Рынок земли ждет перемен

Конференция была организовала коммуникационной группой "Земер" при поддержке комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям и Фонда РЖС. Открыло мероприятие выступление Елены Ковалевой, заместителя руководителя аппарата комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям, которая рассказала о судьбе законопроекта, внесенного в июле 2009 года депутатом Госдумы, главой комитета по строительству и землепользованию ГД, Мартином Шаккумом. Предполагалось, что с 1 января 2010 года должна была вступить в силу часть 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, запрещающая изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования. Для инвесторов, купивших тысячи и десятки тысяч гектаров сельхозугодий, это означало бы, что перевод земель под индивидуальное жилищное строительство окажется заблокирован. Только в Московской области площадь земель, которые потенциально пригодны для застройки, но так и останутся сельскохозяйственными, оценивается в 3-4 млн га, что составляет примерно три четверти земельного банка Подмосковья.

Согласно новому законопроекту с поправками, который уже прошел первое чтение, муниципальным образованиям (городам и поселениям) и субъектам федерации (областям, краям) разрешается совершать сделки с находящимися у них в собственности землями при отсутствии документов территориального планирования (о законодательных инициативах – ниже) до 1 января 2012 года. Таким образом, у игроков рынка есть возможность еще раз серьезно проанализировать возможность использования своих земель и совместно с администрацией участвовать в разработке схем территориального планирования.

Заместитель генерального директора Фонда РЖС Сергей Кузнецов сообщил, что по итогам первых осенних аукционов по продаже прав аренды земельных участков под комплексную жилую застройку можно уверенно говорить о начале формирования нового рыночного тренда. Он подвел итоги прошедших 23-25 сентября 2009 года аукционов в четырех субъектах РФ: Тюменской, Курской, Кировской областях и республике Чувашии, где на реализуемых участках будет построено многоэтажное жилье эконом-класса.

«Все получившие права на заключение договоров аренды участники состоявшихся первых земельных аукционов Фонда РЖС в полном объеме перечислили все денежные средства за право заключения договоров аренды земельных участков Фонда на сумму 82 280 000 рублей», - сообщил представитель Фонда РЖС. Полученные средства будут направлены на строительство объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры на этих участках. Также Фондом «РЖС» совместно с АИЖК разработан механизм, позволяющий Фонду выкупать у застройщика до 25 % построенного на участках Фонда жилья. Участие Фонда РЖС в строительном процессе, по мнению Кузнецова, придаст потенциальным покупателям уверенности в том, что стройки заморожены не будут.

Мысль о трендах на земельном рынке развил директор по развитию компании "Партнеры земли" Юрий Сорокин. По его мнению, новые возможности роста земельного рынка заключаются в развитии рынка малоэтажного жилья, особенно в областных региональных центрах, население которых может увеличиться за счет миграции сельского населения. По словам Юрия Сорокина, "малоэтажка" привлекательна для потребителя – в этом сегменте нет рисков "недостроя", есть возможность увеличения площади дома при расширении семьи, правда в городах все-таки мало свободных территорий для такого строительства. В итоге сейчас сформировался недостаток предложения готового к проживанию жилья в ценовом диапазоне 1,7 – 2,5 млн рублей за площадь 70-100 кв. м с возможностью расширения. "За счет значительного разброса цен на земельные участки время входа в такие проекты сейчас наиболее оптимальное, да и конкурентная среда на данном рынке пока не сформировалась", - считает Юрий Сорокин.

Успеть до принятия

Практическую часть конференции продолжил Евгений Кадулин, независимый аналитик, ранее начальник отдела разработки градостроительной документации НИ и ПИ Генплана Москвы. Он рассказал о новых нормах в градостроительной документации Москвы, о разнице между такими понятиями как АРИ (акт разрешенного использования), ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Доклад сопровождался практическими примерами: оказалось, что тема внезапного изменения градостроительной документации со стороны властей ощутимо ударила по многим землепользователям, имевшим обширные планы по застройке своих участков в Москве, но с принятием новых законодательных инициатив ограниченных в своих возможностях.

О необходимости оформления прав собственности на арендуемые земельные участки до принятия и утверждения правил землепользования и застройки сообщил генеральный директор "Земельных дел конторы" Илья Свиридов. По его словам, сделать это лучше до 01.01.2010, пока есть возможность выкупить землю по цене, в разы ниже кадастровой, которая, в свою очередь, в разы ниже рыночной. В итоге за относительно незначительную сумму общая стоимость имущественного комплекса, включающего и землю, и строения, и производственные мощности, существенно возрастает.

"После принятия ПЗЗ вопрос выкупа участков в собственность будет осложнен тем обстоятельством, что на предположительно подлежащих выкупу участках будет законодательно предусмотрено строительство иных объектов, что является препятствием для приобретения права собственности на такие участки. Кроме того, с 1 января 2010 года прекращается льготная фаза приватизации земли, позволявшая московским предпринимателям приобретать землю значительно дешевле ее реальной стоимости — за 20% ее кадастровой стоимости", - говорит Илья Свиридов.

Коттеджи vs земля без подряда

В горячей схватке схлестнулись представители загородного рынка жилья: Геннадий Теряев, директор по развитию Rodex Group, Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости Blackwood, и Максим Лещев, генеральный директор "ГЕО-Девелопмент". Развязавшаяся между ними дискуссия затронула актуальную на нынешнем кризисном рынке загородной недвижимости тему покупки земельных участков без подряда. По мнению Геннадия Теряева, этот рынок в ближайшем будущем переживет ажиотажный спрос, "умрет" и станет нишевым, так как не будет сопровождаться законодательной поддержкой.

"Массовые проекты исчезнут с рынка, останутся сегменты бизнес-класса и элитные предложения, слишком велики риски в сегменте участков без подряда, клиент может так и остаться владельцем куска земли в поле у дороги", - полагает Теряев, считающий, что покупатель недорогих участков без подряда не сможет справиться с дальнейшей финансовой нагрузкой в виде оплаты проведения коммуникаций. Только оплата электричества может обойтись покупателю в 300 тыс. руб. (из расхода 44 тыс. руб. за 1 кВт, всего 7 кВт на участок).

В результате множество участков без подряда, которые сейчас выделяются из земель сельхозназначения, могут так и остаться неосвоенными, считает Тимур Сайфутдинов. "Что сказал Путин? Что земли сельхозназначения, которые используются не по назначению, надо отбирать", - спрогнозировал Тимур Сайфутдинов дальнейшую судьбу этих участков.

С мнением экспертов, оперирующих в сегменте недвижимости бизнес- и элитного класса, не согласился Максим Лещев, руководитель компании-лендлорда, продающей земли без подряда в опт и розницу. По словам Максима Лещева, на данный момент оптовый рынок земли фактически умер: неудивительно, что дешевые земельные участки пользуются спросом у людей, которые не могут позволить себе приобретать землю, в том числе с домом, по другой стоимости, в более дорогом сегменте. "Как только мы объявили скидку в 85% на землю по Новой Риге, из 1000 га сразу же было продано 40 га. Организация земельных поселков сегодня – это вынужденная мера, возможно, через год на рынке наступит насыщение, но пока у потребителей есть лишь одна возможность приобрести недорогую землю и реализовать свое желание построить дом самому", - сформулировал позицию лендлордов Максим Лещев.

БН.ру

Автор: Надежда Русина