День недвижимости в Государственной Думе

23.12.2009 Первый законопроект с поправками в законы о Земельном кодексе РФ года, продлевает возможность совершать сделки с землей без генпланов и правил землепользования и застройки до 1 января 2012. Ранее, по действующему законодательству, при отсутствии этих документов операции с землей должны были быть приостановлены с 1 января 2010 года. А это значит, что земли уже с начала января нельзя было бы переводить из одной категории в другую, выставлять участки на аукцион под застройку, выдавать разрешения на строительство. Эта тема долго и оживленно обсуждалась как в профессиональной среде участников рынка недвижимости, так и среди чиновников. Дополнительный резонанс вызвало участие в дискуссии Президента Дмитрия Медведева, который осенью прислал свои комментарии к законопроекту, где требовал ужесточить меры ко всем, кто занимается подготовкой документов. Критика президента была вполне обоснована: схем территориального планирования в апреле 2009 года не было у 74% субъектов федерации, а генплана — у 83% муниципалитетов в России. В результате в пятницу, после доработок, законопроект № 224888-5 "О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации….» был принят во втором чтении.

Участники рынка положительно отнеслись к принятию поправок. «Без принятия данного закона развитие земельного рынка в стране было бы приостановлено на неопределенный срок, - говорит Андрей Вяткин, Директор по Управлению активами компании «Маршал Эстейт», - По разным оценкам, от 70 до 80% регионов не успели разработать документы территориального планирования и правила землепользования и застройки. К этим регионам относится и Московская область, территория которой является основной для развития загородного рынка недвижимости Московского региона. Без принятия этих поправок в 2010 году на рынке загородной недвижимости, возможно, не появилось бы ни одного нового поселка. Мы столкнулись бы с резким ограничением предложения ликвидной земли, а это могло бы привести к ненормальному в существующих кризисных условиях росту цен, который способен остановить развитие рынка на долгие годы».

Более сдержан в своих оценках директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Армен Маркосян. По его мнению, есть вероятность, что принятие поправок отразится на появлении новых проектов, однако в условиях стагнации экономики она невелика. Конечно, в кризисный период, который справедливо называют периодом «новых финансовых возможностей», на рынок было «выброшено» много земельных активов, однако в большинстве своем они остались невостребованными. Поэтому, скорее всего, данные поправки, по мнению эксперта, в целом повлияют на рынок загородной недвижимости незначительно. С другой, стороны, они могут стать «спасательным кругом» для застройщиков, располагающих землей в регионах, где отсутствуют документы территориального планирования и правил землепользования и застройки.

Руководитель проектов юридической компании "Юков, Хренов и партнеры" Лебедев Андрей считает, что принятие поправок отражает сегодняшнюю экономическую ситуацию. У многих компаний, в том числе, профессионально работающих на рынке недвижимости, в течение прошедшего года приоритетной задачей было обеспечение выживания, а вопросы развития бизнеса отодвигались на второй план. В этой связи пролонгация существующего режима является мерой, соответствующей существующим объективным экономическим реалиям и отвечающей интересам участников рынка. Также следует учитывать, что невысокие показатели реализации заложенных в законодательстве механизмов переоформления земельных правоотношений обусловлены наличием серьезной бюрократической составляющей. Внимание со стороны Президента РФ, проявленное к данному законопроекту с одной стороны окажет дисциплинирующее воздействие на уполномоченные органы, вовлеченные в процесс оформления земельных отношений, с другой - будет стимулировать бизнес активнее реализовывать заложенные в законодательстве механизмы.

Второй вопрос, который ждал решения в пятницу, - принятие 6 поправок к действующему законодательству по продлению срока льготной приватизации земли в
России. Если период льготной приватизации не был бы продлен, то с 1 января 2010 года за выкуп земли под объектами недвижимости надо было бы платить 100% их кадастровой стоимости, а сегодня в Москве эта ставка составляет от 20 до 45%, а во многих других регионах около 4% от кадастровой стоимости. В решении этого вопроса также участвовал Президент России Дмитрий Медведев. В своих комментариях к законопроекту «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», продлевающему срок льготной приватизации земли в стране, рекомендовал Думе не принимать, а полностью переработать его. Депутаты учли рекомендации Президента и постарались найти оптимальное решение этого вопроса. Законопроект предлагает перенести с 1 января 2010 года на 1 января 2011 года вступление в силу базовых положений закона:

Предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Выдачи разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки;

Принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, о переводе земель из одной категории в другую, осуществления подготовки документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования;

Согласования и утверждения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства в целях резервирования земель для государственных или муниципальных нужд до утверждения документов территориального планирования;

Включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключения земельных участков из границ населенных пунктов до утверждения генеральных планов городских округов и поселений, схем территориального планирования муниципальных районов;

Изменения границ населенных пунктов при наличии генеральных планов городских округов и поселений, схем территориального планирования муниципальных районов.

Владимир Яхонтов, Управляющий партнер, «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» считает, что продление льготной приватизации земли носит гуманный характер. Сама приватизация на сегодняшний день очень дорогостоящий и сложный процесс, поскольку владельцу земли необходимо сделать кадастровый учет, вывести на участок геодезистов, собрать документы на приватизацию. В данное время часть земельных участков находится в бессрочном пользовании или в пожизненно наследуемом владении, и не все владельцы в состоянии их сейчас приватизировать. 31 декабря 2009 года оба законопроекта должны быть подписаны Президентом РФ.

БН.ру
www.bn.ru

Теги: Земельный рынок, Земля, Земля в Москве