КС 22 июня скажет, можно ли отбирать квартиры у честных покупателей

Конституционный суд РФ 22 июня огласит решение по жалобе, которая оспаривает возможность изъятия квартир у добросовестных покупателей из-за нарушений закона в одном из звеньев цепочки сделок, сообщили РИА Новости в пресс-службе суда.

"Конституционный суд РФ в открытом заседании провозгласит постановление по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ. Поводом к рассмотрению дела 2 июня 2017 года послужила жалоба гражданина Дубовца Александра", — уточняет пресс-служба.

Спор возник из-за нормы закона, которая позволяет органам госвласти забрать жилье у гражданина, если будет установлено, что у недвижимости не было наследников и она была продана частному лицу незаконно. При этом жилье отбирают даже у честного покупателя и никаких компенсаций в таких случаях для него не предусмотрено.

В ходе рассмотрения дела подавляющее большинство представителей органов власти согласились, что сложившаяся ситуация не защищает права добросовестных покупателей и законодательство нуждается в корректировке.

Честный покупатель

Москвич Александр Дубовец не согласен с нормами закона, которые позволяют забрать жилье из собственности гражданина в пользу органов госвласти, если будет установлено, что в цепочке сделок была допущена ошибка.

Он считает, что поскольку государство само регистрирует все сделки, то оно может при этой процедуре проверить законность перехода прав собственности, у обычного же гражданина таких возможностей нет. При этом всю ответственность за дефект одной из сделок власти кладут на плечи последнего покупателя, несмотря на то, что он действовал честно и в соответствии с законом, отмечает заявитель.

"Фактически на гражданина налагается кара: гражданин лишается жилища и при этом ему не предусмотрена компенсация. Но в чем добросовестный покупатель виноват?" — отметил представитель заявителя.

Дубовец и его адвокат считают, что закон нуждается в изменениях, чтобы честные покупатели не лишались квартир, либо им причиталась достойная компенсация. Если же будет установлено, что покупатель участвовал в сомнительных сделках, то пусть его привлекают к уголовной ответственности, полагает заявитель.

Он отметил, что разница между сделкой, к которой у власти возникли претензии, и покупкой им квартиры прошло 14 лет, и за это время никаких вопросов о ее владельцах не возникало.

"Получается, что государство может в любой момент отнять квартиры у честных граждан, несмотря на то, что он в сомнительных сделках и заведомо мошеннических операциях не участвовал", — отметил Дубовец.

За изменения

Нормы закона, которые позволяют забрать жилье у добросовестного покупателя, действительно нуждаются в корректировке, считает полномочный представитель правительства РФ в Конституционном суде Михаил Барщевский.

"В случае лишения гражданина единственного жилья по иску госоргана происходит нарушение его конституционного права на жилище. В целях защиты конституционных прав граждан оспариваемая норма в существующей редакции нуждается в совершенствовании", — указал он в отзыве на жалобу.

По его данным, правительство подготовило законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, которыми предлагается запрещать истребовать в собственность органов госвласти жилые помещения от добросовестного приобретателя.

"Законопроектом предлагается внести изменение в ФЗ от 30 ноября 1994 года в части установления запрета на истребование в собственность РФ, субъекта РФ, муниципального образования жилого помещения, выбывшего из собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования от добросовестного приобретателя-гражданина", — уточнил Барщевский.

Генпрокуратура также полагает, что закон не совершенен и нуждается в доработке, поскольку он не учитывает всех нюансов сделок.

"Само по себе оспариваемое положение ГК РФ (статья 302) не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан. Однако следует отметить, что в существующей редакции оно нуждается в совершенствовании", — считают в ведомстве.

Права покупателей

Полномочный представитель администрации президента в КС РФ Михаил Кротов считает, что законодательство о судьбе имущества, у которого нет наследников, далеко от совершенства и не достаточно защищает права честных покупателей.

По мнению представителя администрации президента, в этой сфере существует целый комплекс проблем: отсутствует мониторинг сделок, нет четкой процедуры о передаче недвижимости в собственность госвласти, отсутствуют действенные механизмы компенсаций добросовестным приобретателям.

Он также полагает, что законодатель возложил на покупателя квартиры слишком жесткую обязанность проверять правомерность владения имуществом со стороны продавца. При этом у приобретателя нет каких-либо четких механизмов такой проверки.

Кротов отметил, что покупатель ориентируется на реестр недвижимости, и высказал удивление в связи с тем, что покупатель должен усомниться в правомочности сделки, когда она зарегистрирована в ресстре.

Представитель АП подчеркнул, что должны быть защищены права не только собственников квартир или органов госвласти, из владения которых по вине мошенников выбыло владение имуществом, но и права честных покупателей. Сейчас же получается, что кто последний купил квартиру, тот и несет ответственность, что не является правильным и справедливым, полагает Кротов.

Представители ведомств также отметили, что законодатель фактически обязал гражданина перед покупкой квартиры провести целое детективное расследование, чтобы потом доказать, что он честный приобретатель.

"В некоторых случаях судебная практика исходит из достаточно жесткого стандарта, предполагающего, что помимо выписки из ЕГРН и выписки из домовой книги, необходимо проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРН, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе и так далее. Такой подход судебных органов является вряд ли оправданным, поскольку не позволяет достоверно оценить имеющиеся факты, а сводится к труднодоказуемым категориям", — отмечает Барщевский.

С законом все в порядке

Между тем представитель Госдумы полагает, что российские законы позволяют покупателю защитить свои интересы в суде, в том числе требовать компенсацию за изъятое имущество, поэтому изменять Гражданский кодекс необходимости нет.

Мэрия Москвы поддержала эту позицию, а также указала, что в ситуации заявителя власти забрали квартиру законно.

"Дубовец не является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, поскольку им не предоставлено доказательств принятия всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, то есть не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность", — написала в своем отзыве заместитель мэра Москвы Анастасия Ракова.