Ликвидность оказалась под вопросом

13.12.2017 В Подмосковье выставлено на продажу на треть больше земли, чем до кризиса. Но даже с учетом дисконта, который доходит до 50% от первоначальной стоимости участка, девелоперы не покупают площадки за деньги, сообщили «Коммерсантъ FM» в компании «Земер». Что предлагают землевладельцам инвесторы и выгодно ли быть лендлордом сегодня, выясняла Аэлита Курмукова.

В Подмосковье на торги выставлено 25 тыс. гектаров земли. При этом на рынке появились площадки, которые раньше уходили только в закрытом формате, на такие аукционы можно было попасть только по приглашению. Однако покупателей практически нет, говорит гендиректор ГК «Земер» Илья Терентьев: «В Подмосковье очень много построили, очень много разрешений на строительство выдали в свое время, и сейчас проекты очень сложно реализуются. Обычно скидывается, наверное, процентов 30, иногда и 50».

Быть лендлордом сегодня не выгодно — землевладельцам Подмосковья вместо кэша предлагают соинвестирование, так что собственникам остается ждать окончания стройки. Прибыль может доходить до 15% от стоимости проекта. Но и в этом случае девелоперы предпочитают рассчитываться с лендлордами не деньгами, а готовыми квартирами или коттеджами. Да и содержать большие участки тоже убыточно. Налог на землю сельхозназначения составляет 0,3% от кадастровой стоимости, на землю поселений — доходит до 1,5%, подчеркивает гендиректор DTI Property Management Антон Белобжеский: «Раньше люди платили, условно, 100 тыс. руб. за какой-то массив земель — стали платить миллион. Если говорить о штрафах, штрафуются за неиспользование в основном владельцы участков сельхозназначения в зависимости от эпитетов Россельхознадзора и прочих проверяющих организаций. Штрафы могут достигать 10% от кадастровой стоимости».

По словам Белобжеского, кадастровая стоимость участков взлетела не только на элитных направлениях — в районе Новой Риги, Рублевки — но и в Егорьевске, где оценка земли выросла на 12 %. Раньше девелоперы сами охотились за подмосковными площадками, сейчас же даже ликвидные предложения продать невозможно. Аналитики связывают это с падением рынка в целом и со смещением центра клиентского спроса в город. Только единичные проекты в Подмосковье собирают достаточно средств, чтобы финансировать застройку, подтверждает директор по развитию Vilagio Estate Константин Романов: «Если говорить о приобретении земли, то ты замораживаешь деньги на срок как минимум от 3 до 5 лет. Ни один загородный проект невозможно построить в течение 1,5–2 лет. В связи с этим приобретать землю означает убивать экономику проекта».

Девелоперам в кризис приходится убеждать клиентов и демонстрировать активную динамику. Раньше для продажи объектов достаточно было завести технику на стройплощадку и показать план на застройку трети поселка, сегодня можно что-то продать, только если построишь все. Однако катастрофической ситуацию назвать сложно — особенно, если речь идет о ликвидных площадках, резюмирует управляющий партнер компании Point Estate Павел Трейвас: «Если мы берем самые дешевые земли Новой Риги в хороших элитных поселках, предложение по земле начинается от 1 млн руб. за сотку. На Рублевском направлении есть земли значительно дороже 3–4 млн руб. за сотку. Сегодня ни одна риэлторская компания и ни один девелопер, застраивающий неликвидный объект как минимум на одной из этих двух трасс, точно не страдает от полного отсутствия клиентов».

При этом, как отмечает господин Трейвас, клиенты начали экономить на земле. Если раньше площадки в элитных поселках начинались от 20 соток и доходили до гектара, сегодня средняя площадь участка — всего 15 соток.

Кроме штрафа за неиспользование земель сельхозназначения, по закону предусмотрено их изъятие в пользу государства. Участка можно лишиться, если он не обрабатывается в течение трех лет с момента выявления факта его «простоя»

© kommersant.ru
Теги: Загородный рынок, ленлорды, Змельные участки