Девелоперы готовы тратиться на дороги и транспорт

Большинство будущих новоселов будут ежедневно тратить на дорогу до места работы и обратно по 2-3,5 часа. Бюджеты на строительство дорог сокращаются, власти перекладывают инфраструктурные проекты на девелоперов. Последние не против — дорожные вложения могут быть выгодны.

В столице одобрены разрешения на строительство 40 млн кв. м недвижимости, рассказал заместитель мэра по градостроительной политике Марат Хуснуллин. В области, по словам Германа Елянюшкина, зампредседателя правительства, одобрено 100 млн кв. м (строится 21 млн кв. м многоквартирных домов и около 10 млн кв. м индивидуальных).

В Подмосковье на конец сентября этого года, по данным Blackwood, продавалось около 6,5 млн кв. м жилья в 1303 новостройках. 62% от их числа располагается в близлежащих городах (не далее 15 км от МКАД). В лидерах — Химки, Одинцово, Балашиха, Красногорск и Железнодорожный. В трех из пяти городов транспортная ситуация критическая. Обитатели Балашихи едут в центр Москвы около 70 мин, Одинцова — 80 мин, Железнодорожного — 95 мин. Жители Химок и Красногорска добираются до центра столицы за 45-50 мин. Из остальных городов с большим объемом жилищного строительства (Подольск, Мытищи, Домодедово, Королев, Люберцы) новоселы едут в центр Москвы от 75 до 100 мин. Такие данные приводятся в исследовании компании Est-a-Tet, выполненном на основе информации сервиса «Яндекс.Пробки».

Москвичам немного легче: только пятая часть добирается на работу и обратно общественным транспортом более 3 часов, в среднем дорога занимает 67 мин, у автовладельцев — около 1 часа, таковы данные департамента транспорта и дорожного хозяйства столицы.

В режиме перегрузки

В Москве в этом году сдадут около 3 млн кв. м жилья, в области — более 7 млн кв. м. На развитие транспортной инфраструктуры в столице в 2014 г. запланировано потратить 455 млрд руб., в области — менее 20 млрд руб. Перекос между объемами ввода жилья и дорог будет усугубляться. В Москве согласно программе развития транспортной системы до 2020 г. на строительство метрополитена, дорог, железнодорожных путей и т. п. потребуется 4,44 трлн руб., из них 1,36 трлн руб. — деньги частных инвесторов. В области на программу «Дороги Подмосковья на период 2014-2018 гг.» выделено всего 77 млрд руб. Заявлялась цифра в 200 млрд руб., «но имели в виду в том числе объекты, не обеспеченные финансированием. Если будут дополнительные средства, будем строить», рассказал Петр Иванов, заместитель председателя правительства Московской области. Согласно данным госпрограммы МО «Развитие и функционирование дорожно-транспортного комплекса» на 2014-2018 гг. требуется 462 млрд руб. В их числе 118,4 млрд руб. на строительство и реконструкцию сети автомобильных дорог, 17 млрд на создание транспортно-пересадочных узлов и проч.
В Москве плотность улично-дорожной сети (3,38 км/кв. км) в 2-4 раза ниже, чем в других мегаполисах, подсчитали в департаменте строительства и дорожного хозяйства столицы. В Подмосковье, по словам бывшего главного архитектора области Алексея Воронцова, и вовсе 0,38 км/кв. км.

В столице фактическая загрузка всех видов общественного транспорта в утренние часы пик (1 млн человек) превышает провозную способность (870 000 человек) в среднем на 22%, подсчитал столичный департамент транспорта. А загрузка автомобильных дорог превышает их пропускную способность на 42%. В области ситуация не лучше. Максимальный уровень загрузки дорог в ближнем Подмосковье превышает нормативный в 1,5 раза. Общественный транспорт также переполнен — в 1,5-1,7 раза в часы пик.

Километры планов

По планам московских властей, к 2020 г. будет построено 158,2 км новых линий метрополитена (50% прироста) и 77 новых станций (39% прироста). Почти весь объем работ профинансируют из бюджета — 1,23 трлн из 1,4 трлн руб. Таким образом, в зоне «метродоступности» — в радиусе 2 км от метро — окажется 87% москвичей. Сейчас, по данным Владимира Богданюка, руководителя аналитического центра Est-a-Tet, «рядом с планируемыми станциями метро возводится 31 жилой комплекс площадью 470 000 кв. м, всего в Москве около 185 проектов на 1,7 млн кв. м».
Новое дорожное строительство также преимущественно будет вестись за бюджетные деньги: планируется построить 78,6 км дорог на территории новой Москвы, реконструировать более 400 км магистралей.

В Московской области дорожные планы скромнее. В течение 2014-2018 гг. будет построено 85 объектов дорожно-транспортной инфраструктуры Подмосковья за 77 млрд руб. В частности, по программе «Свободный переезд» планируется строительство 17 путепроводов, семь из них уже строится: один, у железнодорожной станции Хлебниково в Долгопрудном, будет сдан до конца 2014 г., остальные шесть — в 2015 г.

В Химках ожидается ввод участка скоростной трассы Москва — Санкт-Петербург до «Шереметьево», который должен снизить нагрузку на Ленинградское шоссе. Планируется реконструкция Лихачевского шоссе. «Почти готов», как сказал Иванов, проект скоростного трамвая «Стрела» протяженностью 7,2 км от магазина IКЕА через Химки с тремя остановками по пути. «Сейчас обсуждается с властями Москвы точка входа в столицу у ст. м. «Планерная», — рассказал Иванов. Но это уже частный проект.

Для улучшения транспортной доступности «одного из сложнейших городов — Балашихи» планируются строительство трех съездов, реконструкция эстакад и Горьковского шоссе, предполагается строительство путепровода в Салтыковке, перечисляет Петр Иванов. Отдельная работа — строительство дополнительных главных железнодорожных путей по горьковскому направлению.

Самый глобальный подмосковный проект — система легкорельсового транспорта (ЛРТ), который называют легким метро или скоростным трамваем. Транспортные коридоры были зарезервированы еще в 2007 г. Предполагается, что единый контур не только кольцом охватит территорию Московской области, но и частично пройдет по новой Москве. По словам Иванова, система ЛРТ была одобрена президентом РФ, поддержана Минтрансом РФ. К осени 2015 г. должны быть разработаны концепция развития ЛРТ и конкурсная документация на строительство. С момента проведения конкурса строительство займет максимум два года, обещает заместитель губернатора. Предполагается, что глобальный проект будет финансироваться за счет частных инвесторов.

Основная задача подмосковных властей — не допустить появления новых «трехгорок» и «павшинских пойм» — районов, построенных без социальной и транспортной инфраструктуры. «Если застройщик хочет осуществить жилой проект, сначала он должен согласовать транспортную схему, объяснить, как и где будут выезжать жители из этого микрорайона», — рассказал Иванов.

За частный счет

Девелоперы это понимают. Фактор «метро» повышает цену продаваемой недвижимости на 20-30%, говорит Ольга Широкова, директор по маркетингу компании «А101 девелопмент». Такая ситуация наблюдалась раньше в связи с перспективой открытия станций «Новокосино», «Лермонтовский проспект», «Жулебино», перечисляет она. Из свежих примеров — в первом полугодии 2014 г. на фоне многочисленных сообщений властей о ходе строительства веток метро в новой Москве отмечались более высокие темпы роста цен в здешних новостройках по сравнению с общерыночными: 9% против средних 3%. Компания «Масштаб» (девелопер проекта «А101») и сама готова выступить в качестве инвестора по строительству трех станций метро и продлению Сокольнической линии примерно на 7-7,5 км в свои районы застройки (компания владеет более 3000 га). Коммерческий директор Кирилл Игнахин в начале года заявлял «Ведомостям», что «Масштаб» готов вложить примерно 40 млрд руб. В ноябре в компании подтвердили готовность инвестировать в строительство метро.

Ради повышения ликвидности застройщики готовы вкладываться в длинные транспортные проекты. Так, Rose Group еще с тремя компаниями планируют реконструировать за свой счет Пятницкое шоссе с 0-го по 4-й км к проекту «Микрогород «В лесу». Предполагалось, что проект будет завершен в 2015 г. ГК «Мортон» объединила ряд инвесторов (всего 14 компаний), строящих по соседству жилье, для строительства ЛРТ, рассказал Иванов, «мы видим, что проект идет, финансирование подтверждено».

«В течение следующих нескольких лет мы планируем построить на территории Московской области, где ведем основную застройку, две ветки скоростного трамвая и одну ветку надземной системы типа «Стрела», — рассказал Александр Ручьев, президент ГК «Мортон». По его словам, они получили одобрение руководства Московской области и документы готовятся на градостроительный совет МО.

В Красногорске «Мортон» планирует построить надземную (на эстакаде) транспортную систему «Стрела» в 13 км от ст. м. «Мякинино» вдоль Новорижского шоссе до поселения Ильинское-Усово. Объем инвестиций оценивается группой в 5,3 млрд руб. Срок окупаемости — 13-14 лет. В Ленинском районе компания хочет построить ветку скоростного трамвая протяженностью 18,9 км. Уже к 2019 г. скоростной трамвай пройдет от Бутова до г. Видное, соединив комплексы «Мортона», обещает Ручьев. Еще одна ветка скоростного трамвая пройдет от Балашихи до Железнодорожного, ее протяженность составит 16 км. Предполагается, что инвестиции — 17,3 млрд руб. — окупятся за 25 лет.

Urban Group начала новый проект «Опалиха О3» в Красногорском районе. Из 17 млрд руб. общих инвестиций 140 млн руб. пойдет на строительство 2,5 км дороги до Новорижского шоссе, окупить вложения компания планирует за счет продаж жилья. Дорога будет доступна только для жителей ЖК и спецтранспорта.


«Ведомости»