Новостройки в подмосковных городах с самой лучшей транспортной доступностью

Но не все города одинаково доступны, даже среди тех, что находятся недалеко от Москвы. И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие из городов-спутников в зоне до 5-6 км от МКАД отличаются самой лучшей транспортной доступностью, насколько они комфортны для проживания и какое жилье предлагают.

Выбор было сделать непросто, так как в последние годы градостроители, к счастью, озаботились проблемой транспортной доступности. В результате в Москве и Подмосковье появились новые удобные развязки, проводится реконструкция ключевых автомагистралей. Например, было расширено проблемное Варшавское шоссе, сейчас активно ведутся работы на Каширке и Ярославке, а в ближайших планах усовершенствование еще одной загруженной магистрали – Щелковского шоссе. Также увеличилось число скоростных электричек, но самое главное – в области началось строительство метро.
Поэтому к городам с лучшей транспортной доступностью наши эксперты в первую очередь отнесли те из них, где станция уже есть или должна открыться в ближайшее время. И вне конкуренции здесь, конечно, оказался Реутов, ведь один из входов станции «Новокосино» (функционирует с 2012 г.) находится на его территории. А второе место в рейтинге заняли Котельники, где открытие одноименной станции ожидается уже в этом году. В число лидеров попали и Люберцы: недалеко от границ города находятся станции «Жулебино» и «Лермонтовский проспект», от которых до некоторых люберецких районов можно дойти пешком за 15-30 минут. Кроме того, в 2017 г. запланировано открытие станций метро «Некрасовка» и «Косино-Ухтомская» («Люберецкая», «Лухмановская»), и скоро должна открыться станция метро «Котельники», тоже доступная жителям города.

На места в лучшей пятерке также претендовали Красногорск, Химки и Мытищи. Ближе всего к столице расположены Мытищи и Химки, от Первопрестольной эти города отделяет МКАД, да и электрички туда ходят часто, а путь занимает около получаса, но вот дорога на автомобиле может оказаться непредсказуемой из-за пробок на узкой Ленинградке и Ярославке. Красногорск же находится чуть дальше - в 2 км от МКАД, и путь на электричке занимает больше времени (около 40 минут), и пробки на городских дорогах совсем не редкость, но добираться туда на автомобиле проще, особенно если сравнивать с Мытищами: можно воспользоваться одной из трех трасс - Волоколамкой, Пятницким или Новорижским шоссе, которые считаются относительно незагруженными. Если обратиться к таблице, характеризующей транспортную доступность подмосковных городов, то до Красногорска среднее время в пути в часы пик занимает 45 минут, быстрее можно попасть только в Химки – за 41 минуту, а вот до Мытищ придется ехать 79 минут:

Транспортная доступность некоторых городов в зоне до 6 км от МКАД
Город	Шоссе	Время в пути на электричке, мин.	Вторник, 8.00, дорога в центр Москвы, мин.	Вторник, 19.00 дорога из центра Москвы, мин.	Среднее время, мин.	Расстояние от центра города до центра Москвы, км	Средняя скорость, км/мин.
Химки	Ленинградское	29	37	46	41,5	21	0,51
Красногорск	Волоколамское	40	42	48	45	22	0,49
Реутов	Энтузиастов	22	68	44	56	20	0,36
Мытищи	Ярославское	31	87	72	79,5	27	0,34
Котельники	Новорязанское		53	44	48,5	22	0,45
Люберцы	Рязанское	26	52	46	49	23	0,47
Источник: использованы данные компании Est-a-Tet, сервисов «Яндекс.Карты» и «Яндекс.Пробки»

Но, тем не менее, выбирая между Красногорском и Мытищами, большинство экспертов все-таки остановилось на Мытищах, поскольку на электричках туда ездить быстрее, а поезда зачастую более эффективны, чем автомобильный транспорт, да и путь на машине после окончания реконструкции Ярославского шоссе может значительно сократиться. И к тому же в Мытищах планируется строительство метро, правда, лишь к 2020 г., но все же.
Таким образом, 5 городов с лучшей транспортной доступностью в зоне до 6 км от МКАД – это Реутов, Люберцы, Котельники, Химки и Мытищи.

Реутов
Главное достоинство Реутова – это, конечно, собственная станция метро. «Кроме того, в городе отлично развито железнодорожное сообщение, есть 2 станции, а путь от Курского вокзала занимает в среднем 20-25 минут», - рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». А в перспективе, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в Реутове появится еще и легкое (наземное) метро, так как Горьковское направление железной дороги является одним из приоритетных в развитии этого вида транспорта и ветку до города Железнодорожный, которая пройдет через Реутов, планируется ввести уже в 2015 году.
Однако есть в транспортной доступности Реутова и серьезная брешь: «На личном автомобиле или общественном транспорте добираться до Москвы не очень удобно, ведь со столицей город связывают довольно загруженные шоссе Энтузиастов и Носовихинское шоссе», - напоминает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». К примеру, если до Химок, которые также находятся непосредственно за МКАД, в самые жуткие часы пик от центра Москвы можно добраться в среднем за 40-45 минут, то до Реутова путь займет – около 60-70 минут. Но, правда, если все-таки захочется воспользоваться наземным транспортом, то к услугам жителей несколько маршрутов московских автобусов и более 10 линий маршрутных такси, которые следуют до станций метро «Выхино» и «Кузьминки». Да и до станции «Новокосино» из удаленных от метро районов ездить довольно удобно. И к тому же можно обойтись без ежедневных поездок в Москву, ведь Реутов – это наукоград, а поэтому ситуация с рабочими местами там сравнительно не плоха. Плюс прекрасно развита инфраструктура (не хватает разве что школ и детских садов, но это общая проблема Москвы и Подмосковья), Реутов - благоустроенный и чистый город, который в 2007 г. даже занял второе место в номинации «Самый благоустроенный город России с населением до 100 000 человек».
Но благодаря всем этим достоинствам по стоимости квадратного метра Реутов считается одним из самых дорогих городов ближайшего Подмосковья, хоть он и находится на восточном направлении – не самом благоприятном с экологической точки зрения. «Рост цен на недвижимость здесь начался еще до того, как было открыто метро «Новокосино», - сообщает Дмитрий Котровский («Химки Групп»), а после знаменательного события стоимость «квадрата» в перевалила за 100 тыс. руб. А в последнее время росту цен поспособствовало еще и сокращение объема предложения за счет завершения продаж в ряде комплексов и повышения степени готовности некоторых масштабных проектов, таких как ЖК «Новокосино-2». «И на сегодня средневзвешенная цена реутовских новостроек составляет 106 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки – 6,9 млн руб.», - уверяет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. Хотя, по мнению других экспертов, цены все-таки немного пониже: по данным Дарьи Третьяковой («Азбука Жилья»), средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Реутова по итогам января 2015 г. составила 98,7 тыс. руб., а по сведениям Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки») - 95 тыс. руб.
Если такие цены не смущают, то можно выбрать квартиру в одном из 10 проектов, предлагающих в общей сложности около 74 тыс. кв. м. жилья. А самые популярные из них – это «ЖК «Новокосино» и ЖК «Новокосино-2», расположенные в 5-10 минутах ходьбы от метро. Это масштабные проекты комфорткласса, состоящие из панельных и монолитных домов и обеспеченные собственной инфраструктурой, в их состав входят и удобные дворы с детскими и спортивными площадками, и магазины, и предприятия сферы услуг, и подземные паркинги, и школы, и детские сады, и спортивный центр. Да и выбор жилья там довольно богатый, и есть варианты с отделкой.
Так, в «ЖК «Новокосино» предлагаются студии и 1-3-комнатные квартиры площадью от 27,8 до 120,4 кв. м в трех строящихся корпусах (микрорайон 9), которые планируется сдать в эксплуатацию во II квартале 2015 г. Но, правда, цены уже немаленькие – как сообщает Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP, они стартуют от 115 тыс. руб./кв. м, и на 2 марта намечено очередное повышение.
Несколько доступнее для покупателей ЖК «Новокосино-2», где стоимость квадратного метра начинается от 96 тыс. руб. (до 2 марта). Причем такая цена актуальна как для квартир в строящихся корпусах, сдача которых намечена на II - IV квартал 2015 г., так и для некоторых построенных и заселяемых домов, например, для монолитного корпуса 7, где уже выдают ключи. Но, правда, «заветная» стоимость «квадрата» верна лишь для 5-комнатных квартир площадью 230,5 м кв., за которые придется заплатить чуть больше 22 млн руб. А бюджетные однушки площадью от 48,5 кв. м стоят от 6,489 млн руб. Самые же недорогие квартиры, стоимостью от 3,641, предлагаются в монолитном корпусе 16, сдача которого намечена на II квартал 2018 г. За такие деньги можно купить студию площадью 28,25 кв. м.

Также с бюджетом до 4 млн руб. можно рассчитывать на квартиры в ЖК «Рациональ». Это два строящихся монолитно-кирпичных корпуса переменной этажности, намеченных к сдаче в эксплуатацию во втором квартале 2016 г., с подземным паркингом и торговым центром. В проекте представлен относительно неплохой выбор студий и 1-4-комнатных квартир площадью от 34,41 до 108 кв. м. Стоимость квадратного метра, по данным Вартана Погосяна (TEKTA GROUP), начинается от 120 000 руб., а стоимость квартир, как сообщает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), колеблется от 3,6 до 10 млн руб. Но, правда, у комплекса есть серьезный минус – он довольно удален от метро, так что придется пользоваться наземным транспортом, так же как и покупателям квартир в активно застраивающемся микрорайоне 6А, состоящем из 9 монолитно-кирпичных домов высотой до 25 этажей. Путь до метро от этого объекта займет 15-20 минут езды, но вот для тех, кто привык пользоваться личным автомобилем, проект очень удобен, так как находится всего лишь в 200 м от МКАД. При этом здесь запланирована разнообразная инфраструктура, включающая детские сады и школы, поликлинику, аптеки и т.п. Квартиры отличаются просторными планировками - от 50 до 123 кв. м, а цены весьма умеренны: по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), они находятся в диапазоне от 5 до 10 млн руб. «Самый минимальный бюджет покупки составляет порядка 5,2 млн руб. за квартиру общей площадью 50,9 кв. м», - рассказывает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).
Ну а если хочется жить у метро, то помимо ЖК «Новокосино» и ЖК «Новокосино-2» Владимир Богданюк советует обратить внимание на монолитно-кирпичный дом по Юбилейному проспекту (9 микрорайон). «Он расположен недалеко от станции «Новокосино» и в непосредственной близости от городского парка и центра города. А минимальный бюджет покупки в этом проекте составляет 8,3 млн руб. за квартиру площадью 63,1 кв. м», - сообщает эксперт.

Люберцы
Недалеко от метро можно поселиться и в Люберцах. Как говорилось выше, уже сейчас жители города могут пешком дойти до станций «Лермонтовский проспект» и «Жулебино», в недалеком будущем им станет доступна станция «Котельники», а предположительно с 2017 г. - станции «Некрасовка», «Ул. Дмитриевского» и «Косино-Ухтомская» («Люберецкая», «Лухмановская») новой Кожуховской линии. Таким образом, подземка окружит город со всех сторон и фактически превратит его в московский район, несмотря на то что Люберцы находятся в 5 км от МКАД. Кроме того, здесь планируется развитие легкого метро: «В городе будет расположена конечная станция «Люберцы-1», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). И уже сегодня во многие районы Люберец легко попасть на электричке, ведь на территории населенного пункта находятся 3 железнодорожных станции (Люберцы-1, Люберцы-2 и Панки), поезда ходят часто, а время в пути составляет 25-35 минут. Да и на наземном общественном транспорте ехать до города относительно недолго: автобус из центра до метро «Выхино» в среднем едет 20 минут, но конечно, если нет серьезных пробок. Но вот, они, к сожалению, не так уж редки. Новорязанское шоссе, в которое переходит Волгоградский проспект, и Октябрьский проспект – основные автомагистрали Люберец, хоть и не считаются самыми загруженными, не могут похвастаться высокой пропускной способностью. Однако есть надежда, что в скором времени проще станет и автомобилистам, так как на указанных трассах уже сейчас ведется реконструкция.
Все это, а также хорошо развитая инфраструктура города, держит цены на недвижимость на уровне довольно высоком для юго-востока. Благодаря развитию транспортной инфраструктуры стоимость квартир в Люберцах за последние три года повысилась примерно на 30%. И по итогам января 2015 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке жилья, по данным Дарьи Третьяковой («Азбука Жилья»), составила 92,6 тыс. руб.
Ну а строят в Люберцах много, в продаже находится 28 корпусов, но, правда, большинство из них возводятся в районах, удаленных от метро. Например, ЖК «Люберецкий» - один из самых известных и масштабных проектов города, занимающий территорию в 41 га, находится недалеко от будущей станции «Некрасовка», поэтому до 2017 г. лучшей транспортной доступностью похвастаться не сможет, хотя и отличается удобным выездом на Косинское шоссе. Но, впрочем, будущим жильцам это вряд ли помешает, так как первую очередь проекта (2 корпуса) планируется сдать как раз во втором квартале 2017-го, а весь комплекс будет готов лишь к 2019 г.
Всего же в составе ЖК «Люберецкий» запланировано строительство 11 монолитных корпусов повышенной комфортности и собственной инфраструктуры: детских садов, больницы и поликлиники, храма, паркинга, делового центра, магазинов, кафе и т.п. А еще рядом с комплексом будет организована рекреационная зона с велосипедными дорожками, зонами отдыха и кафе. При этом цены довольно приемлемые: «Покупателям предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 29 до 82 кв. м и стоимостью от 3,3 до 6,1 млн руб.», - рассказывает Филипп Третьяков, генеральный директор компании Galaxy Realty. А квадратный метр, по данным Вартана Погосяна (TEKTA GROUP), стоит от 110 тыс. руб.
Рядом со станцией Люберцы-1, которая станет также станцией легкого метро, возводится ЖК «Красная Горка». Это проект комплексного освоения территории, разместившийся на площади в 97 га и включающий в себя четыре микрорайона. В его состав войдет более 50 жилых корпусов панельных серий «КОПЭ-М-Парус», «КОПЭ-Башня», П3-М, П-111М, П-44Т, П-44ТМ, Д-23, а также 4 школы, 7 детских садов, спортивные и детские площадки, поликлиника, магазины, аптеки, фитнес-клуб и т.д. И на сегодня бОльшая часть домов уже построена, в некоторых идет заселение. Но, тем не менее, выбор квартир довольно неплохой. Можно купить 1-3-комнатные квартиры, в том числе с отделкой, а бюджет покупки, по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), укладывается в диапазон от 4 до 9 млн руб.
Если же хочется жить недалеко от уже действующей станции подземки метро, то заплатить придется больше. В этом случае эксперты советуют квартиры в ЖК комфорткласса «Самоцветы» недалеко от станции «Жулебино». Это проект в формате «мини-полис» - город в городе, где предусмотрена вся необходимая инфраструктура, включающая школу, детские сады, физкультурно-оздоровительный центр с 25-метровым бассейном, детскую поликлинику, торговый комплекс, множество магазинов и предприятий услуг. Здесь предлагаются комфортабельные 1-3-комнатные квартиры с 25 различными вариантами планировки, площадью от 40,1 до 86,3 кв. м, но довольно дорогие. Стоимость квадратного метра, по данным Вартана Погосяна (TEKTA GROUP), стартует от 150 тыс. руб., а минимальный бюджет покупки - 5,5 млн руб. Но такая цена обусловлена не только близостью метро, но и готовностью проекта.
В следующей статье журнал www.metrinfo.ru повнимательнее посмотрит еще на троих участников нашей пятерки – это Котельники, Мытищи и Химки.

«МетрИнфо»