Бесподрядное хозяйство

19.12.2009 За последний год на рынке появилось множество поселков с участками без подряда, но с обещаниями провести все коммуникации. Мы решили посмотреть землю разной ценовой категории и выяснить, насколько эти обещания реализуются в действительности.

Без воды, но со светом

Первым испытуемым стала компания "Финансы и недвижимость", которая продает несколько поселков по Новорязанскому и Егорьевскому шоссе. В двух из них покупателю были обещаны газ и электричество. В третьем — еще и водопровод. В первом из них, под названием "Загорье", почти полным набором дачных удобств можно было обзавестись всего за 530 тыс. руб. Менеджер Светлана по первой просьбе принесла мне технические условия на подключение к электросети и газопроводу и позволила переписать все данные. А про воду объяснила, что добывать ее будут из мощной общей скважины, и показала, где в поселке будет построен водозаборный узел. Так что по части коммуникаций нареканий к "Загорью" не было. Зато обнаружился серьезный недостаток в виде железной дороги прямо за забором. Причем в продаже оставались только участки по 85 тыс. руб. за сотку у самого железнодорожного полотна.

Я решил обратить внимание на более укромные уголки Раменского района. Там и земля оказалась дешевле. Например, в поселке, именуемом "Радужный", рядом с деревней Плаксино цены начинались с 45 тыс. руб. за сотку. Зато строительство общего водопровода продавцы оставили на усмотрение будущих жителей, хотя место для водозаборного узла все же выделили.

Только третий поселок вызвал определенные сомнения с точки зрения инженерии. Он раскинулся в поле между санаторием, деревней Бояркино и деревенским кладбищем. Самые дешевые участки, по 45 тыс. руб. за сотку,— на месте разрушенной свинофермы и вплотную к погосту. Продавец обещает, что электричество и газ будут здесь в 2010 году всего за 380 тыс. руб. с домохозяйства. Причем площадь отапливаемых помещений в каждом доме не должна превышать 250 кв. м. На такую площадь заявленного объема газа вполне хватит. А вот электричества может оказаться недостаточно: 985 кВт на все 248 участков, то есть меньше 4 кВт на дом.

А потом я пролистал каталог и обнаружил поселок всего на километр дальше, чем "Радужный", где земля вдвое дешевле — по 20-25 тыс. руб. за сотку. Рай, да и только. Но менеджер Светлана мгновенно опустила меня с небес на землю одной лишь фразой: "Там не будет даже электричества". В общем, первые испытуемые были совершенно искренни как в случаях, когда инженерные коммуникации были запланированы, так и при их отсутствии.

Стадии созревания

Следующим продавцом, к которому я отправился, стала компания "Загородный проект" с двумя поселками по разным сторонам Боровского шоссе. Цены здесь уже совсем другого порядка — по 300 тыс. руб. за сотку, что объясняется близостью к Москве (всего 20 км по скоростной Киевской трассе). В стоимость участка уже входит полный комплект инженерии: электричество, газ, центральное водоснабжение из скважины и канализация.

Первый из поселков, "Клубничные поля", возле деревни с красивым названием Большое Свинорье был на момент проверки уже почти полностью распродан. Большая часть документов лежит в открытом доступе на сайте продавца. Там, например, можно скачать отсканированные технические условия на газовую трубу от ближайшего газопровода высокого давления.

После встречи в офисе и краткого разговора руководитель проекта Михаил согласился прислать сканы недостающих документов по электронной почте. На следующий день я действительно получил подготовленное экологами описание водоносных слоев и заключение территориального отдела Роспотребнадзора по характеристикам очистных сооружений. И конечно же, техусловия на подключение к электросети из расчета 15 кВт на каждый из 45 домов.

Последний пункт меня и насторожил: 15 кВт — это более чем достаточно, но участков в "Клубничных полях" явно не 45, а раза в три больше. Мои сомнения Михаил попытался разрешить, сказав, что электричество будет подключаться в несколько этапов, по мере строительства домов. Признаюсь, эти слова меня не убедили, я решил проконсультироваться с юристом.

"Есть закон, а есть жизнь. Если бы все строилось строго по закону, то каждый проект реализовывался бы годами,— рассказывает юрист по недвижимости и земельным отношениям Ольга Вагнер.— На деле далеко не все участки этого поселка застроят в первый год, поэтому подключать электричество действительно можно постепенно. Технические условия выдаются на ограниченный срок, на один-три года. И если за это время их не использовать, потом придется получать их заново".

Второй поселок, "Черничные поля", располагается ровно через дорогу от первого, около деревни Власово. На продажу его выставили недавно, поэтому технических документов пока нет, объяснил Михаил. Но переговоры, по его словам, ведутся.

Я решил попытаться проверить это самостоятельно. Но ни в Мособлгазе, ни в "Западных электрических сетях" МОЭСК делиться информацией о коммуникациях с частным лицом не захотели. Электрики из отдела присоединения напоследок успокоили меня, сказав, что коли рядом есть деревня, то я в случае чего смогу самостоятельно присоединиться к энергосети. Газовщики посоветовали попросить у продавца копию заявления на получение техусловий. Но мне этой бумажки хозяева поселка не показали. Впрочем, если в "Клубничных полях" все коммуникации действительно есть, чем хуже "Черничные" от того же девелопера?

Гарантий нет и не будет

Последним на очереди стал один из новых объектов по Симферопольскому шоссе. Сначала 52 км от МКАД, потом еще 2,5 км на восток — и сразу за деревней Васькино лежит новый поселок под названием "Сосновый аромат".

Правда, уже в офисе продаж меня честно предупредили, что аромат будет вовсе не сосновым, особенно в западной части поселка, примыкающей к мощному животноводческому хозяйству.

Хозяйство, кстати, принадлежит тем же собственникам, что и поселок. Как объяснил менеджер Юрий, компания-продавец "Красивая земля" владеет в Подмосковье множеством сельхозугодий. До кризиса она специализировалась на сельском хозяйстве и оптовой торговле землей, а теперь решила самостоятельно заняться девелопментом.

Земля в "Сосновом аромате" продается по цене от 86 тыс. руб. за сотку, но это в основном у коровника или треугольные "обрезки". Участки правильной формы стоят от 96 тыс. руб. за сотку. Самые дорогие — на опушке леса и вокруг пруда, который будет выкопан посредине "Соснового аромата".

За эти деньги продавцы обещают поставить ограду по периметру и невысокий штакетник вдоль улиц, а также проложить грунтовые дороги. С коммуникациями все менее определенно.

"Электричество будет стоить 250 тыс. руб. за 7 кВт плюс по 40 тыс. руб. за каждый дополнительный киловатт,— рассказал Юрий.— Газ планируем делать примерно по 200 тыс. руб. с участка".

"Примерная" формулировка меня смутила, и я попросил каких-то подтверждений того, что газ будет. На это менеджер сказал, что в наше время гарантий никто не дает, и не к месту помянул Путина, который, по его словам, тоже не дает гарантий.

Зато с электричеством был полный порядок. Юрий отошел минут на пять и вернулся с толстенной кипой технических условий на подключение к окрестным энергосетям. Всего набегало целых 2,5 МВт.

Итак, наша проверка показала, что в обход продавца узнать что-то об инженерных коммуникациях не получается. Но если технические условия есть, то продавцы их охотно показывают на первой встрече. Для этого совершенно необязательно смотреть сам поселок — достаточно съездить в офис продаж.

Ну а если продавец вдруг начнет темнить, это само по себе подозрительно. В таком случае лучше присмотреться к какому-нибудь другому поселку. Благо земли без подряда в Подмосковье сейчас много больше, чем людей, способных ее купить.


Илья Терентьев, генеральный директор коммуникационной группы "Земер":
  
— За год в Подмосковье появилось около 100 новых поселков без подряда, где стоимость сотки начинается от 15 тыс. руб. Столь низкая цена на первичном земельном рынке, как правило, не включает стоимости коммуникаций.

Многие продавцы указывают в договорах купли-продажи, что коммуникации к участкам могут быть подведены только при оплате взноса на коммуникации половиной жителей поселка. Другой вариант: застройщики, собрав деньги за землю, вообще оставят коммуникации на покупателей земли, и вот тогда окажется, что участки вовсе не дешевы. Только электричество стоит минимум 20 тыс. руб. за 1 кВт.

Сейчас более 80% новых поселков без подряда не имеет коммуникаций. По моим предположениям, хорошо, если половина ленд-девелоперов сдержит свое обещание провести коммуникации в срок. Вывод: надо выбирать надежные компании, которые реализуют не один проект; обязательно внимательно читать договор купли-продажи и требовать документы, которые подтверждают наличие коммуникаций или их подведение в ближайшее время.

Илья Терентьев, генеральный директор коммуникационной группы "Земер":
  
— За год в Подмосковье появилось около 100 новых поселков без подряда, где стоимость сотки начинается от 15 тыс. руб. Столь низкая цена на первичном земельном рынке, как правило, не включает стоимости коммуникаций.

Многие продавцы указывают в договорах купли-продажи, что коммуникации к участкам могут быть подведены только при оплате взноса на коммуникации половиной жителей поселка. Другой вариант: застройщики, собрав деньги за землю, вообще оставят коммуникации на покупателей земли, и вот тогда окажется, что участки вовсе не дешевы. Только электричество стоит минимум 20 тыс. руб. за 1 кВт.

Сейчас более 80% новых поселков без подряда не имеет коммуникаций. По моим предположениям, хорошо, если половина ленд-девелоперов сдержит свое обещание провести коммуникации в срок. Вывод: надо выбирать надежные компании, которые реализуют не один проект; обязательно внимательно читать договор купли-продажи и требовать документы, которые подтверждают наличие коммуникаций или их подведение в ближайшее время.

Журнал «Деньги» № 49 (754) от 14.12.2009


Теги: Земельный рынок, Земельные участки, Земля без подряда