«Вот будет лето…»: что происходит с дачами и как правильно купить домик зимой

Портал Cottage.ru разбирался, что происходит с дачами в Московском регионе и как правильно купить такую недвижимость зимой.

Выбирать не из чего

За прошедший год в сегменте дач, как и на рынке загородной недвижимости Московского региона в целом, не было значительных изменений. Согласно оценкам Penny Lane Realty в столице и области насчитывается 5,5 тыс. подобных объектов, при этом лишь 20% из них можно назвать ликвидными.

Еще 40% находятся в хорошем состоянии и при разумной цене вполне могут найти своего покупателя. Остальные 40% требуют либо ремонта, либо существенного снижения цены, сообщили в компании.

Игроки рынка посетовали, что в сегменте дач нет качественного предложения на первичном рынке. Новых проектов единицы, застройщики не горят желанием их начинать, поэтому покупатель вынужден обращаться к ассортименту вторичного рынка, где, как уже было сказано, много и морально устаревших построек, и переоцененных домов.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын рассказал, что если говорить о премиальной и элитной загородной недвижимости, то дача — не совсем подходящее слово. Эксперт отметил, что чаще всего обеспеченные люди приобретают такие объекты для постоянного проживания.

Однако даже если их покупают в качестве дома для отдыха, то по своим качественным характеристикам эти строения не будут отличаться от любого другого коттеджа или особняка.

Тем не менее и на этом рынке есть объекты, которые покупатели традиционно выбирают в качестве дач. Прежде всего, это курорты ближнего Подмосковья (Дмитровское шоссе): проекты «Пестово», «Монаково», «Зеленый мыс», «ПИРогово», «Золотой город», «Лазурный берег». Их отличает наличие причала, там созданы условия для любителей водных видов спорта, гольфа.

Есть такого рода недвижимость и вблизи Истринского водохранилища. Некоторые покупатели предпочитают использовать в качестве дач дома в поселках Villagio Estate. И, конечно, элитная и премиальная аренда — это тоже дачи. «Особенно в последние годы мы ощущаем всплеск спроса на рынке аренды именно в дачный сезон, что связываем с нежеланием наших граждан отдыхать летом за границей», — указывает Колосницын.

Цены с потолка

Зимой интерес к покупке дач в столичном регионе традиционно очень низкий: в месяц продаются от силы 40−50 лотов. Зимой и в начале весны происходит сезонное увеличение спроса на земельные участки. Это связано со строительным циклом, пояснил управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Земля традиционно приобретается зимой, чтобы к весне сделать проект и начать строительство, а в конце года уже получить готовый дом.

Рынок дачной недвижимости Московского региона сужается. Ольга Солодовникова, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Биг Риэлти», назвала сложившуюся ситуацию со спросом «три к одному»: на три предложения находится один интересант, и не факт, что он станет покупателем.

«Почти остановились продажи дач без удобств, летних домиков с участками. Это связано с изменением приоритетов покупателей. Если раньше одной из основных функциональных задач дач и дачных участков было выращивание своего урожая овощей и фруктов и было достаточно на участке иметь маленький домик, то сегодня это все-таки в большей мере отдых от шумного мегаполиса, экология, чистый воздух», — рассуждает она.

Именно поэтому остаются востребованными дома покомфортнее, приспособленные для круглогодичного проживания, — скорее, как второе жилье для семьи с детьми-дошкольниками.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, дачи в основном приобретают люди, которым хочется иметь загородный дом — в первую очередь, для летнего отдыха или садоводства — но на коттедж средств не хватает. Обычно это семьи с детьми или люди предпенсионного возраста.

Главными покупателями элитных домов являются чиновники, владельцы бизнеса, топ-менеджмент высшего звена. «Среди них нет экспатов (правда, периодически мы замечаем спрос со стороны граждан Китая, и иногда он даже заканчивается сделками). Есть покупатели из регионов, но в общем объеме это незначительный процент», — знает Сергей Колосницын.

Что касается цен на загородную недвижимость, они продолжают снижаться — в среднем на 10%. Сейчас дом в ТСЖ на удалении 40 км от города с участком 15 соток можно купить за 1,8−3 млн рублей. Цена за участок может составить и вовсе 1,5 млн рублей. При этом зимой можно добиться скидки на загородное жилье до 25%.

Тем не менее специалисты настаивают, что цена большинства дач неоправданно высока. И это одна из причин, почему в данном сегменте снижается динамика продаж, уверены в Penny Lane Realty. С одной стороны, покупателю не из чего выбрать, с другой — нет профессионального продавца, который бы понимал, что в сложившихся условиях очень важно удержать покупателя в своем проекте, подобрав ему выгодное предложение.

Покупка дачи зимой: плюсы и минусы

Покупка дачи зимой имеет свои нюансы. С одной стороны, снег и морозы — не самые лучшие условия для совершения сделок. В это время бывает сложно оценить рельеф участка из-за снежного покрова, понять, каким будет окружающий пейзаж, также не все ремонтные работы можно проводить при минусовой температуре.

Однако если участок абсолютно стандартен, покупка дома зимой — грамотное решение, настаивает Владимир Яхонтов.

Помимо прочего, дефекты вроде протечек на стыках строительных узлов или кровли тоже проще заметить в теплое время года, а сырость в подвальных помещениях в зимнее время не так очевидна, как весной.

С другой стороны, у покупки дач зимой, по убеждению экспертов, есть свои плюсы: становится ясно, есть ли у объекта проблемы с дренажем почвы, качеством кровли и стен, чистят ли от снега подъездные дороги и так далее. Наконец, в связи с низким сезоном можно получить хорошую скидку.

По мнению директора департамента загородной недвижимости компании Blackwood Юлии Белуковой, этот период наиболее привлекателен для тех, кто ищет дом для круглогодичного проживания.