Закат ДДУ: как начиналось и чем завершится долевое строительство в России

(Нет голосов)
Голосовать:
10.01.2018 Рынок жилищного строительства появился в России меньше 30 лет назад. В 1990 году закон «О собственности в СССР» определил понятие частной собственности, дав возможность гражданам совершать сделки с недвижимостью. Впервые за многие годы люди смогли сами выбирать место и основные параметры будущего жилья.

Острый дефицит квартир стимулировал появление коммерческих строительных компаний и рост объемов ввода жилья. К началу 2000-х фактическая потребность населения в жилье трансформировалась в значительный платежеспособный спрос — к 2008 году объемы строительства жилья выросли практически вдвое по сравнению с 1990-ми.

Несмотря на рост, для застройщиков эти годы оказались непростыми — банки неохотно финансировали отрасль, ставки по кредитам были высоки. Основным источником стали средства граждан — они привлекались на основании разнообразных договоров, которые нигде не регистрировались. Де факто граждане становились не покупателями жилья, а соинвесторами строительства, разделяя вместе с застройщиком все финансовые риски. На фоне полного отсутствия регулирования со стороны государства распространилась практика не просто недобросовестного отношения застройщиков, но и откровенного мошенничества. Особенно остро стояла проблема двойных продаж — когда одна и та же квартира продавалась различным гражданам.

Первый закон, призванный урегулировать сложившуюся ситуацию, № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он впервые ввел основные понятия в долевом строительстве, определил необходимость подтверждения прав на земельный участок со стороны застройщика и форму договора долевого участия. Договор подлежал обязательной регистрации в Росреестре.

Введение этого закона в значительной мере решило проблему двойных продаж, но не защитило граждан от строительного риска — недобросовестного поведения, банкротства застройщиков. Попытка урегулирования этой проблемы предпринималась в июне 2010 года, когда был принят пакет поправок, которые обязали застройщика обеспечивать свою ответственность перед дольщиками через механизм страхований гражданской ответственности или банковского поручительства.

К сожалению, механизм оказался фиктивным. Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер, строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Кроме того, до 2017 года закон не предусматривал каких-либо требований к финансовому состоянию застройщика, сбор средств граждан могло осуществлять, по сути, любое юридическое лицо.

Инвесторы поневоле

Подавляющее большинство дольщиков покупают квартиру не с инвестиционными целями. Они так решают самый насущный для любой семьи жилищный вопрос.

Сложилась парадоксальная ситуация: у населения колоссальная потребность в жилье (опросы ВЦИОМ, выполненные по закажу АИЖК в 2017 году, показали, что 45% семей хотят улучшить свои жилищные условия), государство осуществляет политику, направленную на улучшение жизни своих граждан, а люди — покупатели жилья несут строительный риск, свойственный профессиональным инвесторам. Сочетание текущего состояния финансовой грамотности нашего населения, отсутствия государственных, банковских и страховых механизмов контроля и защиты вложенных средств не соответствует состоянию дел в развитых мировых странах.

Фактически простые люди оказались один на один со всеми рисками: есть ли у проекта экономическая эффективность и позволят ли вложенные средства дольщиков достроить объект, нет ли скрытых рисков проекта (техническая реализуемость, качество проектной документации), не приведет ли изменение рыночной ситуации к невозможности завершить проект.

Ответы на такие вопросы требуют профессиональных знаний и навыков. Набор принимаемых рисков свойственен, скорее, инвестированию в ценные бумаги — в акции и облигации. Но в данном случае применяется совершенно другой подход: инвесторы должны пройти квалификацию, то есть обладать компетенцией, чтобы быть допущенными до инвестиционных инструментов. Нужно понимать все особенности компании, реализуемых проектов, структуры капитала, активов и привлеченных средств. Управляющие и консультанты рекомендуют портфельный подход — не класть все яйца в одну корзину, — что в случае с покупкой квартиры невозможно. Немаловажно отметить, что значительная часть жилья покупается с использованием ипотечного кредита, а всем известно, что кредитование для инвестиций в рискованные активы намного опаснее для инвестора.

Появление Компенсационного фонда

Проблема защиты таких граждан не могла не привлечь внимания государства. 29 июля 2017 года закон 218-ФЗ создал механизм защиты дольщиков — фактически аналог применяющегося в банковской сфере механизма страхования вкладов. Фонд гарантирует, что в случае возникновения проблем у застройщика будет обеспечена достройка жилья либо произведен возврат вложенных средств.

Также закон определил четкие требования к застройщикам и организации строительного процесса:

обособление жилищного строительства от иных видов деятельности (проектная компания);
финансовая устойчивость: наличие собственных средств в размере 10% от стоимости строительства, денежные средства 10% на дату получения разрешения привлекать средства дольщиков;
обязательное банковское сопровождение уполномоченными банками и контроль целевого использования средств.
Эти меры послужат повышению прозрачности строительной отрасли, исчезнет так называемое «котловое финансирование» — когда застройщики финансировали строительство новых проектов средствами, полученными от реализации других, еще не достроенных объектов. Это приводило к формированию классической пирамиды: в случае возникновения проблем с продажами под риск недостроя попадали сразу все проекты строительной компании.

Введение механизмов банковского сопровождения и контроля за целевым расходованием средств приведет к повышению прозрачности сектора, а значит, со временем упадет и стоимость проектного финансирования.

Переход на банковские механизмы финансирования

Логичным шагом является необходимость перехода на механизмы, обеспечивающие принятие специфических строительных рисков профессиональными участниками рынка, как это происходит на рынке ценных бумаг.

25 октября 2017 года президент России поручил «утвердить план мероприятий (дорожную карту) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

Точные принципы работы системы проектного финансирования жилищного строительства еще предстоит выработать. Но можно обозначить ряд особенностей, который наиболее вероятны для будущей системы. Банки как акционерные общества должны создавать прибыль для своих акционеров и избегать кредитования сомнительных предприятий, а значит, уже на этапе привлечения финансирования будет происходить серьезный отбор проектов.

Таким образом, с рынка могут уйти слабые и откровенно недобросовестные игроки, а их место займут сильные и финансово здоровые компании. Окончательный переход на банковское финансирование запланирован только через три года. Но начать движение можно и нужно уже сейчас — ввести необходимую законодательную нормативную базу в 2018 году.

Таким механизмом может стать использование банками средств, которые граждане будут размещать на специальных счетах — эскроу. Эти счета могут быть застрахованы АСВ по аналогии с обычными банковскими вкладами. Гражданин по-прежнему станет заключать договор приобретения ДДУ, однако средства направлять не застройщику, а в банк (проценты по такому счету не должны начисляться). Банк, используя это фондирование, будет кредитовать проекты строительства жилья.

В результате в системе финансирования жилищного строительства произойдет полное перераспределение строительных рисков — их будут нести только профессиональные участники, а не граждане.

© РБК

Теги: ДДУ

Все статьи


Читайте также

Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?
5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Спецпредложения

Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Стоимость: участок + дом 8 000 000 руб.   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Миловидово
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш., 25 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 95 000 руб. за сотку   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Антоновка
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 65 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 30 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Мишкин лес
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,39 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: участок + дом 5 500 000 руб.
Тел.: 8 929 647 80 29