Московское правительство внедряет земельные торги

10.12.2009 Департамент земельных ресурсов Москвы внес на согласование в столичное правительство документ, который позволит полностью перейти на земельные торги и аукционы в соответствии с федеральным законодательством. Условия, по которым сейчас предоставляется московская земля, не соответствует Земельному кодексу. Эксперты неоднозначно оценивают эту инициативу.

«Ситуация заключается в том, что раньше большинство земельных участков в Москве предоставлялось без торгов, что не вполне соответствовало федеральному законодательству, - пояснил руководитель практики по земле, недвижимости, строительству «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексей Коневский. - Теперь, видимо, правительство Москвы решило упорядочить практику и привести ее в соответствии с федеральным законодательством. Тем более что в связи с принятием правил землепользования и застройки в городе Москве, предоставление земельных участков без торгов стало невозможным».

Дело в том, что в соответствии с Земельным кодексом предоставление земельного участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стало осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта исключительно на аукционах (статья 30.1 Земельного кодекса РФ). Одновременно была введена процедура предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое также должно было осуществляться на аукционах (статья 30.2 Земельного кодекса РФ). То есть в любом случае земля предоставляется через аукцион.

Но до сих пор в Москве действует другая схема: участки в основном предоставляются без торгов. «В настоящее время выделение земельного участка под строительство происходит посредством обращения инвестора-девелопера в местные органы власти с просьбой о выделении участка, как правило, с последующим заключением инвестиционного контракта с правительством Москвы», - поясняет директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. В сентябре этого года сообщалось, что из-за противоречий с федеральным законодательством мэрия Москвы будет вынуждена проститься с инвесторами строительства около 5 млн кв. м жилья в столице.

«Федеральная регистрационная служба (правопредшественник нынешней Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии - Росреест) стала отказывать в государственной регистрации таких договоров аренды, заключенных с нарушением федерального законодательства, - поясняет Алексей Коневский. - Департамент земельных ресурсов пытался оспорить такие отказы, но безуспешно, так как арбитражные суды заняли иную позицию. В такой ситуации органам власти Москвы не осталось иного выбора как предложить застройщикам добровольно расторгнуть такие инвестиционные договоры и заключенные на их основе договоры аренды земли».

Предлагаемый документ позволит полностью перейти на земельные торги и аукционы в соответствии с федеральным законодательством. В одном документе предполагается указать нормативные сроки предоставления участков для строительства (многофункциональные объекты должны быть построены в срок до пяти лет, а многоэтажные жилые дома — до трех), возможность их продления без штрафных санкций, конкретные размеры неустоек и прочее.
Помимо этого, документ предусматривает, что торги на право аренды участков для строительства будут проводиться на размер годовой арендной платы за землю в период строительства. Т о есть застройщик будет платить за аренду в течение всего срока строительства, а не однократно, как это принято сейчас. Для привлечения инвестиций в строительство многоквартирных жилых домов размер арендной платы в первый год аренды составит 5% кадастровой стоимости земельного участка.

По словам директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, подобная схема выглядит слишком радужной и вряд ли может быть реализована, поскольку она не выгодна московским властям. Однако эксперты говорят, что и нынешняя схема имеет право на существование. Ведущий консультант «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Алексей Буреломов считает, что получение прав на строительство в Москве вполне легитимно. «За последние годы в столице были освоены или подготовлены к освоению сотни площадок, - поясняет он. - При этом значительная часть участков под застройку была получена через приобретение инвестконтрактов на застройку по вполне рыночным ценам. Также распространена практика редевелопмента территорий (реновация промзон, к примеру)».

Как считают эксперты, проведение аукционов имеет как свои плюсы, так и минусы. Главный плюс: такие торги делают рынок более прозрачным, с понятными правилами игры. «Потенциально, земельные торги понижают существующие риски инвестора, и обеспечивают гарантиями для дальнейшего строительства при условии предоставления инвестору на данных аукционах полного пакета разрешительной документации на земельный участок, - считает Маргарита Трофимова. - Подобные аукционные торги могут сделать рынок более прозрачным, что увеличивает его привлекательность для западных инвесторов».

Алексей Буреломов добавляет: «Разумной представляется инициатива по сокращению сроков оформления прав на участок, что, безусловно, интересно и застройщикам, и городу. Меры по ужесточению договорных условий и временных рамок исполнения договора могут увеличить возможности правительства Москвы по контролю за деятельностью застройщиков».

Из минусов: новый порядок может увеличить расходы инвестора на строительство. Поскольку предлагается аукционный тип торгов, то итоговая стоимость участка может быть очень высокой и определить «потолок» заранее не представляется возможным. «В условиях кризиса, - поясняет Маргарита Трофимова, - на рынке не наблюдается ажиотажного спроса на земельные участки, инвесторы и девелоперы больше заняты сокращением издержек производства, а наращивание объемов строительства отложено до лучших времен. Также можно допустить вероятность проведения непрозрачных торгов с заранее определенным победителем, что типично для России».

Плюсы аукционной схемы давно оценили в Петербурге, в котором зародилась и была опробована идеология земельных аукционов. Сейчас продавцом государственного имущества в городе является Фонд имущества, и процедура земельных аукционов давно отлажена. По словам директора по консалтингу и оценке NAI Becar Игоря Лучкова, Москва в этом плане всегда немного отставала, так как там основным инструментом выделения земель было целевое назначение, когда городские власти оставляли за собой решение о выделении земель. «Такая процедура менее прозрачна, чем земельные аукционы», - отметил он.

БН.ру
ww.bn.ru


Теги: Земельный рынок, Земля, Земельные участки, Вложения в землю