Загородная недвижимость Дмитровского шоссе: выбор есть у каждого

Реконструируется активно


Рассказ о направлении по традиции начинаем с транспортной ситуации. Этот аспект опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты оценили средне. С одной стороны, трасса очень загружена транспортом. С другой – поддерживается в хорошем состоянии, реконструируется…

«Дмитровское шоссе является одной из самых активных магистралей города, - говорит Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп». – По загруженности оно сравнимо с Киевским и Новорижским шоссе, чуть уступает Ярославскому. Основная причина сложной транспортной ситуации – густонаселенные города-сателлиты Москвы. В подавляющем большинстве они характеризуются плотной массовой застройкой – это Долгопрудный, Лобня, Яхрома, Дмитров, Дубна, Талдом…».

«Дмитровское шоссе долгое время имело репутацию одного из наиболее проблемных по проходимости, - подтверждает Алла Ковалева, коммерческий директор компании MOZAIK development. – С другой стороны, эти недостатки оборачиваются плюсами в виде отличного освещения трассы и хорошо развитой инфраструктуры (магазины, рестораны, отели, школы, детсады, больницы, банки и проч.). Качество асфальтового покрытия хорошее».

И, разумеется, нельзя не упомянуть о перспективах улучшения ситуации, связанных с ведущейся реконструкцией трассы. «До конца года должна быть завершена реконструкция развязки на пересечении Дмитровского шоссе и МКАД, - рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Также возведут путепровод через пути савеловского направления железной дороги и автомобильный тоннель, который позволит выехать на Дмитровку в направлении от Москвы или на МКАД в сторону Ленинградки. Также запланировано строительство трех эстакад и пешеходных переходов на участке от МКАД до пос. Грибки (окраина г. Долгопрудного)».

В планах Росавтодора, продолжает эксперт, значится расширение участка Дмитровки на протяжении 26-29 км до ответвления на Рогачевское шоссе и сооружение развязки на пересечении с Малой бетонкой и на 46 км трассы. Также планируется реконструкция Рогачевского шоссе от Лобни до Дмитрова. В результате комплексной программы реконструкции трасса должна стать пятиполосной с выделенной полосой для общественного транспорта и наличием внеуличных пешеходных переходов.


И автобусы, и электрички


Несмотря на «уверенную поступь автомобилизации», немалое количество людей продолжают пользоваться общественным транспортом. И для этой категории дмитровское направление вполне удобно. «С общественным транспортом все неплохо, - убежден Игорь Тучков, генеральный директор компании GOOD WOOD Development. – До станций метро «Алтуфьево» и «Петровско-Разумовская» по всему протяжению шоссе вплоть до Дмитрова ходят рейсовые и маршрутные автобусы. Причем собственные маршруты из Москвы имеют многие прилегающие деревни – Аксаково, Шолохово, Луговая…».

Правда, напоминает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», автобусы и маршрутные такси не свободны от главной проблемы автотранспорта – пробок. Как и повсюду в Подмосковье, выручают электрички, которые двигаются вне дорожных заторов и по расписанию. «Параллельно Дмитровскому шоссе расположена железная дорога савеловского направления, - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – Она проходит через все крупные населенные пункты. Кроме Савеловского вокзала, уехать можно от станции метро «Тимирязевская», где есть пересадка на одноименную станцию железной дороги. Электрички в час пик отправляются достаточно часто. Помимо обычных электропоездов, до крупных городов следуют экспрессы (до Долгопрудного, Лобни и др.)».


Вода, леса и спортивные объекты
Высокой оценки наших экспертов удостоилась и природа здешних мест. «С точки зрения экологии, возможностей для отдыха и уровня инфраструктуры это, пожалуй, одно из самых привлекательных направлений, - считает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Здесь очень много крупных водоемов, что сделало Дмитровское шоссе столь востребованным среди любителей яхтинга. Фактически все ключевые поселки с инфраструктурой для яхт расположены именно на Дмитровском шоссе. Также в этом направлении сосредоточено большое количество санаториев, есть горнолыжные курорты».

«Спортивно-развлекательные комплексы в основном сконцентрированы в 40-45-километровой зоне от Москвы, - отмечает Алла Ковалева (MOZAIK development). – Это горнолыжные курорты «Сорочаны» и «Волен», горнолыжный клуб Леонида Тягачева. Здесь же расположено немало конноспортивных баз, полигонов для игры в пейнтбол, а также парк отдыха и стрельбище «Лисья Нора».

«С экологией все отлично!!! - восклицает Борис Цыркин, член совета директоров, управляющий партнер компании Kaskad Family. - Во многих местах организованы пляжи и места отдыха, а также специально отведенные площадки для рыбной ловли. Вредных производств – нет». «Дмитровский район отличается наличием обширных лесных массивов, которые занимают 40% его площади, - дополняет картину София Смородина, руководитель отдела маркетинга и рекламы девелоперской компании «ДМИТРОВ-КА». – На севере наиболее распространены среднетаежные хвойные леса, преимущественно ельники, а в центральной части больше широколиственные… Район известен своей уникальной природой, красивыми пейзажами и чистым воздухом».

…А теперь переходим к описанию различных сегментов загородной недвижимости.


Коттеджи


Готовые к проживанию проекты продаются на Дмитровском шоссе по весьма разным ценам – роль тут играют как стандартные для рынка факторы (удаленность от Москвы, инфраструктура и т.п.), так и специфические местные обстоятельства. «В 10-километровой зоне от МКАД кирпичный дом площадью 450 кв. м под чистовую отделку на благоустроенном участке размером 15 соток со всеми действующими коммуникациями в приватном коттеджном поселке стоит 27 млн руб., - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). – Аналогичный объект, но под ключ и с новой мебелью предлагается уже за 54 млн руб. А объекты с подобными характеристиками, но имеющие выход на «большую воду», в зависимости от стадии готовности и оснащения реализуются по стоимости до 140 млн руб.». Среди конкретных примеров эксперт называет поселки «Монаково» и «Пестово».

Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream), приводит еще два примера:
- КП American Dream. Он распложен в 58 км от Москвы, в живописной холмистой местности в окружении густого леса, вдалеке от промышленных предприятий или многоэтажной застройки. Покупателям предлагаются дома площадью 131-340 кв. м на участках 6-25 соток. Стоимость варьируется от 5,9 до 16,1 млн руб. в зависимости от метража дома, участка и материалов отделки. Летом жителям поселка доступны купание, яхтинг, рыбалка, зимой – лучшие горнолыжные склоны Подмосковья: Яхрома, Степаново, Сорочаны. В межсезонье – гольф, конноспортивные и стрелковые клубы, картодром. Рядом есть прекрасный spa-комплекс «Лисья Нора».

- КП Smartville – находится в непосредственной близости от горнолыжного курорта «Сорочаны» и других популярных горнолыжных парков, парка «Экстрим» для любителей мотокросса, парка «Индура» для рыбалки и мотосаней, а также примыкает к строящемуся туристическому комплексу – парк дикой природы «Сафари парк». Поселок расположен в удобной транспортной доступности. Расстояние от МКАД составляет 41 км. Представлены дома площадью 108-165 кв. м? стоимостью 4,8 - 10,7 млн руб.

Эксперты аналитического центра компании Villagio Estate советуют обратить внимание на поселок «Лазурный Берег». Он находится в 29 км от Москвы на берегу Пестовского водохранилища. Здесь обустроена стоянка для яхт разной длины. Проект введен в эксплуатацию и уже реализован – остались предложения на вторичном рынке стоимостью от $1,3 млн.
Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», в ряду предложений выделяет поселок «Новоалександрово», который находится у «большой воды» - на берегу Клязьминского водохранилища, в 9 км от МКАД. Рядом с поселком располагаются многочисленные яхт- и спортклубы. Минимальная стоимость предложения в этом поселке составляет $1,5 млн за дом под чистовую отделку площадью 440 кв. м с участком 16 соток.

«Львиная доля всех реализуемых на данном направлении проектов представлена готовыми коттеджами/участками с подрядом – 73% первичного рынка», - заключает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Средний бюджет покупки готового дома в коттеджном поселке на Дмитровском шоссе, по данным эксперта, - $1,0 - 1,5 млн. При этом Денис Бобков отнес Дмитровское шоссе к лидерам рынка «по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков». Сама компания «ОПИН» представляет здесь два своих знаковых проекта - коттеджные поселки «Пестово» и «Пестово Life».

Участки с подрядом


Не очень распространенный на сегодня сегмент. «Обязательный подряд сильно сужает круг потенциальных покупателей, что невыгодно застройщику», - объясняет Илья Менжунов («Метриум Групп»).

Тем не менее несколько объектов опрошенные нами эксперты отыскали. Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ») называет в их числе поселки «Пересветово» и «Лесная поляна».

Ольга Кисарина, директор по маркетингу и продажам ГК «Экодолье», рекомендует ЖК «Экодолье Шолохово» - проект комплексного развития территорий. Он будет полностью обеспечен собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. В поселке предлагаются 10 проектов индивидуальных жилых домов и три проекта таунхаусов. В стоимость жилого дома уже входит собственный участок.

Участки без подряда


На этот формат приходится основная доля спроса на загородном рынке. «Покупатель стал более требовательным, а предложение – более качественным, - говорит Алла Ковалева (MOZAIK development). – Свой выбор покупатель все чаще делает в пользу участков в охраняемых поселках с готовыми коммуникациями и определенным набором инфраструктуры». В качестве примера предложения эксперт приводит КП «SmartVille Дмитровка», где все коммуникации, включая газоснабжение, уже действуют. Цены на участки без подряда варьируются от 1,9 (10 соток) до 9,8 (61 сотка) млн руб.
Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», рассказывает о КП «Ново-Луговая» - участок без подряда здесь можно приобрести по цене от 400 тыс. руб. за сотку, а готовое домовладение обойдется минимум в 12,6 млн руб.

Компания Kaskad Family, говорит Борис Цыркин, реализует поселок «Дмитроград», находящийся в 60 км от Москвы. Проектом предусмотрено строительство въездной группы, гостевой автостоянки и детской площадки. Построено ограждение по периметру и пункт КПП. Круглосуточная охрана поселка обеспечивается силами частного охранного предприятия. Стоимость сотки варьируется от 57 тыс. руб. до 75 тыс. руб.

София Смородина («ДМИТРОВ-КА») называет несколько проектов компании – данные о них приведены в таблице.

Таунхаусы


Данное предложение обнаружилось в двух поселках – уже упоминавшемся «Экодолье Шолохово» (там продаются и коттеджи тоже), а также в «Мечте». «Таунхаус – это достаточно бюджетный вариант загородного жилья, - говорит об этом формате Ольга Кисарина («Экодолье»). – Поэтому его зачастую выбирают молодые семьи в качестве своего первого приобретения. Подходит таунхаус и людям старшего возраста. С одной стороны, он обеспечивает проживание на природе, за городом и даже свой небольшой участок земли. С другой стороны – его гораздо проще эксплуатировать, чем собственный загородный дом».


Дальние дачи


Объекты этой категории начинаются с расстояния в 70 км от МКАД. «Основная масса – это участки без подряда, - рассказывает Игорь Тучков (GOOD WOOD Development). – Цены за сотку составляют примерно 150-200 тыс. руб. в районе Дмитрова, 80-120 в районе Дубны и от 40 тыс. руб. от Кимр и далее».

«Наиболее интересные предложения данного сегмента расположены в курортной зоне Московского моря (Иваньковское водохранилище) и на реке Дубна, - отмечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). – Это удаленность около 100 км от МКАД».
 
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Загородная недвижимость на Дмитровском шоссе подойдет практически всем. Самые богатые покупатели смогут выбрать участки поближе – цены там очень солидные, перед знакомыми и коллегами не стыдно. А соседство с многократно упомянутыми объектами водного и горнолыжного спорта придаст вашему жилью «лица необщее выраженье». Ну а те граждане, что победнее, найдут себе участки от 40 тыс. руб. за сотку – это сегодня очень привлекательная цена…

Metrinfo.ru