Подмосковные участки без подряда: время выбирать

16.04.2014 Участки без подряда уже на протяжении нескольких лет лидируют по числу заключенных сделок на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Но здесь есть свои нюансы. В одних поселках фактически продается только земля, в других – земельные наделы с подведенными коммуникациями – электричеством, природным газом, канализацией, водой. В последних есть дороги, предусмотрена внутренняя инфраструктура, включая спортивные и детские площадки, благоустроенную зону отдыха и т. д.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил сосредоточить свое внимание именно на поселках с подведенными коммуникациями, расположенных на расстоянии до 50 км от МКАД. Эта территория сейчас самая востребованная в Подмосковье.

В настоящее время больше половины коттеджных поселков, вышедших на рынок загородной недвижимости Подмосковья, либо полностью состоят из участков без подряда, либо включают их наряду с «подрядными». Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village», оценил их долю в 60%. А Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», подсчитала, что за два последние года число поселков с участками без подряда, где есть электричество и газ, почти не изменилось: в 2014 г. в продаже находится 193 таких поселка, а в 2012-м - 192. Причину отсутствия динамики в данной зоне эксперт объяснила тем, что застройщики сосредоточились на более дальних территориях: на расстоянии далее чем 50 км от МКАД рост проектов куда заметнее - с 188 до 217. И если два года назад на расстоянии до 50 км от МКАД было сосредоточено 50,5% от выставленных на продажу поселков с участками без подряда в Московском регионе, то сейчас всего – 47,1%.

Поселки с участками без подряда, предусматривающие наличие коммуникаций, рассредоточены практически по всей территории Подмосковья, но в пятерку лидеров, по данным «ИРН-Консалтинг», входит Дмитровское, Калужское, Киевское, Ярославское и Новорижское шоссе. Здесь находится 56,5% поселков этого сегмента. Рост интереса застройщиков к калужскому и киевскому направлениям Марина Журавлева, руководитель департамента развития загородных проектов компании «Дачный Альянс», связывает с расширением Москвы и наличием развитой инфраструктуры.

В числе достойных проектов эксперт выделила КП «Цветочный» (25 км от МКАД по Калужскому или Киевскому шоссе), предлагающий участки с коммуникациями площадью 9-20 соток по цене от 320 000 до 546 000 руб. за сотку. Поселок жилой, коммуникации - действующие (есть газ, электричество, водопровод, канализация). Дороги - асфальт и бетонные плиты. Построено административное здание, гостевой паркинг, детская и спортивная площадка, зона отдыха. На данный момент поселок распродан на 70%.
Второй проект, где есть примерно 30% свободных участков - КП «Солнечный город» (35 км от МКАД по Киевскому или Калужскому). Предложение сформировано из участков по 6-15 соток. Цена 295 000 - 550 000 руб. за сотку. Инфраструктура поселка: административное здание, въездная группа, охрана, гостевой паркинг, ресторан, баня, гостиница, кафе.

Сама компания «Дачный Альянс» тоже работает на Калужском шоссе: в 34 км от МКАД реализует свой проект - коттеджный поселок бизнес класса «Медведево», в районе населенного пункта Шишкин Лес. Марина Журавлева отмечает такие привлекательные черты поселка как камерность, удобную транспортную доступность (рейсовый автобус от Теплого Стана №512 останавливается напротив администрации поселка), хорошую природу, доступность городской инфраструктуры, наличие городских коммуникаций. В поселке уже построены административное здание, Детский клуб развития творчества, открыты СПА-кабинет и кабинет врача - терапевта и педиатра, - КПП, разбиты детская площадка, многофункциональная спортивная площадка, парковая зона отдыха. Внутри проложены поселковые дороги с песко-щебеночным покрытием с обустроенными обочинами и кюветами, есть территория сбора ТБО, подведено оптоволокно, включен интернет по всему поселку и спутниковое ТВ, кроме того, функционирует IP телефония для всех домовладений. Стоимость сотки с коммуникациями - 300 000-600 000 руб.

По данным Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), меньше всего поселков с участками без подряда с подведенными коммуникациями на Рогачевском, Минском, Горьковском, Носовихинском, Новокаширском и Варшавском шоссе – по 1-2 поселка на каждом из направлений, а в сумме всего 4,7% рынка. Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», считает небогатыми на данный формат Пятницкое и Минское шоссе.

В то же время Илья Дискин («Фламандия eco village») полагает, что на южном направлении (где, кстати, и находится этот проект) конкуренция не такая сильная, как на западном и юго-западном направлениях. «На юге рынок качественных современных поселков с полным набором инженерной инфраструктуры лишь недавно начал активно развиваться», - объясняет эксперт.

Динамичные продажи

На продажи, точно так же, как и на рынке городского жилья, влияют макроэкономическая и политическая ситуация. «Заметное снижение курса рубля по отношению к доллару и евро в начале года привело к увеличению инвестиций в недвижимость. В том числе выросло число сделок на загородном рынке и в сегменте УБП», - отмечает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».
По словам эксперта, для девелоперов очень удачными оказались февраль и март. Помимо экономических факторов (когда люди искали возможности для сохранения своих средств), на активность покупателей повлияла аномально теплая погода. Все вместе привело к большому числу звонков, показов и сделок.

Впрочем, не во всякий поселок можно вкладываться, ведь сейчас ни для кого не секрет, что малоудачные проекты на загородном рынке испытывают проблему ликвидности. Все еще есть поселки, где земля продается без четкого понимания, сколько стоит строительство инженерной и социальной инфраструктуры, отмечает Илья Дискин («Фламандия eco village»).

По информации Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), спросом пользуются преимущественно поселки с хорошей локацией - это 30-километровая зона от МКАД, которая предполагает неплохую транспортную доступность (в том числе - общественным транспортом), недалеко от крупных населенных пунктов с развитой инфраструктурой (в том числе – социальной). Также покупатели ценят продуманную концепцию, и важно, чтобы они видели: поселок динамично развивается, куда входит строительство коммуникаций, дорог и благоустройство.

И такие проекты есть на рынке.

Поселки, на которые стоит обратить внимание

«Из поселков, в которых участки без подряда пользуются наибольшим спросом у покупателей, можно отметить следующие: «Подмосковные вечера» (20 км от МКАД), «Апрелевка Парк» (25 км) и «Мартемьяново» (27 км) на Киевском шоссе, «Пестово Life» (20 км) и Vita Verde (15 км) - на Дмитровском, - приводит свои примеры Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - В этих проектах заложено главное преимущество, кроме выгодного расположения – это существующая развитая инфраструктура. Так, например, в КП «Мартемьяново» участки без подряда предлагаются в составе всего коттеджного поселка «Мартемьяново», где уже есть благоустройство территории, коммуникации, охрана, объекты социальной инфраструктуры. Поселок (коттеджи) уже заселен. Похожая ситуация в «Пестово life», который находится в пешей доступности от инфраструктуры высокого уровня коттеджного поселка премиум-класса «Пестово».

Алексей Иванов («Вектор Инвестментс») рассказал, что в КП «Солнечный Город» (Калужское шоссе, 35 км от МКАД) за 2013 год прошло 200 сделок. Всего за 2,5 года продано 650 участков, свободных на сегодня - 230 участков. Покупателей стимулируют хорошая динамика строительства, действующая инфраструктура: выделенные мощности - 15 кВт на участок, коммуникации подведены, действует охрана, КПП, построены теннисный корт, спортивные и детские площадки, два ресторана, загородный клуб «Лачи»: банный комплекс, спа-центр, гостиничный комплекс с гостевыми домами, детский сад, автомойка, магазин.

Максим Рудницкий, директор M9Land, сообщил, что только за I квартал 2014 в КП «Дарна 2» (Волоколамское шоссе, 33 км от МКАД) продано 8 участков. В КП подведены магистральные газ, водопровод, электричество и канализация, проложены внутренние дороги и проведено уличное освещение, функционирует охрана.

В КП «Огниково Парк» (45 км от МКАД по Новорижскому шоссе) реализовано 5 участков. В данном проекте магистральный газ, канализация, электричество, водопровод проведены до границ участков, есть технические условия для подключения. Канализация и водопровод подключены к центральной системе. На каждый участок обеспечена подача электроэнергии из расчета минимум 10 кВт.

Максим Лещев, генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент», обращает наше внимание на коттеджный поселок «Черничные поля» - в 21 км от МКАД на юго-западном направлении, вблизи города Апрелевка и поселка Марушкино. Здесь хорошо развита транспортная и окружающая инфраструктура. Поселок состоит из 127 земельных участков площадью от 7 до 17 соток. Участки предлагаются без подряда на строительство. В данном поселке выполнено благоустройство общественных зон (асфальтированные внутрипоселковые дороги, спортивная и детская площадки, магазины), есть организованные КПП с круглосуточной профессиональной охраной. Коммуникации центральные - газ, электричество, водоснабжение, канализация. Стоимость сотки – от 400 000 рублей.

София Смородина, руководитель отдела маркетинга и рекламы девелоперской компании «ДМИТРОВ-КА», считает удачными поселки «Спортвилль» и «Васнецово Парк». В «Спортвилле» эксперт отмечает привлекательный ландшафт – перепады высот, альпийская панорама, 4 водоема. Здесь чаще покупают участки семейные пары с детьми. Поселок довольно большой - 370 участков (33 га). На данный момент распродан на 70% (по большей части остались менее ликвидные участки и дорогие около леса). Продажи идут с 2011 года. Стоимость сотки – 145 тысяч рублей.

Поселок «Васнецово Парк» - камерный, всего 55 участков в окружении леса. Он больше подходит для ценителей тишины и спокойствия. До середины 2013 года в поселке была довольно крупная нарезка – по 18-20 соток, что очень тормозило продажи (за 2012 год было продано всего 4 участка). Часть участков размежевали на 2 части, таким образом в продаже появились более востребованные рынком 8-10 соток. И за последние полгода удалось продать уже 11 участков (20% от общего кол-ва). Сотка в среднем стоит здесь 104 000 рублей.

Борис Цыркин, член совета директоров – управляющий партнер Kaskad Family, называет «Берег ФМ», «Вельяминовский УездЪ», «Караваево Озеро». Эти проекты находятся на удалении 37 – 49 км от МКАД по Каширскому шоссе, рядом с лесными и водными массивами, имеют довольно хорошие темпы продаж. Стоимость сотки в таких поселках составляет от 89 000 до 379 000 руб. с учетом инженерных коммуникаций.

Кстати, участки без подряда можно приобрести и в элитном сегменте, замечают в отделе исследований компании Knight Frank. Их доля в премиум- и luxury-сегментах как в предложении, так и в спросе не превышает порядка 20%. Наибольшей популярностью пользуются участки на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Популярны участки в поселке «Раздоры» и в конгломерате поселков Villagio Estate. Как правило, покупатели ищут участки площадью 20-30 соток, а средняя стоимость колеблется в пределах $80-110 тыс. за сотку в зависимости от ландшафта и прочих особенностей. В 2013 году отмечался уверенный спрос на участки, превысивший уровень 2012 года
Среди вышедших на рынок в 2013 г. поселков без подряда эксперты выделяют «Сколково-1», расположенный на удалении 3 км от МКАД по одноименному шоссе. Здесь предлагаются участки площадью 20–25 соток по цене $55 тыс./сотка.

Где растут цены

Многие проекты продемонстрировали по итогам 2013 года не только высокие темпы продаж, но и рост цены сотки земли. К таким проектам в «ИРН-Консалтинг» отнесли поселок «Апрелевка-парк» (30 км от МКАД по Киевскому шоссе) на берегу реки Десна. Он рассчитан на 381 домовладение, в том числе таунхаусы, коттеджи, участки с подрядом и без. С весны по осень 2013 г. стоимость сотки без подряда во второй очереди поселка выросла на 20,6%: с 390 500 руб. до 471 000 руб. Это готовый поселок, а цены на участки 4 – 39 сот. варьировались от 2,4 до 19,6 млн руб.

КП «Сиеста Южная» расположен в 30 км от МКАД по Каширскому шоссе. Поселок размежеван на 92 участка, которые предлагались без обязательного строительного подряда. В течение 2013 года в поселке были разведены электричество и дороги, начали возводиться дома. При этом средняя стоимость сотки возросла на 26% – с 200 200 руб. до 252 600 руб. А участки от 7 до 12 сот. можно было приобрести по 1,8 – 3,1 млн руб.

Рост цен на сотку земли без подряда за 2013 год в поселке «Купавна Life» достиг 26,6% – со 190 000 руб. до 240 500 руб. Поселок расположен в Балашихинском районе в 17 км от МКАД по Носовихинскому шоссе. В нем есть электричество, выполнено благоустройство, а работы по устройству магистрального газопровода и отсыпку дорог асфальтовой крошкой намечено выполнить в III квартале 2014 г. Поселок разделен на 201 участок и занимает площадь 20,4 га. Цена земельных наделов площадью 7-8 соток варьируется от 1,7 до 2,0 млн руб.

По данным Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), средняя стоимость сотки участков без подряда в поселках с электричеством и газом в 50-километровой зоне от МКАД за последние два года выросла на 10%: с 325 800 до 358 400 руб. Для сравнения: за 50 км от МКАД цены на землю без подряда за этот период снизились на 4% – со 130 100 до 124 600 руб.

Что ждет рынок участков без подряда в 2014 году - с таким вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам.

Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг»:
Думаю, что кардинальных изменений в этом сегменте не будет. Тенденции, отмечавшиеся в 2012-2013 гг., продолжатся и в 2014 г.: наибольшим спросом будут пользоваться отдельные, наиболее удачно расположенные и профессионально развивающиеся проекты, они же будут демонстрировать наибольшие темпы прироста цен, особенно если изначально они вышли на рынок дешевле конкурирующих поселков в близлежащем окружении. Основная масса проектов будет продаваться довольно вяло, запрашиваемые цены в них будут топтаться на месте, а под конкретного клиента будут предоставляться ощутимые скидки (от 5 до 20%). Роста количества новых проектов ожидать не стоит в силу нестабильной ситуации в экономике и политике, затоваривания рынка за последние несколько лет и превышения предложения над уровнем спроса.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
Поселки с участками без подряда, даже небольшие, застраиваются очень долго (не менее 5-7 лет с момента ввода коммуникаций), так как часть участков покупается с инвестиционными целями и затем перепродается, а у части владельцев может не хватить средств на постройку дома и т.п. Конечно, такие поселки будут пользоваться все меньшим спросом. Сейчас спрос на участки без подряда вне организованных поселков с коммуникациями и хорошей инфраструктурой обусловлен только низкой ценой подобных предложений, но с развитием ипотеки, аккредитации поселков в банках будет расти спрос на поселки с готовыми домами, а в зоне до 25 км – на таунхаусы и малоэтажные дома.

Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village»:
Ликвидными останутся проекты с участками без подряда, но при этом с продуманной концепцией. Просто земля без обязательных правил застройки и минимальным набором коммуникаций будет постепенно уходить с рынка.

Максим Рудницкий, директор M9Land:
В связи с неблагоприятной экономической обстановкой как раз сегмент участков без подряда может принять на себя основной спрос в «загородке», поэтому сильного падения спроса в этом году я не вижу, скорее, как показывает I квартал 2014 года, может быть небольшой рост покупательской активности, вот только к росту цен он вряд ли приведет.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:
Этот рынок, как и рынок других сегментов недвижимости является одним из наиболее надежных для сохранения и преумножения денежных средств. Земля не теряет в своей ликвидности, и ее реализация не упирается во временные рамки, что также будет преимуществом для собственников небольших участков, которые всегда могут вовремя воспользоваться этим активом.

Борис Цыркин, член совета директоров – управляющий партнер Kaskad Family:
Экономический прогноз на 2014 год - осторожно оптимистический. Развитие экономики России замедлилось, что не может не сказаться на спросе. Многие аналитики сходятся во мнении, что в ближайшие 3-5 лет экономика России не будет показывать динамики и оживления. Банковский кризис также повлиял на платежеспособность населения, значительно ужесточилась кредитная политика банков, что неминуемо скажется на рынке недвижимости. Учитывая то, что реальные доходы населения не растут, а ипотечное кредитование не становится дешевле, нет предпосылок для увеличения спроса в сегменте недорогого жилья, к которому можно отнести участки без подряда. Kaskad Family планирует завершить проекты поселков с землей без подряда к 2015 году и оставить только 20% сделок.

Metrinfo.ru


Теги: Земельные участки, участки без подряда, Подмосковье, Загородная недвижимость