Москва по сбросовым ценам

Неподъемные участки
В столице интенсивно пополняется список предложений земельных участков под девелоперские проекты. Из-за нехватки финансирования все больше девелоперов готовы отказаться от реализации своих проектов и либо с дисконтом передать их новому инвестору, либо расторгнуть с городом договор аренды стройплощадки.

"Ситуация с доходностью земельных участков в связи с кризисом сильно изменилась,— говорит президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин.— Раньше девелопер мог приобрести участок и, начав продажи уже на стадии котлована, не только компенсировать все понесенные расходы, но и получать прибыль. То есть с минимальными вложениями в проект была возможность привлекать деньги на его реализацию. Теперь на ранних этапах квартиры практически не продаются. И уже до начала продаж нужно вложить не менее 50-60% стоимости всего проекта".

Возьмем для примера строительство небольшого микрорайона площадью 100 тыс. кв. м. Бюджет такого проекта оценивается где-то в $100-200 млн в зависимости от выбранных стройматериалов, наличия и качества инженерных коммуникаций и т. д. То есть исходя из оценки Владимира Воронина на начальном этапе нужно вложить не менее $50-100 млн. На фоне миллиардных проектов, которые в большом количестве заявлялись в докризисные годы, сумма небольшая. Однако многие девелоперы, привыкшие начинать проекты при минимуме собственных средств, и такими средствами сейчас не располагают.

В то же время даже при приостановке работ московским девелоперам приходится нести расходы по проекту. Например, размер аренды может достигать сотен тысяч, а то и миллионов долларов в год, отмечает Владимир Воронин. Поэтому заморозка проекта оказывается убыточной.

По словам Воронина, в результате сейчас складывается ситуация, когда вариант продажи участка по бросовой цене оказывается выгоднее дальнейших инвестиций в расчете на будущий рост рынка. "Если стоимость квартир снизилась на 30-40%, то стоимость прав аренды участков — в десятки раз",— указывает он. А первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский отмечает, что в столице можно найти много земельных участков, которые вообще перестали представлять интерес для инвесторов.

Стоит также отметить, что, поскольку компании со свободными средствами на рынке недвижимости сегодня редкость, потенциальные продавцы предлагают и другую схему: они передают участок, а новый инвестор рассчитывается с прежним владельцем построенными площадями.

Дополнительным аргументом в пользу подобных решений является то, что многие девелоперы не верят в скорое восстановление спроса на рынке недвижимости. "Рынок может не проглотить и половины проектов, которые планировались на московских участках до кризиса",— полагает генеральный директор компании "С-Холдинг" Алексей Шепель.

Считанные счастливчики
Как недавно заявлял руководитель департамента городского строительства столичного строительного комплекса Александр Косован, сейчас "под пристальным вниманием находится около 300 инвестконтрактов, по 20 из них совместно с инвесторами уже принято решение о расторжении". Проектов вне "пристального внимания" города, выставленных на продажу, по словам участников рынка, не меньше. Однако спрос со стороны потенциальных инвесторов невысок, поэтому до реальных сделок дело доходит крайне редко. "Инвесторы, готовые купить подешевевшие площадки, на рынке есть, но пока они еще присматриваются, ожидая дальнейшего снижения цен",— сообщил "Деньгам" один из участников рынка, пожелавший остаться неназванным.

Пока в основном известны случаи, когда компания расторгает договор аренды с городом, и они единичные. Например, это удалось компании "Интеко", которая расторгла с мэрией инвестконтракт на строительство жилых кварталов вдоль Ленинградского шоссе в Молжаниновском районе столицы. Согласно контракту, "Интеко" должна была возвести 700 тыс. кв. м жилья и 350 тыс. кв. м нежилых помещений на двух участках площадью 148,6 и 76,5 га. На аукционе в 2004 году компания заплатила за эту землю $5,1 млн.

Другой счастливчик — Алексей Шепель, который в 2006-2007 годах работал в городском стройкомплексе. Его компания "С-Холдинг" расторгла с мэрией Москвы четыре инвестиционных контракта на строительство жилья общей площадью более 120 тыс. кв. м. Речь идет об участках на Интернациональной улице, а также в районе Выхино, в Нагатинском затоне и районе Орехово-Борисово. По этим площадкам инвестор рассчитывал получить от города компенсацию в размере 1 млрд руб. ($34,2 млн), но мэрия оценивала его затраты в 130 млн руб. ($4,5 млн). Алексей Шепель сообщил, что точный размер компенсации пока не определен, его в настоящее время устанавливает контрольно-ревизионное управление правительства Москвы, периодически запрашивая у "С-Холдинга" документацию, подтверждающую затраты. Когда будут закончены расчеты, Шепель сказать не берется. Но при этом дает понять, что недополучения компенсации не боится: в случае чего он готов решать вопросы в суде.

Еще один крупный московский застройщик — ДСК-1 хочет расторгнуть инвестконтракты на строительство 700 тыс. кв. м в районах Кузьминки, Ивановское и Нагатинский затон. Андрей Паньковский сообщил "Деньгам", что согласие мэрии пока не получено. По его словам, правительство Москвы сейчас рассматривает проекты планировочных решений по этим участкам, пытается понять, насколько привлекательными они могут быть для города. Сумму компенсаций, на которую претендует ДСК-1, Андрей Паньковский называть не стал, но выразил надежду, что будут возмещены расходы на покупку этих площадок на аукционе, а также все затраты на проектирование. Приобретение этих участков на аукционе обошлось компании суммарно в $48 млн.

Есть ряд примеров и на рынке коммерческой недвижимости. Так, компания "Ингеоком" расторгла с правительством договор на строительство торгового комплекса на Сухаревской площади. ИПГ "Евразия" выставила на продажу проект строительства подземного торгово-развлекательного комплекса "Павелецкий" на площади одноименного вокзала.

Впрочем, некоторые девелоперы заявляют, что свои площадки продавать пока не собираются. И логика здесь тоже есть. "Сейчас не самое подходящее время, чтобы выгодно продавать",— объясняет директор по связям с общественностью корпорации "Главстрой" Виталий Королев.

Примечательно, что в Московской области девелоперов, желающих избавиться от своих участков, гораздо меньше. "В Московской области распространена практика приобретения инвесторами площадок в собственность, что отличает регион от Москвы, где наиболее популярна практика аренды,— констатирует директор по маркетингу Nagatino I-Land Анна Шишкина.— А к собственникам земли требования по срокам застройки гораздо мягче. Кроме того, они не несут расходов по аренде земли. Таким образом, земельный участок в собственности не является обременением, которое либо нужно обязательно использовать, либо от него нужно избавляться. Поэтому подмосковные инвесторы могут позволить себе простаивание участка".

Застройка по правилам
На стоимость земельных участков окажут влияние и грядущие изменения в градостроительном законодательстве. В ноябре правительство Москвы должно завершить подготовку законопроекта о правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). По мнению участников рынка, с его утверждением власти не будут тянуть, и уже в зимние месяцы на столичном рынке недвижимости могут начать действовать новые правила игры.

В большинстве регионов России сейчас идет разработка двух ключевых документов, регламентирующих местное градостроительство,— схемы территориального планирования (для Москвы и Санкт-Петербурга — генеральные планы развития) и ПЗЗ. При этом генпланы и схемы территориального планирования носят больше концептуальный характер, то есть там отображаются границы субъектов и муниципалитетов, границы земель лесного фонда, прописываются схемы развития транспортных и инженерных сетей, размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения, объектов культурного наследия и т. д.

В свою очередь ПЗЗ являются более детальным документом, так как содержат расшифровку определенных генпланом градостроительных зон: какие объекты и на каких условиях могут в них находиться, а также регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры, и режимы использования. ПЗЗ Москвы представляют собой свод карт столичных административных округов и районов. Территории районов разбиты на мелкие участки, каждый отнесен к определенной группе, для которой прописаны ограничения по застройке.

Для участников рынка недвижимости, которые приобрели или планируют приобрести земельные участки под новые проекты, ПЗЗ — документ гораздо более важный. Ведь содержащиеся в нем ограничения по застройке того или иного участка девелоперам придется принимать во внимание при расчете экономики проекта. "Введение новых ПЗЗ делает правила игры на столичном строительном рынке более прозрачными,— полагает генеральный директор "Земельных дел конторы" Илья Свиридов.— Если раньше чиновник мог не согласовать предложенные параметры проекта, ссылаясь на какие-то субъективные причины, то теперь ему сделать это будет гораздо сложнее. Теперь он обязан согласовывать все, что соответствует ПЗЗ этого района, и не согласовывать все, что не соответствует".

Действие новых ПЗЗ в первую очередь ощутят на себе те, кто уже получил участок под строительство, оформил часть необходимой документации, но еще не успел утвердить ранее выпущенный акт разрешенного использования земельного участка (АРИ). "В Москве таких проектов тысячи,— говорит Илья Свиридов,— это и жилая, и коммерческая недвижимость. При этом АРИ утверждены лишь в редких случаях".

Основная сложность может быть в том, что параметры проекта, которые изначально планировались, не соответствуют новым ПЗЗ. К примеру, на каком-то участке хотели строить 12-этажное здание, а новыми ПЗЗ там разрешено строительство зданий не выше девяти этажей.

У девелоперов есть два пути решения возникших проблем. Первый — смириться с новыми правилами и переоформить часть документации, что может занять до двух-трех лет. Второй путь — добиваться разрешения на реализацию проекта по старым правилам.

Илья Свиридов не исключает и того, что в большом количестве пойдут судебные разбирательства. Однако, как рассказывает заместитель директора направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Институт экономики города" (институт принимает активное участие в разработке федерального, регионального и местного градостроительного законодательства) Леонид Бандорин, четкая правоприменительная практика здесь пока еще не сформировалась. "Подобные суды идут уже во многих городах,— рассказывает он.— Решения принимаются как в пользу, так и не в пользу девелопера. Причем такой избирательный подход действует в большинстве городов".

Изменение возможностей участков, их привлекательности в связи с введением новых ПЗЗ неизбежно приведет к изменению их стоимости, отмечают участники рынка. Причем новая стоимость может отличаться от прежней в разы — как в большую, так и в меньшую сторону. И вполне возможно, что новыми лидерами по привлекательности и дороговизне прав аренды и собственности окажутся не привычные Китай-город и Арбат, а совсем другие территории — более удаленные от центра столицы, но такие, где больше свободы для девелоперского творчества.

Журнал «Деньги»   № 43 (748) от 02.11.2009