Земля - мэрии

11.11.2009 Московские власти подготовили поправки в федеральное законодательство, предусматривающие возможность изъятия земли, находящейся в собственности у промышленных предприятий и использующейся не по назначению. Столичные чиновники давно выражают желание получить новые земли под градостроительные цели. Но эта их инициатива противоречит конституционным нормам о неприкосновенности частной собственности.

Как заявил 10 ноября на заседании правительства Москвы руководитель земельных ресурсов города Виктор Дамурчиев, подготовленные поправки в Земельный кодекс РФ и отдельные акты РФ регулируют процесс изъятия земельных участков у промышленных предприятий, которые более двух лет не используют их по назначению или не используют вовсе. По мнению Виктора Дамурчиева, такие «рейды справедливости», подразумевающие как полное, так и частичное изъятие земельного участка, «коснутся в первую очередь недобросовестных и неэффективных землепользователей. Если же собственник использует свою землю по назначению, ему гарантируется и защита, и соответствующие льготы от правительства Москвы», - цитирует его РИА Новости.

Заработать дважды

Нецелевым использованием будет считаться, к примеру, простаивание производства, сдача площадей в аренду под склады и офисы. Именно за это предполагается либо изъятие земли, либо сужение производства до оптимального размера и изъятие части участка. Правда, вспоминается, что столичное правительство уже занималось программой по перебазированию столичных предприятий за пределы города, в особенности из центральных его районов, как раз затем, чтобы в Москве не работали активные и вредные производства. По словам Виктора Дамурчиева, собственники согласно новым разработанным поправкам на улице не останутся: им будет положена компенсация, а также их предупредят за год, как предусматривает федеральное законодательство.

Инициативу Департамента земельных ресурсов Москвы поддерживают как руководитель столичного департамента науки и промышленной политики Евгений Пантелеев, так и сам мэр Москвы Юрий Лужков. По словам Евгения Пантелеева, они уже произвели подробный анализ состояния промпредприятий Москвы.
Юрий Лужков считает, что собственник должен помнить, что земля ему предоставлялась под конкретные производственные цели. "Если предприятие уже не функционирует, то должно возникать право изъятия земли. Однако сегодня из-за кризиса многие предприятия встали, и в таких ситуациях государство должно быть заинтересовано в возобновлении его деятельности. Должны быть расписаны конкретные условия, которые говорят о праве изъятия земель", - заявил Юрий Лужков.

Инициатива московских властей уже освещалась в прессе: столичные чиновники рапортовали о работе над поправками. По закону сейчас московское правительство уже не может самостоятельно совершать какие-либо действия с землей, особенно подразумевающие изъятие ее у собственника. Все поправки в федеральное законодательство вносит Госдума. Внести их на рассмотрение федеральных парламентариев может законодательное собрание субъекта РФ, или - в данном случае - Мосгордума.

Передел собственности

Между тем, комментирует руководитель "Земельных дел конторы" Илья Свиридов, ст. 35 и 36 Конституции РФ постулируют, что право собственности охраняется законом, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, и каждый может владеть, пользовать и распоряжаться своим имуществом, в том числе землей, по своему усмотрению. А ст. 34 Конституции гласит, что каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной экономической деятельности.

"По логике наших законотворцев, если кто-то имеет в собственности промышленный комплекс, и в связи с экономической целесообразностью дальнейшая его эксплуатация в Москве является явно невыгодной (менее выгодной, чем иные способы использования данного имущества), то в случае, если собственник все-таки меняет назначение с промышленного на иное, это должно являться основанием для изъятия, то есть для лишения его своей собственности, – говорит Илья Свиридов. – Это выглядит еще более абсурдно для тех, кто знает, что еще недавно городские власти активно ратовали за сокращение промышленного производства в городской черте и за вывод промпредприятий на иные территории". Илья Свиридов замечает, что именно в период кризиса и дефицита бюджета власти вдруг вспомнили о промышленном потенциале и использовании земли.

Руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Алексей Коневский надеется, что в Госдуме эта инициатива не пройдет, ведь она грозит новым переделом собственности на московском рынке недвижимости. "В свое время многие предприятия покупались инвесторами именно с целью использования земельных участков под жилищное или офисное строительство. А сейчас эту землю предлагается изъять у инвесторов, на каком основании – не очень понятно. Между тем, когда предприятие приватизировалось, оно приватизировалось как единый объект собственности, вместе с землей", - поясняет Алексей Коневский. По его словам, сегодня по всей России всего лишь 5% земельных участков приватизированы, и самый большой показатель по стране в Петербурге – около 15%. В Москве процесс приватизации земли по сути был блокирован столичными властями: и сейчас эта процедура является сложной и дорогостоящей. "Вряд ли сами московские власти будут оживлять производство на этих землях, скорее всего оно тоже будет строить здесь жилье или офисы", - полагает Алексей Коневский.

Под землей и под водой

На том же заседании московского правительства Виктор Дамурчиев рапортовал и о других поправках, которые столичные власти хотят внести в Земельный кодекс РФ: по их мнению, они должны "снять необоснованные препятствия для осуществления градостроительной деятельности", в том числе и для строительства подземных паркингов в Москве. Поправки, в частности, касаются предоставления земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также "проблем, касающихся градостроительного освоения подземных пространств". Так, в соответствии с федеральным законодательством, для осуществления подземных работ на территории города требуется получить лицензию, а также регулярно платить за пользование недрами. Столичные власти предлагают упростить эту схему.

"То есть для освоения подземного пространства в Москве достаточно приобрести права на пользование участком и соблюдать все правила его использования", - сообщил Виктор Дамурчиев. По его мнению, это существенно облегчит строительство в городе подземных паркингов и гаражей.
Разработанные и подготовленные поправки также могут регулировать предоставление в пользование занятых поверхностными водами земель в населенных пунктах, что позволит создавать в городе "подводные гаражи", заявил Виктор Дамурчиев. Безусловно, инициатива с подводными гаражами заманчива, но в принципе не нова: городские власти вместе с инвесторами уже несколько лет назад обещали, что в Москве появится подводный паркинг, когда речь шла о реализации проекта "Золотой остров" в районе Болотной площади. Однако этот проект так и остался на бумаге.

По словам коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, с точки зрения развития строительной отрасли в целом, такие планы перспективны, но на деле их реализация зависит от того, насколько окупаемым и востребованным будет такой проект. "Чем больше вы углубляетесь в землю, тем дороже вам обходится квадратный метр. Любые работы, связанные с грунтовыми водами, являются очень дорогостоящими", - поясняет Алексей Белоусов.

Алексей Белоусов рассказал об экономике строительства подземных паркингов: сегодня стоимость только строительных работ по возведению типичного машиноместа площадью 35 кв. м (само машиноместо и дорога на парковке) стоит около $1000 за кв. м, то есть $35 тыс. за машиноместо. Эта сумма не включает стоимость коммуникаций, городской доли и т.д. По словам Алексея Белоусова, нормативы подразумевают, что в зависимости от класса дома, на квартиру должно приходиться 1,5-2 машиноместа, но на деле спрос колеблется в районе 1,1-1,2 машиноместа на квартиру. "Чтобы работала экономика, надо вложиться в стоимость тех машиномест, которые востребованы и покупаются. Между тем, цена в $35 тыс. за машиноместо явно превышает стоимость основного городского автопарка. Законодательная инициатива властей по поводу подземного строительства позитивна, но я не ожидаю, что она как-то серьезно повлияет на изменение ценообразования в Москве", - считает Алексей Белоусов.

БН.ру
www.bn.ru
Теги: Земельный рынок, Земля, Земельные участки, Изъятие земли