Быть или не быть развитой инфраструктуре в коттеджных поселках

(Нет голосов)
Голосовать:
24.07.2018

История вопроса

За последнее десятилетие в загородных подмосковных поселках бизнес-класса из-за убытков закрылось большая часть ресторанов и фитнес-клубов. По словам экспертов, до наступления мирового экономического кризиса в 2008 году девелоперы старались обеспечить своим проектам конкурентное преимущество за счет создания в них развитой инфраструктуры. Кроме детских и спортивных площадок они строили оборудованные зоны для отдыха, а также такие заведения, как ресторан, магазин, салон красоты, и многое другое. Однако ухудшение экономической конъюнктуры внесло свои коррективы: застройщики не смогли дальше возводить и поддерживать работу большей части полезных и развлекательных объектов.

По словам руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Алексея Сенчука, на стадии активных продаж застройщики нередко собственными силами поддерживали находящиеся в поселках рестораны, поскольку они увеличивали спрос. Однако после прекращения денежных вливаний рестораны закрывались меньше чем через год. В кризисные времена развитая инфраструктура поселка, включающая оздоровительные и развлекательные заведения, может функционировать только при условии высокой посещаемости, которая является большой редкостью.

Другая традиционная практика на коттеджном рынке заключается в строительстве девелоперами административных зданий, таких как школы и детские сады, после чего они подбирают профессиональных операторов. Однако даже этот процесс для многих из них оказался трудоемким и не всегда приводящим к ожидаемому эффекту, говорит руководитель отдела продаж Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Мария Соковцева. В итоге коттеджный поселок с инфраструктурой в Подмосковье стал более редким явлением загородной жизни.

Инфраструктура общего доступа

Чтобы хоть как-то обеспечить рентабельность своим проектам, даже закрытые и элитные поселки разрешают пользоваться своей инфраструктурой всем желающим, но по цене, иногда выше рыночной, рассказывает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов. Тут решающую роль играет вопрос позиционирования — то, что скрыто от большого числа глаз, всегда привлекает больше, чем то, что легко доступно. При этом в «Истринской долине» объединяющей более двух десятков поселков у Истринского водохранилища, дачная жизнь выходит за рамки не только собственного участка, но и даже самого поселка. Любой житель любого их них может пользоваться всей ее объединенной инфраструктурой.

«В поселках Villagio Estate действует единая сеть инфраструктуры: жители могут свободно пользоваться всеми образовательными и развлекательными объектами, а также рекреационными зонами, расположенными на территории любого из проектов компании, — подтверждает директор по развитию девелоперской компании Константин Романов. — А это: 3 построенных и 3 проектируемых ресторана, несколько детских садов, языковых и семейных клубов, бытовые сервисы и магазины, спортивные центры и площадки. Эти объекты принимают как жителей коттеджей и таунхаусов Villagio Estate, так и гостей, однако для «своих» могут действовать специальные условия».

От единичных объектов до масштабных центров

И все же, по словам генерального директора VescoGroup Алексея Аверьянова, иметь достаточный трафик для достижения рентабельности единичным заведениям мешает низкая плотность населения в малоэтажных кварталах. Поэтому некоторые застройщики сами строят целые торгово-развлекательные комплексы. Например, недалеко от своего поселка «Княжье Озеро» ГК «Сапсан» возвела ТЦ «Княжий Двор», рассказывает заместитель коммерческого директора девелоперской группы Никита Бобарыкин. Он имеет три уровня, на которых расположилось более 30 мультибрендовых магазинов и эксклюзивных бутиков, а также ресторан, круглосуточный супермаркет, фитнес-центр, салон красоты, аптека и медицинский центр, и многое другое.

Среди других положительных примеров Мария Соковцева приводит торгово-развлекательный комплекс «Павлово Подворье». Примечательно, что изначально он строился для жителей поселка «Павлово 1». Затем были построены поселки «Павлово 2» и «Павлово 3». У жителей «Павлово 1» есть свой собственный выход к комплексу, однако в целом он доступен и для всех желающих. Таким образом, проект оправдался экономически, а обитатели поселков, безусловно, обеспечены всем необходимым. К настоящему моменту «Павлово Подворье» является одним из самых развитых и привлекательных инфраструктурных центров на Новорижском шоссе.

Но есть исключения

Но, несмотря ни на что, некоторые девелоперы активно развивают внутреннюю инфраструктуру даже в проектах, находящихся совсем рядом с Москвой. Таковым, к примеру, является коттеджный поселок «Новые Вешки» в 2-х километрах от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, отделенный от автомагистрали широкой лесополосой. «Собственно, и возле МКАД, и в Лианозовском районе создана богатая инфраструктура: торговые центры, кинотеатры, рестораны, школы, — перечисляет директор по продажам «Новых Вешек» Юлия Шубина. Тем не менее, наша концепция изначально строилась на создании собственной инфраструктуры в коттеджном поселке: здесь работает два ресторана — авторской и итальянской кухни, Международная гимназия с дошкольным отделением, небольшой торговый центр. Рядом находится фитнес-центр и конноспортивный клуб».

По словам эксперта, концепция «Новых Вешек» изначально была сформулирована, как «элитный европейский пригород», который немыслим без собственной инфраструктуры. Но следует заметить, что поселок концептуально отличается от традиционных российских проектов бизнес-класса.

Островки частной инициативы

В докризисные времена некоторые собственники домов в поселках бизнес-класса и выше сами выступали в качестве операторов или арендаторов досуговых и ресторанных проектов. И хотя с тех пор ситуация изменилась, руководство «Истринской долины», со своей стороны, предпринимает меры для того, чтобы такая практика была продолжена в рамках проекта. «К примеру, клиент приобретает участок земли под строительство своего загородного дома и еще один участок – под открытие бургерной, фитнес-клуба или салона красоты, — рассказывает Михаил Африканов. — Таким образом, у него есть возможность развивать бизнес, а инфраструктурная ценность поселка для жителей возрастает. В итоге от этого выигрывают все — и предприниматель, и девелопер. У нас существует земельный фонд, сформированный специально для предпринимательской деятельности собственников земельных участков».

В «Новых вешках» тоже существуют подобные практики: в результате увлечения владельцев одного из коттеджей живописью здесь недавно открылась арт-галерея.

Не инфраструктурой единой

В целом после 2008 года внутренняя инфраструктура нового поселка стала весьма сомнительным критерием выбора, говорит Алексей Аверьянов. Основная причина заключается в сроках строительства. Дело в том, что по-настоящему масштабные и значимые объекты строятся в последнюю очередь. Таким образом, покупатель приобретает всего лишь обещание строительства школы, садика, спортивного центра или парка, а не готовые удобства. Но к настоящему моменту люди уже поняли, что простым обещаниям верить нельзя. Каким бы надежным не был застройщик, его статус и планы могут измениться в одну минуту. Как уточняет Константин Романов, объекты инфраструктуры, в основном, возводятся, когда поселок заселен минимум на 50%, а то и больше. Это связано с тем, что для девелопера они не рентабельны, и их окупаемость напрямую зависит от арендаторов. Кроме того, эти объекты не такие масштабные, как в многоквартирных жилых комплексах. Поэтому стоимость жилья в загородных поселках незначительно зависит от инфраструктуры.

Таким образом, сегодня покупатель, в первую очередь, выбирает не инфраструктуру, а локацию, констатирует Алексей Аверьянов. Причем речь идет не о стоимости земли, а об удобстве проживания. К примеру, если хотя бы одному члену семьи предстоят ежедневные поездки в столицу, зона за тридцатым километром от МКАД не будет даже рассматриваться.

Если говорить только про элитный сегмент, то для недвижимости высокого уровня вопрос расположения — принципиальный и определяющий собственно класс объекта, говорит директор по продажам коттеджного поселка «Березки» Евгений Иванов. Расположение ближе к Москве всегда считалось на элитном рынке, в том числе и на Рублево-Успенском шоссе, более престижным и, соответственно, дорогим. Впрочем, эксперт добавляет, что из этого правила были исключения в виде проектов в более отдаленной части Рублевки с собственной развитой инфраструктурой. И пример коттеджного поселка «Березки» может проиллюстрировать эволюцию таких проектов на элитном рынке. Благодаря действующему скоростному шоссе — Северному обходу Одинцово, зачастую добраться до МКАД от поселков на 15-17 км, можно быстрее, чем из поселков «ближней» Рублевки, где недвижимость дороже. Более того, в этом году начнется строительство продолжения этой скоростной трассы в виде Северного дублера Кутузовского проспекта.

Однако стоит отметить, что критерий близости на деле является весьма относительным: поселок находится в 17 км от МКАД, что не является таким уж большим расстоянием.

Другие важные критерии — готовность проекта и его надежность. По оценкам компании VescoGroup, более 80% сделок в сегменте бизнес-класса совершаются в нескольких полностью обустроенных поселках, с уже сложившейся инфраструктурой, которые можно пересчитать по пальцам одной руки. Причем эти немногие проекты относятся как к первичному, так и к вторичному сегментам. И здесь покупатели готовы переплатить, ведь они видят результат и стремятся попасть в определенный социальный круг.

Взгляд в будущее

По мнению Марии Соковцевой, в будущем концепция проекта будет определяться насыщенностью локации внешней инфраструктурой: «Никто не будет городить огород там, где он уже есть. Но и поселок в лесу, рассчитанный на постоянных жителей, который не сможет обеспечить им комфортное проживание, не имеет право на жизнь и спросом пользоваться не будет». Вопрос инфраструктуры смещается в иную плоскость: часто посещаемые инфраструктурные объекты должны быть не столько внутри самого поселка, сколько в шаговой доступности от него, соглашается Константин Романов. Это выгоднее и застройщикам, и жителям, для которых главное — сохранить тихую, добрососедскую атмосферу. В свою очередь, Никита Бобарыкин прогнозирует, что тенденция к сокращению инфраструктуры в новых поселках продолжится в ближайшие несколько лет. Однако дальше в гонке за снижением себестоимости проекта, победит тот, кто найдет здравый баланс между инфраструктурой первой необходимости и «фишками», увеличивающие продажи среди малой целевой группы покупателей.

Однако Юлия Шубина высказала несколько отличную точку зрения. По ее мнению, сокращение внутренней инфраструктуры в некоторых проектах вызвано неудачными концепциями с не просчитанной экономикой. Такие проекты могут выживать на растущем рынке, однако кризис сразу выявляет их недостатки и заставляет сокращать непродуманные расходы. Если же создавать внутреннюю инфраструктуру со знанием дела, то она будет востребованной даже сейчас. Михаил Африканов считает, что спрос на развитую инфраструктуру в загородных поселках будет в ближайшие годы только расти, несмотря на кризис.

Если посмотреть на общую картину, то тенденция сокращения внутренней инфраструктуры действительно существует. Однако она затронула не все загородные проекты. При желании коттеджный поселок с инфраструктурой найти вполне реально. Другой вопрос в том, станет ли в будущем таких мест больше или меньше. Пока он остается открытым, и разрешение ситуации во многом зависит от экономической конъюнктуры.

© Александр Ковалевский


Теги: Загородная недвижимость, Коттеджные поселки

Все статьи


Читайте также

Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?
5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Спецпредложения

Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 3 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Участок под усадьбу
Регион: МО 
Трасса:
 Пятницкое ш., 50 км 
Площадь: 180 соток 
Цена: 12 800 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Стоимость: участок + дом 8 000 000 руб.   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Мишкин лес
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,39 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: участок + дом 5 500 000 руб.
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Химки-ИЖС
Регион: МО 
Трасса:
 Ленинградское ш., 8 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 2 040 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29