Fee-девелопмент на нашем рынке явление молодое, но перспективное

14.07.2015 На Западе fee-девелопмент не просто развит, большая половина проектов реализуется именно таким способом. Альбина Ямалетдинова, управляющий партнёр ГК Rusland SP, сообщает: «Fee-девелопмент там является преимущественной формой взаимодействия между участниками девелоперского процесса. «Девелопмент за плату» — это управление проектом, включающее в себя разработку наиболее эффективного использования земельного участка, контроль за разработкой с последующим согласованием градостроительной и проектной документации, управление непосредственно строительным процессом, а в ряде случаев и управление продажами. При этом fee-девелопер не является правообладателем земельного участка и не участвует в инвестировании». Андрей Подгорный, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам Smart Development, добавляет, что за рубежом в разных сегментах недвижимости доля проектов, реализуемых нанятыми девелоперами, может достигать 80 %.

У нас же не всё так просто, возможны варианты. Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп», обращает внимание на российские тонкости fee-девелопмента: «Во всём мире fee-девелопмент подразумевает работу девелопера по принципу "затраты + вознаграждение от инвестора" при отсутствии инвестиций со стороны самого девелопера. То есть девелопер является оператором всего цикла строительной деятельности и иногда продаж, но не принимает на себя финансовые риски, не входит в проект рублём. В России идея fee-девелопмента зачастую сводится только к роли консалтинга на этапе проектной подготовки, рождения креатива, то есть инвестор нанимает fee-девелопера для того, чтобы тот предложил ему наиболее выгодную концепцию проекта».

Екатерина Фонарёва, коммерческий директор корпорации «Баркли», добавляет, что в российских реалиях инвестор часто не является пассивным, а, наоборот, любит вмешиваться как в строительную часть проекта, так и в маркетинговую, что не всегда положительно сказывается на конечном результате. Кроме того, быть fee-девелопером «полного цикла» у нас сложнее, чем на Западе, так как компании отвечают не только за качество строительства, сроки и финансовый результат, но и обязаны ориентироваться в новых постановлениях, законах, СНиПах, нормативах, которые постоянно видоизменяются.

Однако и на российском рынке есть игроки, заинтересованные в том, чтобы привлечь на свой проект профессионала. Это, во-первых, собственники земли, далёкие от рынка недвижимости. Например, владельцы промышленного предприятия, которое выгоднее закрыть, а земли использовать под другой проект. Во-вторых, инвестор может быть просто непрофессиональным игроком рынка. Допустим, некий фонд, который убеждён в прибыльности инвестиций в строительство. А Александр Шмаков, директор по развитию ГК «САПСАН», считает, что возможен вариант, когда у девелопера есть очень интересное предложение по участию в каком-либо проекте, а ресурсов на его реализацию нет.

Момент рождения

Fee-девелопмент на Западе сложился естественно с течением времени. У нас же это явление, как и многие другие, было вынужденным и родилось в период кризиса 2008 года.

Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, связывает это рождение fee-девелопмента с рядом изменений, произошедших в тот момент на рынке. Прежде всего, кризис наглядно продемонстрировал, что сам по себе земельный массив ценности не имеет, пока на него не получен полный пакет разрешительной документации, а также не решён вопрос с сетями. Также именно в тот момент усложнились разрешительные процессы настолько, что с момента приобретения земли и до получения исходно-разрешительной документации могли пройти годы. Кроме того, крупные землевладельцы всё-таки осознали, что могут оказаться несостоятельными в девелопмент.

И, безусловно, развитию fee-девелопмента способствовал тот факт, что именно в кризис банки и другие финансовые учреждения вместо денег по ранее выданным кредитам получали возврат залога, который часто являлся именно земельным участком. Эти финансовые структуры не имели навыков по превращению земель в ликвидный товар, и обучаться этому не желали. Оставался один способ — привлекать профессионалов со стороны, для которых такое сотрудничество также оказалось весьма выгодным.

Вся правда о бонусах

Итак, fee-девелопмент для российского рынка — кризисный продукт, а это означает, что плюсы в таком сотрудничестве для строителей есть явно существенные.

Прежде всего, это минимизация рисков и дополнительный доход. Девелопер не вкладывает в проект свои деньги, он нанят со стороны, и к тому же за свою работу получает оплату. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что, как правило, стоимость услуг привлечённого девелопера равна 6-9 % от всего бюджета и варьируется в зависимости от объёма выполненных работ. А Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», полагает, что выгода возможна и несколько больше: «Чаще всего, fee-девелопер получает 25 % от валового дохода. Но всё зависит от конкретного проекта, и где-то процент fee-девелопера может быть выше, где-то ниже. В строительстве жилья это могут быть 15 %, в коттеджном строительстве процент может доходить до 30-40 %».

Но выгода для девелопера заключается не только в этом. Он, например, получает в таких проектах экономию на расходовании собственного капитала. Екатерина Фонарёва рассказывает: «В конкретных цифрах данную экономию выражать сложно, поскольку инвестиционные параметры в каждом проекте в разных сегментах индивидуальны. Но в общем и целом при таком подходе достигается четырёх-пятикратная экономия по сравнению со стратегией single-project. Другими словами, либо в качестве полноценного девелопера входить на какую-нибудь площадку с покупкой земли и т.д. и тратить достаточно существенную сумму, либо потратить тот же объём средств на 4-5 диверсифицированных проекта в качестве fee-девелопера».

Андрей Подгорный также подтверждает, что такой вид работы несёт компании дополнительные финансовые выгоды. Первая выгода — возможность быстрого наращивания портфеля проектов: «Не секрет, что финансирование является основным ограничением в расширении количества реализуемых проектов. Если же применяется схема fee-девелопмента с постоянной оплатой, то девелопер может легко брать новые проекты». Это позволяет участвовать во многих заметных проектах на рынке и, как следствие, ведёт к капитализации бренда.

Вторая выгода заключается в экономии на масштабе. Эксперт объясняет: «Нередки случаи, когда крупные проекты реализованы, а новые ещё только готовятся к старту, при этом постоянные затраты девелопер несёт регулярно. Взятие же на реализацию нескольких дополнительных проектов по схеме fee-девелопмента позволяет снизить удельную долю постоянных затрат на 5-30 % в зависимости от структуры портфеля проектов».

Основные игроки

Одним словом, fee-девелопмент для профессиональных игроков весьма выгоден. В настоящий момент количество участников на этом рынке не так велико, как можно было бы предположить, но все они предоставляют услуги высочайшего стандарта качества, сотрудничают с известными архитектурными бюро и консультантами.

На столичном рынке весьма известны такие fee-девелоперы, как MR Group, «Высота» и KASKAD Family. Также стоит отметить Storm Properties, АБ Девелпмент, работающих на рынке коммерческой и жилой недвижимости, Smart Development, компанию, известную на рынке коттеджных посёлков и индустриальных парков, а также девелопера индустриальной недвижимости — Espro Devepopment. Ожидается, что этот путь привлечёт и других известных игроков рынка недвижимости. Например, корпорация «Баркли» также собирается попробовать себя на данном поприще, недавно был анонсирован их пробный проект в районе Крёшкино.

Эксперты рынка уверены, что fee-девелопмент в нашей стране лишь набирает обороты, и развиваться эта отрасль будет весьма активно. Безусловно, как отмечает Андрей Подгорный, в настоящий момент у нас fee-девелопмент тормозится из-за непрозрачных схем финансирования проектов, необходимости налоговой оптимизации и большой коррупционной составляющей в процессе согласования проектов. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», добавляет, что развитию мешает и российский менталитет: «Долгое время бизнесмены хотели "играть самостоятельно" — контролировать все процессы».

Но постепенно всё меняется. Кроме того, в последние годы в Московской области наметился один очевидный тренд — правительство делает всё возможное, чтобы процесс скупки и хранения земель «про запас» стал невыгодным. В такой ситуации обязательно встанет вопрос: «А что с этими активами делать?». И ответить на него смогут лишь профессиональные девелоперы, способные управлять проектами.

© kvadroom.ru
Теги: Экономика, Строительство, Инвестиции, fee-девелопмент