Трудности загородной ипотеки

Загородная ипотека никогда не была массовым продуктом, но кризис еще больше ударил по объемам ее выдачи, рассказывают участники рынка. По данным «Миэль – Загородная недвижимость», в прошлом году доля запросов на кредитование загородной недвижимости составляла не более 5–7% всего объема запросов на покупку загородных объектов. В отдельных банках показатель составлял от 2 до 12% при наличии интересных предложений и акций.
По итогам первого квартала 2015 года и эта незначительная доля практически исчезла: число запросов единично.
Боятся загородной ипотеки как банки, так и сами заемщики. Первым этот продукт неинтересен, потому что оценить объекты сложно, а получить что-то кроме участка не всегда получается. Покупатели же боятся брать кредиты на дачи, потому что сейчас в качестве залога все чаще стали просить уже имеющуюся квартиру, а не будущий дом.

«Загородное жилье для банков всегда было рисковым активом в силу сложности оценки и меньшей ликвидности. В кризис риски еще увеличились. Поэтому фиксируется увеличение отказов. При этом мы не наблюдаем значительного ужесточения требований к заемщикам», — говорит финансовый директор «Миэль – Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.

Заемщикам просто отказывают в кредите, даже если они платежеспособные и могут похвастаться хорошей кредитной историей.

В сегменте загородной недвижимости процент отказов всегда был достаточно высок — около 30%, однако в кризис их доля возросла до 60%, рассказали в «Метриум Групп».

Некоторые банки борются с потенциальными заемщиками, устанавливая заградительные ставки. Если вторичная городская недвижимость кредитуется сейчас по средним ставкам на уровне 15%, то загородная ипотека выдается по ставкам 16–19%. Минимальная ставка в одном из банков — 15,75%, но получить ее можно только при наличии первоначального взноса в размере не менее половины стоимости объекта.

Часть банков вовсе приостановила или ограничила выдачу кредитов для покупки недвижимости на загородном рынке, рассказали «Газете.Ru» в банках.

Среди них лидеры ипотечного кредитования — Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк. Некоторые банки начали просить в качестве залога объекты уже построенной городской недвижимости, но это как раз отпугивает уже покупателей, которые в случае возникновения проблем могут лишиться имеющегося жилья.

Сбербанк приостановил прием заявок на кредитные продукты «Строительство жилого дома» и «Загородная недвижимость» с 22 декабря 2014 года. «Важно отметить, что указанные продукты пользуются незначительным спросом у клиентов Сбербанка», — рассказали в пресс-службе.

По словам заместителя начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлии Елсуковой, ипотека под загородное жилье традиционно считается более рискованным кредитным продуктом с точки зрения банка, так как такая недвижимость, как правило, не является предметом первой необходимости, а приобретается в дополнение к основному жилью. Банк, за редким исключением, сейчас выдает кредиты только под аккредитованные ими проекты.
«Из-за этого в кризисные периоды заметно падает спрос на загородную недвижимость со стороны потенциальных покупателей, а застройщики могут приостанавливать возведение уже начатых объектов и строительство коттеджных поселков», — говорит эксперт. Кроме того, цены могут существенно снизиться, что ухудшает обеспеченность ранее выданных кредитов.

«Как показал кризис 2008 года, ликвидность загородной недвижимости существенно снижается, и банк может понести существенные убытки в случае обращения взыскания», — говорит вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нина Крючкова. Банк сейчас кредитует приобретение загородного жилья только на вторичном рынке, причем в ограниченном перечне территории с развитым рынком недвижимости.

Банки не испытывают особого интереса и к вторичным коттеджам, но тут все-таки количество отказов выросло менее заметно. «Самые распространенные причины отказа банков в ипотечном кредитовании вторичного загородного дома — несоответствие дома требованиям, отсутствие полного пакета документов по платежеспособности клиента и сложность в оценке стоимости того или иного объекта», — говорит эксперт.

Специфика загородного объекта связана с наличием двух составляющих — земельного участка и строений, на нем расположенных. При оценке земельного участка помимо физических характеристик нужно учитывать вид разрешенного использования и технические условия, поясняет Людмила Цветкова. «Есть тонкие моменты и в оценке строений. В случае с недостроем довольно сложно правильно оценить объем вложений в строительство и стоимость достройки. Более того, недострой требует дополнительного обеспечения», — говорит эксперт. По ее словам, земля, сразу переходящая в залог банка, не покрывает всю сумму кредита, поэтому на период строительства необходимо дополнительное обеспечение в виде какого-то готового актива.

«Сегодня сроки реализации коттеджных поселков особенно непредсказуемы, поэтому на первичном загородном рынке банки аккредитовывают единичные проекты», — рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Кроме того, именно коттеджные поселки чаще всего становятся недостроями в кризис.

Загородное строительство индивидуально, и это приводит к дополнительным сложностям в оценке. «Два дома, расположенные через дорогу друг от друга, могут существенно отличаться по цене.

Например, один дом слишком индивидуализирован, причем в него вложено целое состояние предыдущим собственником, но именно поэтому он с точки зрения рынка будет стоить дешевле соседнего», — говорит эксперт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ксения Кастова.

Намного понятнее для банков таунхаусы, которые могут кредитоваться и как первичное жилье по программе субсидирования, если это идущее строительство, и как вторичное жилье в рамках стандартных программ для этого сегмента.

Но и тут заметно снижение выдачи ипотечных кредитов. «Снижение произошло примерно в два раза, причем причина не в нежелании банков кредитовать, а скорее в опасениях клиентов брать даже одобренный кредит», — говорит Ксения Кастова. Кроме того, таунхаусы редко покупаются как первое жилье или как объект инвестиций, поэтому они и пострадали.

Газета.ру