На загородном рынке Подмосковья дефицит качественного предложения

(Нет голосов)
Голосовать:
28.02.2018 На фоне кризисных явлений российской экономики 2017 год оказался не самым простым для рынка загородного жилья Московского региона. В чем были основные сложности? И чего стоит ждать покупателю в этом году?

Обстановка не простая

Статистика рынка недвижимости в России за 2017 год не внушает большого оптимизма. Не стала исключением и загородная недвижимость Подмосковья. Вслед за российской экономикой эта сфера испытывает серьезные трудности. Первичный сегмент характеризуется низкой девелоперской активностью и дефицитом предложения, поскольку с обвалом курса рубля по отношению к доллару несколько лет назад, строительные материалы, которые застройщики закупают за рубежом, стали для них слишком дорогими. Не многим лучше обстоят дела и во вторичном сегменте, куда вынужден уходить покупатель из-за дефицита предложения на «первичке». Многие дома, возведенные в 2000-х годах, морально устарели по ряду параметров и больше не устраивают современных покупателей. К этому стоит добавить низкою покупательскую активность, ведь денег у россиян из-за кризиса стало меньше.

По словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, загородный рынок 2017 года был практически «калькой» 2016 года. Одной из основных тенденций стала корректировка цен продавцами в сторону уменьшения. Поскольку срок экспозиции загородной недвижимости достаточно большой, при этом содержание объекта (за исключением земельных участков) требует постоянных затрат времени и средств, собственники начинают снижать цены.

Средний размер дисконта на вторичном рынке загородной недвижимости составил в 2017 году 10%, поясняет управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. Это больше, чем в 2016 (8%) и в 2014 году (6%).

Владимир Яхонтов подчеркивает, что абсолютно новых девелоперских проектов на рынке нет. Есть те, которые были задуманы или профинансированы ранее, в 2014-2015 гг. Темпы их освоения при этом очень медленные. Многие проекты коттеджного строительства сегодня сознательно замораживаются девелоперами «до лучших времен», даже на стадии, когда уже проложены дороги и сети в силу низкого потенциального спроса.

Статистика рынка недвижимости

Как рассказал руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, в конце 2017 года на загородном рынке Подмосковья продавался 65 631 лот. Годом ранее этот показатель составлял 69 354 лота, то есть был на 5% больше. Сейчас участки без подряда (УБП) составляют 67% от общего объема предложения, малоэтажное строительство — 15%. Таунхаусы и дуплексы занимают 11% ассортимента, коттеджи — 7%.

При этом в 2017 году на загородный рынок Подмосковья  вышло 67 коттеджных поселков, 76% из которых — то есть 51 поселок — не были застроены. Тенденция к сокращению численности новых проектов заметна не первый год. В 2016 году на рынке появился 81 поселок, 70% из которых было представлено УБП, в 2015 и 2014 годах численность новых поселков была равной — 118. Только в 2015 году застройки не было в 71% из них, а в 2014 году — в 70%.

По словам Дмитрия Таганова, всего за 2017 год на подмосковном загородном рынке было совершено 12 709 сделок, что на 15% меньше, чем в 2016 году, когда было продано 15 005 объектов. 50% продаж пришлось на УБП, 29% реализованного спроса у квартир в «малоэтажках». По 9% сделок пришлось на коттеджи и таунхаусы. Дуплексы выбрали 3% покупателей.

Впрочем, в ближайшем Подмосковье статистика по УПБ несколько другая. Если ранее доля участков в структуре сделок в среднем составляла 60%, то сейчас этот показатель снизился до 37-43% в зависимости от сезона, утверждает Владимир Яхонтов. Земельные участки здесь покупают все менее охотно, поскольку стоимость готовых построек (как на первичном, так и на вторичном рынке) уже ненамного превышает себестоимость самостоятельного строительства на купленном участке.

Следует учитывать, что наибольшее число сделок совершалось с объектами, расположенными на расстоянии от 10 до 30 км.  На эту зону пришлось 50% всех транзакций. Пятая часть спроса — это сделки с загородными  объектами в зоне 30-50 км от МКАД. По 15% в структуре спроса заняли объекты в локациях до 10 км от МКАД и между 50 и 100 км. За 100 км от Москвы приобретали дома 4% покупателей.

Как уверяют эксперты, на рынке сложился определенный дисбаланс между спросом и предложением. Несмотря на то, что в продаже находятся в основном участки, покупатели все чаще хотят уже готовые дома.

Вывод на продажу застройщиками УБП обусловлен экономическими трудностями, с которыми им пришлось столкнуться в кризисные времена. Можно сказать, что многие девелоперы попытались пойти путем наименьшего сопротивления, отказываясь от затрат на возведение домов. Однако и здесь их может постичь разочарование. Дело в том, что  просто землю продать крайне сложно, поскольку сегодняшние клиенты обращают большое внимание на цены, а также готовность и насыщенность инфраструктуры. Даже если покупатель готов приобрести просто участок, на котором потом будет сам строить дом, сделать он это согласен по максимально низкой стоимости ввиду предстоящих затрат на подводку коммуникаций, их подключение, строительство дома и так далее. Если земля находится в коттеджном поселке, покупатель потребует его дальнейшего благоустройства (сюда можно отнести прогулочные территории, красивые аллеи, посадки, оборудованные пляжи и прочее).

Что же касается направлений, то предпочтения по ним традиционны уже на протяжении многих лет. В «Миэль-Загородная недвижимость» рассказали, что наиболее востребованными являются  западные районы Подмосковья, на которые совокупно приходится 50% всех сделок с загородной недвижимостью. В лидерах — Минское и Можайское шоссе, Киевское и Калужское, а также Новая Рига и Волоколамка.

Далее по популярности следуют Новорязанское и Егорьевское шоссе, на которые совокупно приходится 11% спроса. Следом за ними идут Ярославское шоссе (9%), Дмитровка (6%), Горьковское и Каширское шоссе по 5%, Пятницкое и Щелковское по 4%.

Подводя итоги можно отметить, что в целом ситуация на загородном рынке Подмосковья вполне укладывается в общую кризисную статистику рынка недвижимости России.

Застройщики не унывают

Несмотря на все мрачные заявления аналитиков, руководитель департамента реализации компании Optiland Алексей Однорал уверяет, что в прошлом году наметилось несколько тенденций, поспособствовавших восстановлению спроса. В частности, возросла численность ипотечных сделок, изменился средний возраст клиентов. Кроме того, в IV квартале активность покупателей ощутимо возросла. При этом увеличилось количество сделок с теми клиентами, которые изначально склонялись к покупке городской квартиры, но выбрали для постоянного проживания такой формат жилья, как таунхаус.

Как рассказали в Optiland, в I квартале 2017 года загородная недвижимость пользовалась традиционно невысоким спросом. Во II квартале прошлого года наметилась позитивная динамика, активность покупателей начала повышаться. В III и IV кварталах каждый месяц в поселках «Кембридж» и «Марсель» происходило по 10-20 сделок. Причем наивысшим спрос был в октябре, когда удалось продать 15 объектов, и ноябре, когда было совершено 19 сделок. По сравнению с аналогичными месяцами 2016 года показатели выросли весьма существенно — на 73%.

Несмотря на сложные времена для загородного строительства, для «Росса Ракенне СПб» (Honka) 2017 год был достаточно успешным, говорит директор по маркетингу московского представительства компании Анастасия Фетисова. По ее словам, за этот период появились новые проекты, и продолжилось строительство поселка «Завидово HONKA». Также началось строительство Vazuza Country Club на 56 домостроений и Lake Club на 14 домостроений. В 2018 году компания представит покупателям несколько новых поселков в Московской и Ленинградской областях.

При этом в Honka отмечают, что в последние годы клиенты компании стали чаще отказываться от больших метражей. Это связано в основном с переосмыслением концепции дома заказчиками. Ведь большие постройки достаточно сложно обслуживать, в то время как на дынный момент для клиента главное комфорт, рациональность и функциональность дома.

Будущее мрачно?

И все же, несмотря на успехи отдельных застройщиков, в целом Владимир Яхонтов не ожидает изменений на рынке в 2018 году ввиду его очевидной консервативности. Аналитик прогнозирует выход не более 10 новых качественных проектов в первой половине года.

По прогнозам экспертов «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в 2018 году стоимость среднего чека покупки будет уменьшаться во всех сегментах загородной недвижимости на фоне увеличения предложения. Покупательская способность россиян все еще останется низкой, в то время как продавцы будут выставлять больше предложений в связи с существенной налоговой нагрузкой. Торг по объектам составит более 10%, а по некоторым из них дойдет до 30%.

Однако в перспективе трех лет положительные изменения сегмента могут произойти после отмены долевого строительства, прогнозирует Владимир Яхонтов. В частности, для выхода на рынок многоэтажного жилья застройщику необходим опыт застройки не менее 10 000 кв. м. В перспективе для застройщика может быть удобен выход на застройку таунхаусов при дальнейшем переходе к многоэтажному городскому строительству.

Таким образом, подмосковный рынок загородной недвижимости испытывает серьезный кризис ликвидного предложения. В целом качественного жилья сейчас не много как в первичном, так и во вторичном сегментах. Ситуация вынуждает продавцов снижать цены. В противном случае реализовать объект весьма непросто. В этом году существенных изменений ждать не стоит, хотя  через несколько лет ситуация и может поменяться к лучшему.

© cottage.ru Александр Ковалевский
Теги: Загородная недвижимость

Все статьи


Читайте также

Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
Неформатное жилье – обзор московской экзотики
В каждом городе с историей более чем в несколько столетий можно найти недвижимость, которая не подходит ни под какие стандарты. Москва не исключение. Со временем, благодаря своей индивидуальности, оригинальное жилье становится востребованным товаром. Экзотика интересна многим.
Стартовые площадки программы реновации жилья в Москве
Власти Москвы подготовили адресный список 113 стартовых площадок программы реновации жилья столицы. РИА Недвижимость публикует полный перечень, имеющийся в распоряжении редакции.

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Спецпредложения

Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 3 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29
Марьино
Регион: МО 
Трасса: Горьковское ш., 28 км 
Площадь: от 4 до 13 соток 
Цена: от 300 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Мишкин лес
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,39 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: участок + дом 5 500 000 руб.
Тел.: 8 929 647 80 29
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Стоимость: участок + дом 8 000 000 руб.   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Участок под усадьбу
Регион: МО 
Трасса:
 Пятницкое ш., 50 км 
Площадь: 180 соток 
Цена: 12 800 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29
Новое Романово
Регион: Калужская область 
Трасса:
 Калужское ш., 150 км 
Площадь: от 12 до 20 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29