Рынок земли в Подмосковье или «Страна НЕ здравого смысла»

(Нет голосов)
Голосовать:
03.08.2020 Недавно наткнулся на заметку в одном из ведущих СМИ, – популярная в последнее время персона – основатель сети кафе «АндерСон» Анастасия Татулова со своими партнерами решила построить закрытый загородный поселок для предпринимателей. Для этого она ищет от 10 га земли в Подмосковье возле водного объекта. Первая реакция на эту новость, безусловно, «Какая молодец!», – в Московской области большой дефицит новых хороших проектов, – однако тем, кто понимает, как устроен рынок загородной недвижимости в МО, без изрядной доли скепсиса данное сообщение оценить сложно.

Жизнь в столице способствует тому, чтобы смотреть на «загород» в романтичных розовых очках, – появляется желание вырваться на природу, подальше от пробок и проблем. Пандемия усилила это желание и, как следствие, существенно увеличила нагрузку на отделы продаж загородных проектов, – спрос на готовые дома и участки существенно вырос. Совершенно естественно, что в умах ведущих предпринимателей появляются идеи, а не создать ли какой-то свой проект за городом…

Но реалии загородного рынка расставляют все по своим местам. Сегодня, как и пять лет назад, 80% таких задумок остаются на бумаге. После погружения в вопрос, составления бизнес-модели, обычно следует отказ от проекта – слишком много вылезает «не прозрачных» и не ясных моментов, связанных с инфраструктурой, сменой категории земли, дорогами, обременениями и пр. Так как загородный рынок сегодня – это до сих пор рынок начала 2000-х. Если ты «не свой», тебя не пустят.

Компания «Русская сотка», специализирующаяся на рынке земли с 2007 года, на протяжении последних нескольких лет сталкивается с предложением приобрести крупные земельные массивы, ранее предназначенные под поселки бизнес-класса (вторая волна 2010-2015 гг). На этих участках давно проведены коммуникации (водопровод, газ, электричество, канализация и пр.), сделаны зоны отдыха с детскими площадками, запланировано несколько очередей, причем предусматривались разные архитектурные решения. Вложения в такие проекты очень часто превышали показатели первичной бизнес-модели, причем в несколько раз, а точка невозврата уже давно была пройдена. Именно это и заставляло девелоперов выставлять на продажу свой продукт, причем по верхней границе рынка.

Однако отклика у своей аудитории они не нашли, за такие деньги люди не готовы были покупать загородную недвижимость, и в итоге подобные проекты до пандемии «умирали» за год-полтора. В результате вторую, третью очередь собственники, чтобы хоть как-то отбить вложения, продавали за очень небольшие деньги и на этих землях вырастали проекты без подряда эконом-и комфорт класса – понятный востребованный продукт сегодня. К 2020 году смело можно говорить, что практически на 95% загородный рынок МО застраивается поселками без подряда невысокой и, что реже, средней ценовой категории.

Такая тенденция наметилась в связи с очевидной индифферентностью государства в отношении загорода. Здесь даже не идет речь о высокой стоимости земли – многие землевладельцы уже давно спустились «на землю» в оценке своих активов и готовы, в том числе, к совместным проектам. Нет ни одной внятной программы для развития подмосковных агломераций, девелоперских программ. Проблема с инфраструктурой и коммуникациями, – что должны делать за свой счеты девелоперы, – в разы удорожает проекты. Введенные КУРТы (комплексное устойчивое развитие территории) только отпугивают девелоперов – не понятно, как с ними работать. Непрозрачность, даже после введения централизованной подачи документов через правительство МО, все равно оставляют систему работы с земельными активами крайне сложной.

Зато есть федеральные программы электрификации по 550 руб. за подключение и газификации также по льготной ставке для физических лиц. Именно поэтому как грибы появляются полуфабрикаты, – поселки без подряда с хаотичной неконтролируемой застройкой. Визуально это совсем не добавляет «Замкадью» плюсов, делая его еще более невзрачным. А государство отчитывается за счет этого высокими цифрами ежегодного ввода частного малоэтажного жилья – в 2019 году ввод ИЖС составил 45% от общего объема.

Пандемия подняла спрос на загородку, но к этому предложение именно качественного загородного жилья оказалось совершенно не готово. Закрытие границ заставило москвичей выехать из столицы в подмосковные дома отдыха, коттеджные поселки, дачи. Уже к маю найти в аренду что-то приличное было крайне сложно, а продажи домов увеличились в разы. Но стоит, к сожалению, признать, что это временное явление и вынужденный шаг людей, – когда границы откроют, люди снова оставят Подмосковье. И причина не только в климате, а в отношении государства к комплексному освоению территории МО. Наглядный пример –  недавняя реакция людей на открытие границ: «массовый исход» покупательского спроса, который резко переместился из Крыма в Турцию. Крым готов принимать качественно пока только очень небольшой объем туристов. А крымчанам у турков еще очень многому предстоит научиться в области гостеприимства, ведь наши люди давно привыкли к комфорту.

Теми же категориями – комфорт и удобство – руководствуются люди и при выборе жилья в Московском регионе. Город притягивает своей инфраструктурой, комфортом жизни, доступностью всех благ, уровнем дохода и т.д. Казалось бы, более экологичная и удобная жизнь за городом априори должна пользоваться повышенным спросом, но по факту это выглядит совершенно иначе. Небольшие малоэтажные жилые кластеры в МО сталкиваются с полным отсутствием инфраструктуры за их пределами. Дорогие поселки, например, на Новой Риге, хоть и заполнились жителями на время пандемии, но из-за того, что основные вопросы не решены, и не будут в ближайшей перспективе, останутся временным явлением. Разобщенность проектов – отсутствие тротуаров вдоль дорог, общих парков, прогулочных зон. Интересы девелоперов понятны – освоить собственную территорию. Однако объединить эти проекты в общую комфортную зону обитания пока некому. Программа возрождения усадеб в Подмосковье, где можно создавать зоны отдыха, – не работает. По факту государство в МО занято только строительством дорог и газопроводов.

Современные реалии таковы: люди стремятся приехать и остаться жить в столице, покупают квартиры в типовом многоэтажном доме (хотя за эти деньги можно было построить небольшой дом на собственном участке), принимая это как должное. Снос пятиэтажек и появление 24-этажных домов на их месте также воспринимается «в порядке вещей». Мы наблюдаем искусственное уплотнение города за счет полного отсутствия инвестиций за город (в том числе за счет мощного лобби крупных застройщиков и стройкомплекса Москвы), а должно быть наоборот, – плановое развитие агломераций, возрождение малых городов, формирование точек роста и пр. Новая Москва, которая по задумкам должна была сформировать новый формат жизненного пространства, одной Коммунаркой исказила изначальную концепцию.

Однако вопрос в необходимости разрушить искусственную догму с представлениями о жизни в городе без агломераций рано или поздно будет поднят. Мы очень рассчитываем, в том числе, и  на новые законопроекты по земле г-жи Виктории Абрамченко (бывшая глава Росреестра), после ухода которой, к сожалению, работа в этом ведомстве совершенно разладилась. А также верим в национальную программу «Жилье и городская среда». А как иначе!

И, конечно, искренне желаю г-же Татуловой удачи и готов предложить свою помощь в реализации ее проекта.
Теги: Подмосковье, Земельные участки

Все статьи


Читайте также

Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?
Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Спецпредложения

Клушино
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,20 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 170 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44   

Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 915 390 55 44   
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Лунёво-Новое
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,16 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 260 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Давыдовское
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 43 км 
Площадь: от 10 соток 
Цена: от 3 000 000 руб. за участок 
Тел.: 8 915 390 55 44
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 915 390 55 44   
Новосельцево
Регион: МО 
Трасса:
 Дмитровское ш.,15 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 330 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44    
Лобаново
Регион: МО 
Трасса: Каширское  ш., 39 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 70 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44