселков уже готовятся к новому сезону. Сейчас, в зимние месяцы девелоперы отмечают спад спроса на участки, однако они уже не предпринимают каких-либо акций и распродаж по сниженным ценам. Девелоперы предпочитают дождаться конца зимы - начала весны и вывести участки уже по более высоким ценам.

В марте-апреле 2010 года большинство подмосковных участков без подряда будут продаваться по ценам не менее чем на 15-20%, а то и 30% выше нынешних. Все зависит от того, сохранится ли стабильная ситуация в мировой экономике.

Досье БН:  

Компания «Красивая Земля» была создана в 2002 году. Земельный банк компании насчитывает более 25 тыс. га в Подмосковье на расстоянии от 5 до 130 км от МКАД. Сейчас «Красивая Земля» реализует оптом участки разных категорий и видов разрешенного использования, а также участки без подряда с коммуникациями в коттеджных поселках в Московской и Калужской областях.

БН.ру
www.bn.ru
Теги: Земельный рынок, Земельные участки, Земля без подряда