Продажа земельных участков в Подмосковье

Анализ рынка жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 1 квартала 2016

(Нет голосов)

Голосовать:

06.04.2016

Введение

Аналитический центр ЦИАН начинает цикл регулярных публикаций по исследованиям рынков жилой недвижимости крупнейших городских агломераций РФ. В большинстве развитых стран динамика цен на жилую недвижимость является одним из ключевых макроэкономических индикаторов; на его изменение реагируют участники финансового рынка, его данные используются макроэкономистами банков и других финансовых организаций для формирования своих прогнозов и моделей.

По ряду причин в России так и не было создано общефедерального индикатора цен на жилье за 25 лет функционирования свободного рынка недвижимости. Ключевая причина — отсутствие единого источника данных по региональным рынкам (с общими принципами хранения информации и системой качественной модерации). В настоящее время база объявлений CIAN.RU охватывает более 400 городов России; в ней присутствуют более 650 тыс. уникальных объявлений, подвергнутых единым принципам контроля качества. Внутренние аналитические ресурсы ЦИАН (данные территориальных подразделений БТИ и Росреестра), использование методов геоинформационного моделирования, алгоритмы массовой оценки позволяют получить максимально достоверный массив информации по рынкам жилья крупнейших городов России.

Особенности методики обработки данных

В отличие от интегральных показателей из других источников индексы цен ЦИАН отражают не усредненные значения цен в "базе предложения", а реальный общегородской уровень цен на жильё. С помощью поправочных коэффициентов мы корректируем естественное для любой базы объявлений смещение предложения в сторону объектов с меньшей ликвидностью. Итоговые усредненные значения формируются с учетом веса квартир с определенными параметрами (по конструктивным особенностям и местоположению) относительно их реальной доли в конкретном городе, а не их наличия в локальном срезе базы предложения.

Индексы цен ЦИАН учитывают только предложения в многоэтажных (>=3 этажей) многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию. Отсеиваются объявления с пониженным уровнем достоверности, не учитывается верхний сегмент элитной недвижимости, объявления по комнатам и долям, нетиповые квартиры (многоуровневые, с площадью более 250 или менее 25 кв. м). Используются только объявления, описание дома и квартиры в которых соответствует параметрам здания (материал стен, этажность, площади) в базах БТИ.

Используется гибкий подход к определению границ региональных рынков. Прямое использование формальных административных границ городов искажает реальные рыночные параметры в некоторых локациях (Волгограде, Саратове, Краснодаре, Екатеринбурге, Новосибирске), поэтому для расчета индекса ЦИАН мы оперируем массивом данных в границах ближнего пояса соответствующих агломераций.

Для расчета индекса цен мы отобрали все региональные центры с населением более 650 тыс. жителей; отдельно были выделены города Московской области (Ближнее и Среднее Подмосковье). Это связано с тем, что при возможном объединении Москвы и прилегающей части области были бы получены трудно интерпретируемые значения. В выделенных 20 локациях проживает более 55% городского населения РФ, сосредоточено более 75% экономического потенциала страны. Т.о., анализ ситуации в выбранных городах отражает все ключевые тренды развития рынка жилья в общефедеральном масштабе.

Макроэкономическая ситуация

В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику (как по отношению к предыдущему кварталу, так и к аналогичному периоду прошлого года). Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Мы связываем это с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая давлела над рынком большую часть анализируемого периода. Стоимость нефти в январе 2016 года достигла 10-летних минимумов, были пересмотрены практически все макропрогнозы министерств и ключевых банков. Согласно их новым версиям выхода из рецессии в РФ в этом году не произойдёт, а исчерпание Резервного фонда ожидается к началу 2017 года, т.е. раньше запланированного срока. Начала расти безработица (в т.ч. в ее скрытых формах (переводе на частичную занятость)), возникли предпосылки к снижению не только реальных, но и номинальных доходов. Все это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Динамика предложения

По состоянию на 31.03.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23%-40%-29%-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4+-комнатных квартир соответственно).

Табл. 1. Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг. (данные CIAN.RU).

	Доля 1-комнатных квартир	Доля 2-комнатных квартир	Доля 3-комнатных квартир	Доля 4-комнатных квартир
на 31.03.2015	37,7%	34,3%	22,9%	5,1%
на 31.03.2016	37,7%	34,1%	23,6%	4,6%

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Табл. 2. Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2016 году в разрезе городов (данные CIAN.RU).

	Доля 1-комнатных квартир	Доля 2-комнатных квартир	Доля 3-комнатных квартир	Доля 4-комнатных квартир
Волгоград	33,9%	36,9%	25,3%	3,9%
Воронеж	42,0%	33,0%	21,8%	3,1%
Екатеринбург	33,6%	34,8%	25,4%	6,2%
Ижевск	37,8%	34,6%	21,2%	6,3%
Казань	43,0%	31,0%	21,9%	4,1%
Краснодар	47,5%	32,5%	17,2%	2,8%
Красноярск	42,0%	32,6%	19,1%	6,3%
Москва	27,2%	37,7%	27,1%	8,0%
Московская область	41,2%	35,8%	20,3%	2,7%
Нижний Новгород	32,5%	33,7%	28,2%	5,6%
Новосибирск	37,9%	34,1%	24,0%	3,9%
Омск	36,9%	33,7%	25,1%	4,2%
Пермь	35,6%	34,0%	25,8%	4,7%
Ростов-на-Дону	38,9%	33,6%	23,9%	3,5%
Самара	41,7%	32,8%	23,1%	2,4%
Санкт-Петербург	37,2%	32,9%	23,4%	6,5%
Саратов	42,2%	30,9%	24,0%	2,9%
Тюмень	44,0%	31,2%	21,2%	3,6%
Уфа	40,6%	31,4%	24,5%	3,6%
Челябинск	36,3%	36,2%	21,7%	5,8%

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга, так как только в этих городах есть значимые массивы исторической застройки, домов повышенной комфортности для номенклатуры времен СССР, выше доля новостроек бизнес- и премиум-классов.

Табл. 3. Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).

	Доля 1-комнатных квартир	Доля 2-комнатных квартир	Доля 3-комнатных квартир	Доля 4-комнатных квартир	Все квартиры
Волгоград	36,6	50,5	69,0	99,8	52,4
Воронеж	38,8	57,1	78,8	103,1	55,6
Екатеринбург	36,9	51,0	74,5	118,7	56,5
Ижевск	35,0	51,6	69,4	90,5	51,6
Казань	38,0	56,8	77,7	115,7	56,6
Краснодар	40,4	60,5	85,7	141,9	57,6
Красноярск	37,0	54,5	75,8	102,2	54,2
Москва	38,6	54,7	77,7	137,3	63,1
Московская область	40,3	57,0	78,7	107,2	55,9
Нижний Новгород	38,6	53,9	74,5	126,8	58,8
Новосибирск	37,2	52,3	70,6	107,7	53,2
Омск	35,5	53,4	73,3	117,3	51,9
Пермь	35,5	51,7	70,2	98,1	52,4
Ростов-на-Дону	39,1	55,3	73,3	108,8	55,2
Самара	40,0	58,1	78,9	127,7	57,0
Санкт-Петербург	39,8	58,3	81,4	133,6	61,6
Саратов	38,2	54,4	72,3	108,9	53,4
Тюмень	38,1	56,3	78,7	114,9	55,2
Уфа	37,9	54,7	76,9	118,2	55,6
Челябинск	36,9	53,9	75,5	106,3	55,5

Динамика цен

Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга (при этом, нужно учесть, что была выведена из рассмотрения большая часть сегмента элитной недвижимости). В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и мы ожидаем продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе как следствие снижения роли ресурсной ренты в экономическом развитии страны.

Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления, особенности жилищно-коммунального хозяйства и качество городской среды. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.

Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП) за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.

Табл. 4. Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).

	Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015	Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016	Изменение за год (2015
Волгоград	54 959	48 913	-11,0%
Воронеж	53 525	47 102	-12,0%
Екатеринбург	75 386	70 863	-6,0%
Ижевск	53 087	45 655	-14,0%
Казань	70 119	65 211	-7,0%
Краснодар	51 223	50 167	-2,1%
Красноярск	58 323	54 823	-6,0%
Москва	190 201	183 882	-3,3%
Московская область	81 292	76 685	-5,7%
Нижний Новгород	74 074	65 662	-11,4%
Новосибирск	63 215	57 125	-9,6%
Омск	53 638	46 665	-13,0%
Пермь	60 491	52 627	-13,0%
Ростов-на-Дону	63 098	60 437	-4,2%
Самара	63 341	58 333	-7,9%
Санкт-Петербург	102 962	101 515	-1,4%
Саратов	44 777	40 001	-10,7%
Тюмень	62 646	59 514	-5,0%
Уфа	62 089	60 005	-3,4%
Челябинск	49 218	44 788	-9,0%
Средняя взвешенная цена по 20 локациям	105 929	101 009	-4,6%

Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.

Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).

Табл. 5. Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).

	1-комнатные квартиры	2-комнатные квартиры	3-комнатные квартиры	4+-комнатные квартиры
Волгоград	1 858 467	2 430 332	3 355 198	5 377 658
Воронеж	1 886 483	2 636 947	3 685 501	4 941 723
Екатеринбург	2 767 847	3 501 812	5 223 894	9 163 702
Ижевск	1 651 913	2 315 254	3 117 885	4 159 372
Казань	2 663 860	3 708 614	4 726 580	6 816 460
Краснодар	2 005 113	2 960 982	4 583 969	7 597 734
Красноярск	2 059 834	2 933 654	4 158 367	5 963 230
Москва	7 099 122	10 629 168	17 013 325	41 622 481
Московская область	4 058 056	5 406 195	7 288 667	10 879 988
Нижний Новгород	2 479 935	3 286 894	4 643 805	8 048 471
Новосибирск	2 148 881	2 958 249	3 985 876	7 144 824
Омск	1 675 411	2 386 748	3 357 904	5 040 001
Пермь	2 044 612	2 706 398	3 800 327	6 194 352
Ростов-на-Дону	2 418 055	3 329 355	4 314 316	7 396 239
Самара	2 405 374	3 294 875	4 420 282	8 573 818
Санкт-Петербург	4 002 003	5 606 123	8 125 124	17 506 489
Саратов	1 520 637	2 190 825	2 876 594	4 946 842
Тюмень	2 336 025	3 302 296	4 533 895	7 307 499
Уфа	2 480 981	3 424 019	5 042 191	7 726 272
Челябинск	1 702 120	2 362 535	3 428 296	5 033 912

Прогноз на 2 квартал 2016

В горизонте 2 квартала 2016 года мы ожидаем замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитческой напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики (из-за внутригодовых циклов цен на ключевые статьи российского экспорта). Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.

Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутрирыночных факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий (рост коммунальных платежей и налоговой нагрузки, борьба с «серым» рынком аренды, увеличение до 5 лет срока «безналоговой» продажи) функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.

Теги: Недвижимость, жилье, аналитика, стоимость

Все статьи