«Мы осознаем реальную стоимость своих активов»

Интервью с президентом группы компаний «Промсвязьнедвижимость» Дмитрием Ермоловым

Финансовый кризис заставил группу компаний «Промсвязьнедвижимость» (ПСН) скорректировать стратегию развития на ближайшую перспективу. Девелоперская структура группы «Промсвязькапитал» намерена сфокусироваться на офисах класса B, элитном жилье и гостиничной недвижимости. Для формирования соответствующего портфеля проектов девелопер готов избавиться от ряда непрофильных активов. О планах ПСН РБК daily рассказал ее президент ДМИТРИЙ ЕРМОЛОВ.

— Какова стратегия развития ПСН на краткосрочную и долгосрочную перспективу? Как кризис повлиял на девелоперскую активность компании?

— Кризис, безусловно, внес коррективы в наши планы. Эта ситуация характерна для всех игроков на рынке недвижимости. Однако мы и без изменившейся внешней конъюнктуры к началу осени пришли к пониманию необходимости четче определиться со стратегией развития компании и сфокусироваться на тех направлениях, которые максимально соответствуют накопленным компетенциям и могут дать наибольший возврат инвестиций. Была проведена комплексная оценка девелоперского портфеля, по результатам которой принято решение сфокусироваться на офисной недвижимости класса B+ и B, элитном жилье и точечных проектах в гостиничном сегменте. Таким образом, мы составили периметр из двадцати приоритетных проектов. Все они находятся на различных стадиях развития, поэтому раскрывать их показатели пока преждевременно. В течение следующих трех лет мы планируем существенно увеличить выручку от операционных объектов. Географически принято решение сфокусироваться на Москве и Санкт-Петербурге.

— Во сколько оценивается инвестпрограмма компании?

— Процесс девелопмента подразумевает несколько составляющих и не ограничивается строительно-монтажными работами. Например, «бумажные» стадии — получение исходно-разрешительной документации, разработка концепции и согласование всех деталей проекта — могут занимать более двух лет. Таким образом, к началу кризиса в стадии активного строительства у нас был только один проект. Остальные проекты пока находятся на «бумажных» этапах развития, что сокращает общий объем инвестиционных затрат в краткосрочной перспективе, сроки нас не поджимают, и мы можем выбирать наилучшее время для начала стройки.

— Каков на сегодняшний день порт­фель проектов и объектов компании?

— В начале 2000-х годов компания специализировалась преимущественно на реконструкции и редевелопменте промзон и объектов недвижимости с их последующей сдачей в аренду. В 2003 году был запущен первый девелоперский проект, с тех пор введено в эксплуатацию свыше 300 тыс. кв. м преимущественно коммерческой недвижимости. На сегодняшний день наш девелоперский порт­фель насчитывает более 7 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в Москве и регионах. В собственности и управлении находится более 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Среди реализованных объектов компании деловой квартал «Новоспасский двор» в Москве, бизнес-центр «Арена холл» и торгово-офисный комплекс «Ривер-хаус» в Санкт-Петербурге, торговый центр «Горизонт» в Ростове-на-Дону.

— Участники рынка говорят о продаже активов компании. Какие проекты и объекты компания действительно намерена продать, а что оставить?

— Мы не продаем офисные объекты класса B+ и В. Наоборот, компания планирует сохранить и увеличить свой портфель в этом сегменте, поскольку мы определили для себя это направление как приоритетное. Мы также не собираемся продавать офисные проекты этих классов, находящиеся на стадии девелопмента. Они необходимы для дальнейшего роста компании. В то же время ПСН планирует выход из небольших офисных проектов, где конечные пользователи заинтересованы в покупке «под себя» и сами в состоянии достаточно эффективно управлять ими. Нам не очень интересны небольшие проекты стрит-ритейла и складских комплексов. Например, торговые помещения на Каширском и Ленинградском шоссе, Кутузовском проспекте, ряд складов в Москве и ближайшем Подмосковье. Мы также готовы рассмотреть интересные и адекватные предложения по ряду региональных проектов. Мы не ставим перед собой задачи продавать максимальное количество объектов. Мы осознаем реальную стоимость своих активов — нельзя забывать, что, несмотря на кризис, на рынке сохраняется фундаментальный интерес к качественным объектам недвижимости. Однако, если поступит интересное предложение даже по объекту не из списка на продажу, мы как рыночно ориентированная компания готовы его рассмотреть.

— Какую цель преследует компания, выставляя на продажу эти активы: привлечение финансирования в приоритетные проекты, замена неликвидных проектов, участков на более ликвидные?

— Вырученные средства компания планирует направить на приобретение активов, которые удовлетворят нас по цене и будут соответствовать нашим стратегическим планам. Сейчас самое хорошее время расширить свое присутствие в приоритетных направлениях. Прежде всего мы будем увеличивать портфель офисной недвижимости. Так, недавно мы закрыли сделку по приобретению двух офисных комплексов в Москве на сумму порядка 62 млн долл.

— Каков объем ваших земельных активов и их география? Как планируете распорядиться своей землей?

— Земельный банк под управлением ПСН сосредоточен преимущественно на севере и северо-западе от Москвы и насчитывает около 4 тыc. га под девелопмент. Мы рассматриваем различные варианты развития земельных активов, в том числе с привлечением партнеров.

— ПСН присутствует на зарубежных рынках недвижимости?

— Реализация зарубежных проектов в наши планы на ближайшую перспективу не входит.

— Как кризис ликвидности отразился на финансовых потоках компании?

— Мы внимательно следим за развитием ситуации и корректируем свои дейст­вия исходя из рыночных реалий. Надо отметить, что ПСН не является чисто девелоперской компанией. Мы располагаем сбалансированным портфелем операционных объектов с устойчивым пулом арендаторов. Например, накопленный опыт в управлении коммерческой недвижимостью позволил нам выделить это направление в отдельную компанию — «ПСН Проперти Менеджмент». Она оказывает услуги по управлению не только на наших, но и на сторонних объектах. Бизнес показывает хорошие результаты, в ноябре компания открыла отдельный офис в Санкт-Петербурге. Это позволяет нам чувствовать себя более уверенно, чем компаниям, сфокусированным только на девелопменте.

— Раскройте финансовые показатели компании.

— Недавно ПСН успешно прошла аудит финансовой отчетности, подготовленной в соответствии с МСФО за 2006–2007 годы, и получила положительное аудиторское заключение. Аудитором группы была компания «Делойт». Выручка ПСН от аренды коммерческой недвижимости за 2007 год составила около 1,8 млрд руб. Согласно предварительной неаудированной отчетности группы, подготовленной в соответствии с МСФО за 2008 год, выручка ПСН от аренды коммерческой недвижимости за 2008 год выросла на 42% по сравнению с 2007 годом и составила около 2,6 млрд руб. Однако финансовые показатели в полном объеме ПСН не раскрывает, так как является непубличной компанией.

— Вы не планируете привлекать партнеров в свои проекты, создавать альянсы с другими участниками рынка?

— У ПСН были, есть и будут совместные проекты с партнерами. При выборе партнеров мы руководствуемся принципом «добавленной ценности», которую каждый из участников привносит в проект, включая опыт, накопленную экспертизу, финансовые, организационные и кадровые ресурсы. Партнеры должны разделять общие цели и понимать риски проекта. Мы ценим прозрачные, честные, конструктивные отношения.

— Каков финансовый рычаг компании для реализации текущих проектов? Какие структуры сегодня сотрудничают с ПСН в этом направлении?

— Как любая крупная развивающаяся компания, ПСН активно сотрудничает с ведущими российскими и зарубежными банками и инвестфондами. Однако в силу ряда коммерческих договоренностей и условий мы не раскрываем эту информацию. Могу сказать, что в декабре 2008 года для развития проектов мы привлекли кредит одного из западных банков на 100 млн долл. сроком на семь лет на очень привлекательных условиях со ставкой 1mLIBOR+5%.

— ПСН не планирует создавать и наращивать собственную производственную базу?

— Приоритетные направления деятельности ПСН — управление активами и девелопмент объектов недвижимости. Если интересы компании затрагивают иные сферы деятельности, мы предпочитаем сотрудничать с опытными, профессиональными компаниями рынка.

— Планирует ли компания заниматься лэнд-девелопментом — продавать «упакованные» в проекты земельные участки либо готовить проект для стороннего землевладельца?

— Компания развивает направление лэнд-девелопмента исключительно в рамках развития своих проектов. Оказывать услуги сторонним компаниям в наши планы не входит.

— Какие направления диверсификации бизнеса компания рассматривает: развитие сельского хозяйства на собственных землях, управление чужой недвижимостью?

— Российский рынок недвижимости остается фундаментально привлекательным. Однако в среднесрочной перспективе девелоперский бизнес ждут большие перемены. Существенно снизится процент спекулятивных, плохо просчитанных проектов. Инвесторы, для которых это был неосновной бизнес, очевидно, уйдут с рынка. Высока вероятность консолидации. Крупные игроки со сбалансированным портфелем операционных и девелоперских активов укрепят свои позиции за счет входа в интересные проекты по привлекательным ценам. Компании будут фокусироваться на своих основных компетенциях. Ряд объектов перейдет под контроль кредиторов, которые, в свою очередь, будут обращаться к сильным профессиональным компаниям, работающим в области управления и развития недвижимости. Мы уже видим такие тенденции и предлагаем широкий спектр услуг в этой сфере.

РБК