От $300 за метр

24.11.2009 Федеральные власти пообещали увеличение объемов строящегося малоэтажного жилья, причем на бесплатной, но подготовленной земле себестоимость может начинаться от $300 за метр. Однако сами строители сомневаются в реализации этих планов, предпочитая делать акцент на собственных проектах – по собственным ценам. Перспективы малоэтажного рынка, ценовые прогнозы и перспективы финансирования новых строек обсуждались на форуме экспертов загородной недвижимости Cottage Summit 2009.

Первая часть саммита была посвящена анализу ситуации на рынке загородной недвижимости. Собравшихся участников, среди которых были главы ведущих риэлторских и девелоперских московских компаний, к обсуждению подтолкнуло заявление главы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Сергея Кузнецова. По его словам, к 2020 году по заданию правительства РФ в стране ежегодно должно вводиться 140-150 млн кв. м жилья индустриального строительства, и около 50% этого жилья будет малоэтажным, - пообещал Сергей Кузнецов.

По словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, НАМИКС уже достиг договоренности с госструктурами о поддержке малоэтажного строительства и начале реализации в будущем нескольких пилотных проектов с участием государства. «Государство поможет любому девелоперу с коммуникациями и дорогами, но на определенных условиях. В частности, проекты, претендующие на помощь из госбюджета, должны быть социально ориентированными», - заявила Елена Николаева.

Сейчас, согласно официальным данным правительства Московской области, на ее территории функционирует более 400 коттеджных поселков. Более 3 млн кв. м малоэтажного жилья разного класса находится в стадии строительства и более 800 тыс. кв. м жилья – в поселках таунхаусов. В 2020 году областные власти собираются задействовать под коттеджное строительство около 27,4 тыс. гектар.

Массовое предубеждение

Собравшиеся сосчитали: малоэтажное строительство в таких объемах должно быть дешевым, и желательно, чтобы все условия для удешевления реализации подобных проектов предоставляло государство. По мнению руководителя компании Rodex Group Евгения Родионова, если власти предоставят земли со всеми необходимыми коммуникациями и дешевой электроэнергией, себестоимость строительства малоэтажного жилья эконом-класса с отделкой составит около 19-23 тыс. руб. за метр, тогда как рыночная составляет 40-42 тыс. рублей. Однако, констатирует Евгений Родионов, пока пилотные программы так и остаются на бумаге, и малоэтажное массовое жилье по-прежнему не в приоритете.

Президент группы Sawatzky Марк Гройсман считает, что себестоимость строительства загородных домов с отделкой может вообще варьироваться в районе $300-900 за кв. м, особенно если государство предоставит бесплатную землю для увеличения объемов дешевого жилья. В качестве примера Марк Гройсман привел технологию каркасного домостроительства (по которой компания Sawatzky реализует свой объект "Новые Вешки"), распространенную в США и в Канаде. "В США ежегодно вводится 1,5 млн таких домов. Технология проста, а само строительство занимает около 4-5 месяцев в теплое время года".

Впрочем, на отечественном рынке, где больше привыкли к несколько более монументальному строительству, каркасные технологии, несмотря на возможную дешевизну, потребителям часто кажутся менее пригодными для российских условий: с этим мнением компания Sawatzky борется уже на протяжении нескольких лет.

По словам председателя совета директоров холдинга "Миэль" Григория Куликова, в массовом переселении очередников из Москвы в Московскую область вряд ли есть смысл. Гораздо привлекательнее, полагает он, могут стать проекты мультиформатных поселков, которые объединят в себе сразу несколько форматов жилья, разного ценового уровня: подешевле и подороже. Правда, по карману такие дома будут все-таки представителям среднего класса, пояснил Григорий Куликов.

Такую точку зрения отчасти разделяет президент компании "ИНКОМ" Сергей Козловский, который считает, что нельзя объединять в мультиформатных поселках жилье эконом-класса и более дорогого сегмента: "богатые люди не хотят жить с другими социальными прослойками по соседству", а застройщики тратят большие средства на ограждение поселков и охрану от разворовывания.
Позицию девелоперов и риэлторов, явно не готовых к самостоятельному дешевому строительству, выразил голландский архитектор Эрик Ван Эгераат, считающий, что невозможно строить качественное жилье по очень низкой цене.
Участники саммита обсудили и такую актуальную сегодня тему, как спрос на земельные участки без подряда, продающиеся относительно недорого, что было невозможно до кризиса. Как заявил Григорий Куликов, с которым согласились и другие девелоперы, в ближайшем будущем ажиотажный спрос на землю без подряда, который носит временный характер, спадет, и людей привлечет именно мультиформат или коттеджные поселки организованного типа.

Государство не может, банки не хотят

Проблему финансирования коттеджных поселков вместе с риэлторами и девелоперами обсудили и представители банковского сообщества. Сегодня, как известно, реализация многих анонсированных громких проектов встала, и есть замороженные поселки. В то же время условия кредитования девелоперов весьма суровы. Григорий Куликов сообщил, что вплоть до лета этого года банки девелоперам денег не давали: отрасль недвижимости была табуированной. "Остановка же финансирования в момент стройки приводит и к остановке продаж, и к судебным процедурам с этой недвижимостью. А кредитные ставки в банках еще весной доходили до 30% годовых: далеко не каждый девелопер мог потянуть такие условия", - рассказал он.
По словам руководителя "МИЭЛЬ", у девелоперов была надежда на помощь государства, в частности, развитие программы строительства доступного жилья, ориентированного на простых граждан, но на практике оказалось, что стоимость этого жилья ($500 тыс. – $1 млн) нельзя назвать однозначно доступной для каждого. Вернуть банковское финансирование на загородный рынок недвижимости, считает Григорий Куликов, может вновь оживившийся спрос на загородные объекты, причем не только в Москве и области, но и за ее пределами.

"На данный момент мы можем наблюдать следующую позицию, которую занимают представители банковского сообщества: банки не готовы букировать свои убытки за счет принятия новых проектов, хотя некоторые незаконченные проекты они готовы "дофинансировать". Банки заинтересованы в том, чтобы владельцы проектов занимались их управлением, сами не хотят влезать в этот бизнес. Также банкиры готовы конверсировать часть долга девелопера в акции в проекте и пойти на реальное снижение ставки кредитования. Банки готовы капитализировать часть процентной нагрузки или предоставить процентные каникулы", - резюмировал Григорий Куликов.

Начальник отдела строительства Сбербанка России Александр Сафонов подтвердил, что сегодня банки готовы что-то сделать для того, чтобы девелоперы вернулись к своей деятельности, однако посоветовал им привыкнуть к тому, что сегодня на рынке не просто кризис, а новая реальность, когда рынок недвижимости перестал быть рынком продавца и превратился в рынок покупателя.
"Клиент до сих пор не понимает реалий нынешнего рынка, многие надеются, что он изменится и вернется к прежним годам, когда покупателю можно было подсунуть все, что угодно. В итоге банки сейчас вынуждены создавать дочерние структуры, чтобы достраивать замороженные объекты", - говорит вице-президент Первого республиканского банка Андрей Чураков.
По словам Александра Сафонова, Сбербанк готов финансировать проекты, в которых установлены приемлемые цены, учитывающие доходы покупателей, где есть возможность ипотеки, составлена грамотная маркетинговая концепция, известна целевая аудитория, продумана структура финансирования и каналы продаж.

Сегодняшние ставки кредитования в российских банках - заградительные для девелоперов, составляя 18-24% годовых, а требования к обеспечению по кредиту выросли в 4 раза, так что имеет смысл обращаться за кредитами в западные банки, говорят строители. Банкирам есть что возразить. "В швейцарских банках низкая ставка, но дорогое обслуживание: бесплатно денег в западном банке вам никто не даст. И, конечно, зарубежных банкиров вряд ли будут интересовать проблемы вашего строительного процесса, в отличие от российских банков", - объяснил преимущество отечественного кредитования Александр Сафонов.

БН.ру
www.bn.ru


Теги: Земельная конференция, Земельный рынок