Кризис жанра? Когда ждать оживления на загородном рынке?

(Нет голосов)
Голосовать:
18.03.2019
Уже много лет эксперты твердят, что "загородка" стагнирует, так как финансовый кризис сильно ударил по этому рынку. Новые проекты давно не заявляются, а некоторые девелоперы загородного сегмента даже сменили сферу деятельности. Однако в хороших, качественных поселках продажи не падают. Поэтому назрел вопрос, может быть мы имеем дело не с кризисом рынка, а с кризисом качественного предложения на этом рынке? Cottage.ru постарался в этом разобраться.

Уже много лет эксперты твердят, что "загородка" стагнирует, так как финансовый кризис сильно ударил по этому рынку. Новые проекты давно не заявляются, а некоторые девелоперы загородного сегмента даже сменили сферу деятельности. Однако в хороших, качественных поселках продажи не падают. Поэтому назрел вопрос, может быть мы имеем дело не с кризисом рынка, а с кризисом качественного предложения на этом рынке? Cottage.ru постарался в этом разобраться.

Есть ли срок годности у готового продукта?

Мнения игроков рынка на тему того, нужен ли потребителю формат поселков с готовыми домами в едином архитектурном стиле в разные времена разнились. Когда-то большинство склонялось к тому, что у покупателей есть возможность брать участки только без подряда, и уже своими силами строить на них дома своей мечты (или дома на свой кошелек). Когда-то чаша мнений перевешивала в сторону того, что единая концепция поселка с готовыми красивыми домами – это инвестиция, которая всегда будет в цене. Что же сейчас думают эксперты на этот счет?

Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, убеждена, что формат поселков с готовыми домами востребован при оптимальном соотношении «цена/качество». «Спрос на такие дома есть, особенно если это готовый дом с отделкой или предчистовой отделкой, так как они не требуют, либо требуют минимальных вложений денег и времени», - поясняет она.

Эксперты элитного сегмента также соглашаются с коллегой. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын считает, что проекты с готовыми домами были, есть и будут востребованным форматом у покупателя. «Можно сказать, что в нашем сегменте все проекты строились в единой концепции. Другое дело, что когда участки продавались без подряда, контролировать строящегося себе дом владельца было сложно. Но и на этот случай, застройщики разрабатывают регламенты, оговаривают условия – поэтому проекты с домами «кто в лес, кто по дрова» в высоком сегменте – редкость. Сейчас мы готовим к выходу два проекта бизнес и премиум классов, которые выйдут на рынок готовыми и в единой архитектурной концепции», - рассказал он.

«Приобретение элитного жилья – часто эмоциональный порыв. Покупатели хотят видеть и жить в доме «здесь и сейчас», а не тратить время на разработку проекта и строительство коттеджа. Именно по этой причине организованные загородные поселки пользуются на рынке стабильным спросом. Причем даже если клиент приобретает участок, то желательно, чтобы он был с подрядом. Это становится гарантией того, что на соседнем участке не появится архитектурно несуразный дом, который будет портить вид из окна вашего дома. Поэтому единый архитектурный стиль загородных поселков для элитного сегмента – действительно значимый фактор», - уверен Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE.

Реформы в 214-ФЗ и ситуации, произошедшие летом 2018 года (банкротство крупного застройщика, валютные скачки, повышение ипотечных ставок и т.д.) привели к тому, что покупательский спрос переместился в сторону вторичного жилья и готовых предложений с хорошей транспортной доступностью на загородном рынке, отмечает Андрей Гайдуков, директор по маркетингу компании Optiland. «Покупатель сегодняшнего дня больше предпочитает покупать готовое жилье, либо на финальной стадии строительства, чтобы избежать всевозможных рисков. В первую очередь, «недостроя». Поселки с готовыми домами и единой архитектурной концепцией будут продолжать лидировать среди всех предложений «загородки», так как прошли те времена, когда покупатель хотел самостоятельно заниматься строительством или, когда его привлекал индивидуальный внешний дизайн дома. Сейчас покупатели обращают свое внимание именно на концептуальное строительство, в едином архитектурном стиле. Основываясь на собственных предпочтениях, покупатель выбирает тот формат поселка, который удовлетворяет все его желания. Где бы не был расположен дом, каждому хочется, чтобы он был красивым и уютным, так же, как и вид из его окна», - поясняет он.

Лидер в классе

Если в вопросе формата успешного поселка все эксперты сошлись во мнении, что сейчас единственным ликвидным продуктом является готовое предложение, то с самым продаваемым классом возникли разногласия. Ведь каждый девелопер сам принимает решение, исходя из своей финмодели: либо он хочет поставить минимально возможную цену и продать с большей динамикой, либо хочет продавать более премиальный продукт с меньшей динамикой, но большей маржинальностью.

Комфорт-класс реализовывать проще, считает Колосницын, но все зависит от локации - есть такие, в которых он попросту невозможен.

В Optiland также считают, что самым перспективным является строительство поселков комфорт-класса. Так как на рынок выходит все больше молодых покупателей, для которых покупка загородного жилья, в том числе таунхаусов или квартир в малоэтажных ЖК, является первой недвижимость для постоянного проживания и они, как правило не обладают большими бюджетами. Они совершают эту покупку за счет ипотечных средств или вырученных от продажи городской квартиры. «Все-таки покупка загородного дома в высокобюджетном сегменте – это больше предмет роскоши, до сих пор. Но при этом, важно осознавать, что комфорт-класс должен обладать всеми преимуществами бизнеса-, только тогда проект коттеджного поселка может стать ликвидным. Хоть покупатели и не обладают большими бюджетами, они хотят получить за свои деньги проект с качественным строительством, подключенными центральными коммуникациями, инфраструктурой внутри поселка. То есть это должны быть максимально комфортные, доступные и привлекательные для постоянного проживания коттеджные поселки», - поясняет Андрей Гайдуков.

В свою очередь, Менжунов уверен, что проще всего реализовать готовые поселки в элитном классе, где клиенты готовы платить за объект «под ключ». В других сегментах покупатели менее платежеспособны и часто покупают сначала землю, а потом несколько лет копят на строительство дома.

Новое – хорошо апробированное на старом?

Одним из определяющих факторов при выборе покупателем того или иного объекта является репутация девелопера и его опыт на рынке недвижимости. Однако банкротства таких строительных гигантов, как Urban Group или СУ-155 в некоторой степени отрезвило рынок и доказало, что количество реализованных объектов не всегда выступает гарантией будущего качества.

Девелоперы сейчас также осторожничают с выбором площадок под реализацию новых проектов. Ведь новая точка на карте коттеджных поселков – это всегда риски, вне зависимости от того, сколько успешно реализованных проектов стоит за плечами застройщика.

Илья Менжунов вспоминает, что на рынке есть примеры, когда девелопер реализовывал подряд несколько успешных загородных поселков. Речь идет о Villagio Estate о его проектах Madison Park, Millennium Park, Monteville, «Ренессанс Парк». Однако пока девелопер выбрал выжидательную позицию.

«Мы не первый год отмечаем, что стагнация на загородном рынке о которой идет речь последние несколько лет, присутствует только в мало ликвидных проектах, которые не интересны покупателю. В этих проектах нет продаж, не потому что покупателю не интересен загородный рынок в целом, а потому что им не интересны именно такие проекты. К этим мало ликвидным проектам мы относим поселки без инфраструктуры, участки и дома на землях сельскохозяйственного назначения, дома, построенные из газобетона и пеноблоков, быстровозводимые дома и участки без коммуникаций в голом поле. И да, думаем, что в связи со всеми изменениями, которые происходят сейчас в законодательстве большинство мелких застройщиков с такими проектами уйдут с рынка. Основной пул девелоперов загородного рынка определился, он диктует правила по созданию качественных проектов и именно они будут пользоваться спросом», - рассказывает Андрей Гайдуков.

При этом на рынке есть и амбициозные игроки, уверенные в своих силах и не боящиеся добиваться новых побед. Так, партнёр и коммерческий директор посёлка «Золотые Сосны» Антон Алимовзаявил о создании и скором выходе на рынок новой девелоперской компании полного цикла «Золотые Сосны Групп». Задачей компании на 2019-2020 год будет запуск двух новых концептуальных посёлков уровня комфорт- и бизнес-класса с готовыми домами. При этом концепции «участков без подряда» в этих посёлках категорически не будет. Уверенность в успешности новой компании Антон Алимов обосновывает следующими фактами - с января 2016 года по сегодняшний день в «Золотых Соснах» продано более 170 домовладений средней стоимостью 8 млн рублей. «Учитывая общее состояние рынка и нахождение посёлка в 85 км от МКАД во Владимирской области можно сделать вывод о том, что сейчас не «кризис рынка», а «кризис хороших проектов». Команда, реализующая проект «Золотые Сосны» - профессионально выполняет весь комплексный девелоперский цикл: создание и управление концепцией посёлка, маркетинг, продажи, эксплуатация и сервис, а также имеет собственную строительную компанию с производительностью до 20 домов в месяц», - рассказывает Антон Алимов.

По его словам, текущая финансовая успешность и позитивный прогноз в продажах на ближайшие два года флагманского посёлка «Золотые Сосны» позволяют вновь создаваемой компании финансировать новый проекта не за счёт будущих продаж (и выйти с проектом на этапе «голого поля»), а существенно вложиться в начальное строительство инфраструктуры и домовладений.

«Можем сказать, что успешность уже выполненного проекта может является только неким гарантом для покупателя в том, что новый проект застройщик создаст таким же успешным, комфортным, качественным, как и предыдущий. Однако не будем утверждать, что это всегда является 100% гарантией, так как в следствии различных факторов девелопер может удешевить проект и он будет значительно отличаться от ранее созданных», - рассуждает Гайдуков.

Екатерина Коган отмечает, что девелоперы, разрабатывая новые проекты, ориентируются не только на предыдущие успехи, но и на огромную совокупность факторов, например, на параметры земельного участка, транспортную доступность, наличие социально-бытовой инфраструктуры, пропускную способность шоссе и т.д.

И все-таки в большинстве своем девелоперская активность сегодня действительно находится на низком уровне. Застройщики не спешат выходить с новыми проектами на рынок, опасаясь дестабилизации экономической обстановки и очередного падения рубля. Причем стоит отметить тенденцию – в прошлом году, впервые с 2014 года активность стали проявлять частные инвесторы, реализующие одновременно 1-6 домов. Подобное мелкомасштабное строительство было востребовано в докризисный период, однако временно было приостановлено. Возвращение на рынок частных застройщиков говорит об оживлении загородного рынка.

«На мой взгляд, загородный рынок элитной недвижимости давно готов к выходу в продажу нового масштабного поселка, который за счет сложившегося дефицита ликвидных объектов окажется очень востребованным», - заключает Менжуров.

© cottage.ru  


Теги: Загородная недвижимость

Все статьи


Читайте также

Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?
5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.
Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Спецпредложения

Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Лобаново
Регион: МО 
Трасса: Каширское  ш., 39 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 70 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29