Призраки загородного рынка

(Нет голосов)
Голосовать:
07.05.2018 Заброшенные коттеджные поселки в Московской области давно перестали быть редкостью, так же как и поселки таунхаусов и малоэтажные жилые комплексы. Доля брошенных поселков всех видов на подмосковном загородном рынке достигла 35%. С таким неутешительным заявлением выступили некоторое время назад аналитики агентства «Инком-Недвижимость». Что представляют собой так называемые «поселки-призраки», откуда они появились, и есть ли у них шанс обрести вторую жизнь?

Виды «призраков»

По словам генерального директора VescoGroup Алексея Аверьянова, заброшенные поселки Подмосковья представляют собой широкий пласт загородных проектов, которые отличаются друг от друга причинами приостановки развития, стадией готовности и дальнейшими перспективами.

Во-первых, это проекты, где девелоперами были обмануты дольщики — конечные приобретатели домовладений, говорит эксперт. Как правило, это уже построенные дома в проектах бизнес-класса для постоянного проживания. По таким поселкам проходили суды и процедуры банкротств. Часто эти «активы» уходят в банк в качестве залога. Перспектив дальнейшего развития у них практически нет, поскольку слишком велико количество завязанных на проект участников и процедур. Это банки, залоги, долговые обязательства перед третьими лицами, конкурсные управляющие, права покупателей-инвесторов и т.д. Чтобы дать новую жизнь такому проекту, требуется обанкротить застройщика, провести переоценку актива, выставить его на торги. Только тогда может появиться новый девелопер, который войдет в него на новых условиях. Но это длительный и сложный путь, и вероятность того, что он будет когда-нибудь пройден, не велика. Кроме того, упала и покупательная способность, а значит потенциала рынка на эти проекты уже нет.

Во-вторых, следует сказать про поселки с участками без подряда. То есть эконом-сегмент, где по тем или иным причинам девелопер не выполнил, или в течение длительного времени не выполняет обязательства по прокладке коммуникаций. Судов, как таковых, нет, но ликвидность самой земли упала, что не привлекает новых клиентов, а существующие владельцы не могут жить без сетей. Таких поселков в Московской области множество. Они не имеют официального статуса «замороженных» проектов, но и развития в них нет годами. Их реанимация возможна, но при полной реконцепции и только под сильным брендом известного надежного застройщика, репутация которого на рынке «стоит» больше объема негативных отзывов о поселке.  

В-третьих, следует сказать про поселки, где застройщики не выполнили свои обязательства по строительству инфраструктуры (как правило, это проекты высокого класса), но не пошли по пути банкротства, а сделали реконцепцию в сторону снижения класса. Проектов, где сначала продавали дорогие дома, а после 2007-2008 гг. вывели на продажу участки без подряда, тоже немало. Первоначальные покупатели часто не готовы жить в новом формате и поселки простаивают — они и не мертвы, но и не заселены даже на половину. Перспектив у таких поселков Алексей Аверьянов не видит.

В-четвертых, та же участь постигла проекты элитного сегмента, где застройщик выполнил обязательства, а вот покупательная способность их обитателей упала вследствие финансового кризиса. В итоге содержать, а чаще даже отделать купленный дом, они уже не могут. А продать «коробки» сегодня довольно сложно, поскольку спрос на морально и физически устаревшие дома в высоком сегменте ничтожно мал.

Кроме того, в элитном сегменте есть проекты, которые построены и даже распроданы, но люди в них практически не живут в силу изменившихся покупательских предпочтений, — добавляет управляющий директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. Таких примеров немало по Дмитровскому шоссе, а именно — на первой линии Клязьминского водохранилища. «Одно время было очень модным и престижным иметь жилье у воды, поэтому многие принципиально искали себе участки или готовые дома на береговой линии. Но со временем мода на жилье у воды прошла, особенно когда выяснилось, что российский климат не располагает к жизни на речке или озере, а стоимость содержания собственной яхты не сопоставима с удовольствием от двух-трех-недельного пользования ею в течение года. В результате собственники таких домов выставили их на продажу, либо вовсе переехали в другие поселки», — рассказывает эксперт.

Превратности спроса

Эксперты связывают массовое запустение загородных поселков со снижением спроса в сегменте домов постоянного проживания. По словам Алексея Аверьянова, это случилось в силу двух причин. Во-первых, за последнее время произошло существенное развитие городского формата за пределами МКАД. Многоэтажные дома начали активно наступать на исконно «загородные» территории. В результате престиж и преимущества «жизни на земле» стали значительно сокращаются, что не удивительно, когда рядом с коттеджами начали вырастать 12-этажные «муравейники». Во-вторых, люди начали осознавать, что позволить себе жить за городом постоянно может далеко не каждый. Ведь покупка участка и строительство дома — это лишь часть пути. Недвижимость нужно еще и обслуживать, участок благоустраивать, детей возить в детский сад или школу и т.д. В результате появляется необходимость в помощнике, а также втором или третьем автомобиле.

Кроме того, падение спроса связано с недостаточным качеством проектов. Особенно остро этот вопрос встал с началом экономического кризиса в 2014 году, когда денег у покупателей стало меньше, а их требования к характеристикам поселков, совершенно логично, возросли.

Чтобы поселок был успешным, уже мало строить дома из хороших материалов, говорит руководитель департамента реализации компании Optiland Алексей Однорал. Покупатели хотят иметь в шаговой доступности работающую инфраструктуру. В свою очередь, строительство социальной инфраструктуры — это большая финансовая нагрузка для девелоперов, с которой справляются не все компании, тем более что продажи в кризисные времена существенно упали.  

В свою очередь, Илья Менжунов говорит о неактуальной концепции домов. Кроме отсутствия инфраструктуры это еще и скучная, ничем не примечательная архитектура, слишком большие земельные участки, несоизмеримые с площадью дома, неудачные планировочные решения, неадекватные ценники. Все это свойственно проектам, которые были спроектированы до событий 2014-2015 гг., когда рынок рос, а покупатели были не настолько взыскательными. Как это ни печально, застройщики таких объектов не сумели вовремя среагировать на изменившийся спрос и оказались «за бортом».

Результаты всех этих процессов для девелоперов оказались плачевными: заброшенный коттеджный поселок стал распространенным атрибутом подмосковной загородной жизни.

Кредиты подстегивают спрос

Несмотря на всю мрачность сегодняшней ситуации, эксперты видят и позитивные знаки, дающие надежду на некоторое повышение спроса, а значит, и на сокращение брошенных проектов в ближайшие несколько лет. По словам Алексея Однорала, транспортная доступность в пригороде постоянно улучшается, а ипотека становится более доступной, в том числе и на загородную недвижимость.

«Cпрос в массовом сегменте может вернуть активное развитие ипотечного кредитования под строительство дома по приемлемым ставкам, до 10% годовых»,  — считает Алексей Аверьянов.

По данным информационно-аналитического проекта Cottage.ru, ипотечное кредитование на загородном рынке недвижимости действительно развивается высокими темпами. Многие девелоперы, работающие на загородном рынке, совместно с банками разрабатывают специальные программы ипотеки для реализуемых коттеджей и других объектов загородной недвижимости.

Результаты стараний девелоперов и банков уже есть. В сегменте малоэтажного загородного жилья, под которым подразумеваются квартиры, реализуемые застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ), средняя доля сделок с привлечением ипотечных кредитов составила 36-37% по итогам 2017 года, в то время как в 2016 году данный показатель не превышал 28%, утверждают аналитики «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Что дальше?

В силу кризисной общеэкономической ситуации, а также некоторых нюансов развития отрасли, подмосковный загородный рынок переживает сложные времена. В первую очередь негативные явления затронули рынок коттеджей. Как это ни печально, но заброшенные коттеджные поселки Подмосковья все чаще вселяют грусть в риэлторов, да и просто проезжающих мимо автомобилистов и их спутников. С таунхаусами дела обстоят несколько лучше, хотя и здесь проблемы не обходят застройщиков стороной. Предпосылка для каких-либо радикальных изменений отсутствуют. А значит «поселки-призраки» останутся данностью еще не на один год. И все же, развитие ипотечного кредитования на загородном рынке дает надежду на некоторые улучшения.

© cottage.ru
Теги: Заброшенные поселки

Все статьи


Читайте также

5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.
Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?

Дополнительные материалы по теме

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Спецпредложения

Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Миловидово
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш., 25 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 95 000 руб. за сотку   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Мишкин лес
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,39 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: участок + дом 5 500 000 руб.
Тел.: 8 929 647 80 29
Антоновка
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 65 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 30 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Стоимость: участок + дом 8 000 000 руб.   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 3 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29