Дом у воды: плюсы и минусы

В городе: и украсит, и защитит

Начнем с недвижимости городского формата, то есть многоквартирных домов. Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты подтвердили важность данного фактора для жителей (и, соответственно, ценообразования). Обнаружился интересный нюанс: с одной стороны, покупатели квартир в городе менее озабочены такими материями как экология, живописный вид из окна – все понимают, что городской недвижимости в этом смысле тяжело тягаться с загородной. С другой, доля предложений с видами на воду в городе крайне мала – следовательно, подобный объект может по праву носить титул эксклюзивного.
«Цена на квартиры в городских ЖК зависят от того фактора, есть ли поблизости водоем, - говорит Константин Блинов, директор по развитию компании «НЛК Домостроение». – Квартиры в одном и том же доме с видом на Москву-реку или на проезжую часть будут стоить по-разному. Разница не будет, конечно, в десятки миллионов – но с видом на воду дороже, это факт». В качестве примера эксперт приводит ЖК «Алые паруса», где собственная набережная и атмосфера «морского побережья» стала едва ли не основным конкурентным преимуществом.
На интересный аспект обращает внимание Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами компании IntermarkSavills. По ее словам, для города (и особенно центральной части) характерна высокая плотность застройки – причем с риском появления по соседству все новых объектов. «Наличие рядом с объектом воды – это не только панорамные виды и открытые пространства, но, безусловно, и защита от потенциальной застройки», - говорит эксперт.
По оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», цена квартир в ЖК из-за наличия рядом водных объектов, а также примкнувших к ним парковых зон и лесных массивов повышается примерно на 30%. Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», считает, что если речь идет о комплексном проекте, то он автоматически получает плюс 10-20% в цене, по сравнению с аналогичными объектами, но без соседства с водой. Кроме того, дома, расположенные на первой линии от реки, также получают дополнительную наценку на уровне 20% за счет улучшенных видовых характеристик. К тому же дома у воды лучше продаются: так, квартиры в новом городском квартале комфорткласса «Ривер Парк», который строится в рамках реновации промзоны «Нагатинский затон», шли на ура.
Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», приводит в пример новый ЖК «Маяк», который строится на берегу Химкинского водохранилища рядом с парком им. Толстого в Химках. На его территории расположен яхт-клуб. Стоимость метра - от 100 тыс. рублей. В продаже одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 49,5 до 160,4 кв. м по цене 5,2 - 19 млн рублей. 
Среди московских жилых комплексов, построенных и строящихся на набережной реки Москвы и у других водоемов, можно назвать ЖК «Нагатино-Садовники» у Нагатинского затона (цена кв. м в среднем153 тыс. руб.), ЖК «Лофт Ривер» (164 тыс. руб.)., ЖК «Утесов» (185 тыс. руб.), ЖК «Сердце Столицы» (200 тыс. руб.). на Москве-реке, ЖК «Виноградный» (225 тыс. руб.) на Серебряно-Виноградном пруду. (Подробнее о конкретных объектах в Москве читайте в статье «Новостройки Москвы: дома на набережных. Доступно не только олигархам: есть квартиры и за 6,8 млн рублей. Разные районы, все классы жилья»).

За городом: не только радости

С загородной недвижимостью ситуация похожая – наличие поблизости серьезного водного объекта делает коттеджный поселок привлекательнее и дороже. «Люди с давних времен стремились жить на берегу водоемов, поэтому близость к ним всегда добавляла привлекательности, - говорит Алла Ковалева, коммерческий директор компании MOZAIK development. – Именно этот фактор сейчас повышает стоимость объекта недвижимости на 15-20%. Наличие водохранилища увеличивает спрос на дома или участки, которые расположились в непосредственной близости от его берегов. И ликвидность такого продукта гораздо выше». Эксперт добавляет, что вода рядом с жильем – это не только живописный вид из окна. Это еще и дополнительные возможности досуга: летом купание, а также яхтинг и серфинг, зимой – гонки на снегокатах. А также – для любителей – рыбалка: она возможна круглый год.
«Особенное значение имеет тот факт, что предложение объектов на «большой воде» в Московском регионе неумолимо сокращается, - подводит итог Алла Ковалева. – Понимая это, многие застройщики устраивают в своих поселках искусственные водоемы». Жанна Потапкина, директор по продажам компании «АЛЛТЕК Девелопмент» (коттеджные поселки «Графские пруды» и «Графский лес») вспоминает о том, что четырнадцать участков поселка «Графские пруды», имеющих выход к водоему и собственную набережную, были наиболее востребованы покупателями, несмотря на то что цена на такие участки была на 15% выше стоимости аналогичных участков без береговой линии. Поселок сдан в эксплуатацию в 2012 году, на участках у воды давно живут люди, однако потенциальные покупатели до сих пор интересуются, есть ли участки рядом с водоемом.
Актуальные на сегодня поселки - «Московское море» (в 97 км, Ленинградское шоссе), в заповедной зоне «Завидово», стоимость участка – от 163 тысячи долларов, КП «Белое озеро» в 62 км от МКАД по Симферопольскому или Калужскому шоссе. Цена сотки от 117 000 рублей, «Дворянское Озеро», 16 км по Ярославскому шоссе, от 242 000 рублей за сотку, «Софринские пруды» - 35 км по Ярославскому шоссе, цена участка – от 1,1 млн рублей. (Подробнее см. в статье «Участки у воды: изучаем загородный рынок Подмосковья. На севере - крупные водоемы, на юге – реки и озера. Цена сотки с коммуникациями – от 67 000 рублей».) Самое «водное» направление – северное, основная концентрация поселков у воды наблюдается на Дмитровском, Ленинградском, Новорижском шоссе.
Однако выяснилось, что проживание возле воды имеет не только плюсы, но и минусы – о них потенциальным покупателям жилья тоже хорошо бы не забывать. «Летом возле водоемов всегда особенный ажиотаж, со всех близлежащих районов приезжают на шашлыки и пикники отдыхающие, - перечисляет Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream). – А зимой бывает достаточно холодно и ветрено, так что с коляской лучше и теплее гулять среди деревьев, нежели по набережной».
«Наличие водоема рядом с жильем может не нравиться потому, что это в разы увеличивает количество комаров, - отмечает Наталья Локшина, директора по продажам комплекса «Яхонтовый лес» компании «Авантель-Инвест». – В нашем комплексе мы решили эту проблему с помощью регулярной антикомариной обработки территории специальным составом, который безвреден для людей и животных».
Не стоит забывать и еще о паре обстоятельств. Во-первых, строительство возле воды более сложно с технической точки зрения. Заметно жестче тут требования к инженерным коммуникациям и применяемым технологиям – с целью уберечь водные объекты от загрязнения и засорения. Все это повышает себестоимость работ – и эти траты в конечном итоге оказываются возложенными на покупателя. А во-вторых, есть проблема безопасности. Летом водохранилище или река – сами по себе надежные преграды, но зимой по ним беспрепятственно передвигаются самые разнообразные граждане. Автору рассказали случай, когда хозяин весьма помпезного участка (собственная береговая линия, марина для яхт) посетил свое владение глубокой зимой – и был неприятно удивлен, обнаружив на нем группу не особенно трезвых любителей подледной рыбалки, забредших к нему «в гости».

Фактор, для многих решающий

При всех минусах, описанных в предыдущей главе, наличие поблизости водоема – это однозначное достоинство для проекта. Страна у нас в целом «сухопутная», жилья возле большой воды не так много – так что те покупатели, кто принципиально против подобного соседства, имеют широчайший выбор для покупки по своему вкусу. Остальным же вода нравится.
Бывают, конечно, исключения. «Совсем недавно я столкнулась с таким случаем, - рассказывает Людмила Шмаева, эксперт офиса «Беляево» департамента загородного жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Семья смотрела объект, расположенный в Новой Москве на берегу озера. До самого последнего момента вопросом занимался муж, он был доволен объектом. Но в последний момент на просмотр решила приехать супруга, и ее не устроило, что патио, расположенное сразу у входа в дом, выходит прямо к воде. Она призналась, что у нее перед глазами встала картина, как ее маленькие дети оказываются в воде… От сделки родители отказались».
Но это, повторимся, исключение – из числа досадных. Остальные же если и отказываются от объектов с «большой водой», то по совершенно иным соображениям: у них может не хватить на подобную роскошь денег. «При прочих равных, нахождение ЖК возле водоема определяет успех проекта, - убежден Антон Минеджян, руководитель отдела продаж КП «Экогород Векшино», КП «Усадьбы Удино» и КП «Я.Village», компания ООО «Смарт Девелопмент». – Но на большой воде почти нет загородных комплексов экономкласса, поэтому покупателям приходится платить за близость к водоемам больше, чем за обычные места».

«Интерес к объектам у воды всегда существует, - подтверждает Алла Ковалева (MOZAIK development). – Есть определенная категория покупателей, для которой этот критерий является решающим, особенно если речь идет о загородном доме».

Воображение поможет

В ходе изучения предмета выяснилась и еще одна любопытная деталь: вода оказывается привлекательной для покупателей в любое время года. Не только в погожий летний денек, когда солнце и скользящие по водной глади яхты оказываются очень хорошей «приправой» при продаже недвижимости. Но и во все остальные времена года – тоже.
«Здесь сезон не так важен, важны визуальные ассоциации, которые возникают у потенциального покупателя при словосочетании «поселок на воде», - замечает Ольга Матюгова («Феникс Групп»). – Человек сам рисует картины, которые хочет видеть. Поэтому, если у него есть желание приобрести недвижимость у водоема, непогода ему не станет помехой».
«Большая часть клиентов рынка недвижимости прекрасно понимает все тонкости климатических условий нашего региона, - добавляет Александра Синилова (IntermarkSavills). – В хорошо спланированном поселке водоем будет «работать» круглогодично: летом – лодки и купания; осенью – лодки и прогулки по благоустроенной набережной, зимой – каток и лыжный трек, весной – подледная рыбалка, например».

Юридические тонкости

Существует еще один аспект, о котором хорошо бы не забывать – юридический. Возведенные возле самой воды строения могут нарушать природоохранное законодательство, и чем это может обернуться, москвичи увидели несколько лет назад – на примере садоводческого товарищества «Речник». И хотя современные застройщики – люди грамотные, и грубых ошибок совершать не должны, потенциальным покупателям все-таки лучше заранее ознакомиться с законами.
Итак, рассказывает Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург), в соответствии со ст. 6 Водного кодекса РФ, поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования. Береговая полоса вдоль них является местом общего пользования, ширина этой береговой полосы составляет от 5 до 20 м. Береговая полоса каналов, а также рек и ручьев также не подлежит застройке и должна быть свободна для прохода. Однако разрешено строительство в водоохраной зоне (50-500 м от берега), но при этом необходимо соблюдать законодательство в области охраны окружающей среды. В целом вопрос регулируется Водным кодексом, Земельным кодексом, Градостроительным кодексом и Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» (ФЗ-33 от 14.03.1995г.).
Адвокат Олег Сухов разъясняет, что в соответствии п. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ строительство в границах водоохранной зоны вполне законно, при соблюдении следующих условий:
- имеется разрешение на строительство, если оно требуется в соответствии с законом;
- категория земель и вид разрешенного использования соответствуют целям строительства;
- строительство ведется с соблюдением действующих строительных норм и правил.
И самое главное условие, которое необходимо соблюсти при строительстве, - это оборудование построенных в водоохранной зоне объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод.
Под водоохранными зонами понимаются территории, примыкающие к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Ширина водоохранной зоны рек зависит от их протяженности. Так, к примеру, водоохранная зона реки протяженностью от истока до устья 10 км составляет 50 м, при протяженности реки в 50 км – 100 метров, а более 50 км – 200 метров.
Артем Сидоров, адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита», обращает внимание на два обстоятельства. Одно из них состоит в том, что закон обратной силы не имеет: если принимается решение о расширении водоохранной зоны, то, как правило, следует оговорка, что строения, уже находящиеся в ней (т.е. построенные тогда, когда территория под ними водоохранной зоной не была), признаются возведенными законно. Второе – вопрос с ограждениями. Как мы помним, прибрежная полоса должна быть доступной для всех желающих, но на практике часто собственники участков огораживают для себя часть берега водоема. Эти действия незаконны, и сейчас природоохранная прокуратура и другие ведомства стали более активно бороться с «захватчиками».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Несмотря ни на что, вода продолжает манить покупателей – недаром говорят, что это одна из трех вещей, на которую можно смотреть вечно. Так что и цену на объект недвижимости такое соседство повышает, и желающих приобрести всегда в избытке. Единственное, что хотелось бы посоветовать приобретателям – принять взвешенное решение. Особенно в загородном формате – там, где зависимость от внешних факторов на порядок выше, чем в городе.

«Метринфо»