Земельный рынок ждут перемены

03.04.2014 В России грядет новая земельная реформа. Документ, изложенный на 300 страницах и затрагивающий 16 законодательных актов, уже прошел первое чтение в Госдуме. Название законопроекта говорит о том, что он призван усовершенствовать порядок предоставления государственной и муниципальной земли гражданам и организациям. Однако это лишь в незначительности степени отражает полное содержание объемного документа.

Законопроект, подразумевающий масштабную земельную реформу, прошел первое чтение в нижней палате 19 марта. Однако из-за событий вокруг Крыма этому факту не осталось места в российском медиапространстве. Новость о том, что в стране ожидается очередной передел земли, осталась незамеченной. А тем временем изменения грядут действительно масштабные. Об этом говорит и объем законопроекта в 300 страниц, и то, что он затрагивает 16 федеральных законодательных актов, в том числе, Земельный, Гражданский, Градостроительный и Лесной кодексы. Документ согласовывали 13 министерств и ведомств, а также отправляли на обсуждение в регионы.

Правительственную инициативу депутатам в Госдуме представлял заместитель министра экономического развития Павел Королев. В начале своего выступления он подчеркнул, что задача законопроекта – создать условия для эффективного использования территорий. "Сегодня распределение государственных земель – процесс крайне непрозрачный, порой связанный со злоупотреблениями, – сказал на пленарном заседании Павел Королев. – Часто вопрос предоставления земли не согласуется с градостроительной политикой, инвестиционно привлекательные участки не всегда предоставляются инвесторам".

Решить проблему предлагается с помощью аукционов, в том числе электронных. Выделять земли без этого можно будет только под социально значимые объекты – дороги, больницы, аэропорты, школы и детские сады. Сведения о свободных участках должны будут размещаться на публичной кадастровой карте, а при поступлении заявлений от физических и юридических лиц власти будут обязаны выставлять их на торги. Кабинет министров также предлагает более четко прописать порядок предоставления земельных участков и установить для органов власти сроки принятия всех решений. Это первое, на что обратил внимание замглавы Минэкономразвития.

Кроме того, правительство предложило передать практически все федеральные земли в муниципальную собственность. Речь, в частности, идет о территориях, которые ранее были сданы в аренду частным лицам. "Объём таких земель различен на территориях муниципалитетов, но есть случаи, когда 90 процентов всех земель поселения – это федеральные земли, – сказал Павел Королев. – Такая ситуация возникла, например, в связи с наличием на указанных территориях крупных федеральных предприятий, которые прошли процесс приватизации либо, к несчастью, были обанкрочены". По задумке правительства, это принесет дополнительные деньги в муниципальные бюджеты.

Как ожидается, юридическим лицам земля для строительства будет предоставляться только в аренду. "В случае затягивания сроков строительства аренда будет прекращаться, а недострой будет принудительно выставляться на торги, что ограничит приобретение земли у государства в спекулятивных целях, – отметил замминистра экономического развития Павел Королев. – Если инвестору необходима собственность на землю, всегда можно земельный участок приобрести не у государства, а у частных собственников". Граждане смогут приобретать участки в собственность, но только после завершения на них строительства.

Также документ предусматривает отмену утверждённого акта о выборе земельного участка. Именно этот документ определял, какой объект и с какими параметрами можно построить и какой участок для этого можно предоставить. Как отметил Павел Королев, на смену ему уже пришли комплексные документы градостроительного зонирования и документация по планировке территорий, которых вполне достаточно. Что касается бесплатного выделения земель гражданам, то это будет возможно в отдаленной сельской местности, там где "затраты на освоение участка несопоставимо выше его рыночной стоимости".

Это лишь некоторые положения предложенного правительством законопроекта, который еще предстоит тщательно проанализировать, в том числе, экспертному сообществу. В Госдуме документ вызвал неоднозначную реакцию. Представитель КПРФ Николай Коломейцев назвал проект закона "миной замедленного действия". По его мнению, реформа "породит очередной передел собственности и не заставит 40 миллионов заброшенных гектаров земель работать на страну".

Единоросс Григорий Ледков обратил внимание на то, что законопроект предлагает отменить 31 статью Земельного кодекса, которая гарантирует проведение сходов и референдумов при изъятии земель в местах традиционного проживания коренных малочисленных народов. "Исключение данной нормы просто даёт добро на выселение из квартиры без уведомления хозяина", – возмутился парламентарий.

Даже в профильном комитете документ не нашел должной поддержки. Первый зампред комитета по земельным отношениям, депутат от "Единой России" Мартин Шаккум сказал, что к проекту закона есть масса замечаний. В первую очередь опасения парламентариев вызывает возможность нецелевого использования земли. "Вводится универсальный порядок предоставления земельных участков, как для целей строительства, так и для целей, не связанных со строительством, что, мы считаем, не вполне корректно, – заявил в ходе дискуссии Мартин Шаккум. – Предусматривается предоставление земельных участков из публичной собственности без определения целей дальнейшего использования". Кроме того, по его словам, не учитывается, что сейчас значительное количество земельных участков не поставлено на кадастровый учёт, следовательно, они не имеют точных границ, должным образом не отображаются в публичных документах. И главное – документ может открыть лазейки для рейдерских схем, для сговора недобросовестных чиновников и предпринимателей. "В законопроекте предлагается свести к минимуму взаимодействие граждан, бизнеса, с одной стороны, и власти, с другой стороны, упразднить существующий сегодня диалог между ними в процессе формирования и предоставления земельных участков, определения целевого назначения предоставления", – пояснил Мартин Шуккум.

Кстати депутат привел заключение на этот законопроект Совета по конфискации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте. Так вот в нем сказано: "Характеризуя проект в целом, следует отметить, что его содержание не опирается на единую концепцию и оставляет впечатление общей хаотичности, непродуманности и случайности отдельных составляющих. В таком виде проект не может быть одобрен и рекомендован к принятию".

Однако парламентарии приняли законопроект в первом чтении, пообещав подготовить серьезные поправки ко второму. "За" проголосовал 241 депутат, "против" – 86.

В экспертном сообществе поддерживают саму идею реформирования земельного законодательства. "Такая необходимость вызвана рядом долгосрочных проблем, например, отсутствием транспарентного алгоритма выделения и предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, компаниям и частным инвесторам для вовлечения этих земель в хозяйственный оборот", – отметил в интервью RWAY.RU заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Владислав Нигматулин.

Еще одной центральной проблемой, по его словам, является отсутствие эффективной системы территориального планирования, территориального зонирования как основы рационального использования земельных ресурсов. Участники рынка ожидают, что законопроект сделает процесс предоставление земли более понятным и прозрачным. Произойдет ли это в действительности, покажет время.

Надо сказать, что сейчас на рассмотрении в Госдуме находится еще один важный законопроект, связанный с земельным законодательством. Он призван отменить деление земель на категории в зависимости от целевого назначения. Вместо этого остается понятие "территориальное зонирование". Этот документ разработан также правительством. Авторы объясняют свое предложение тем, что различие между категориями земель и так постепенно сокращается, и это нужно зафиксировать в законе. "На землях лесного фонда можно вести сельское хозяйство, размещать порты, вести добычу полезных ископаемых, на землях сельскохозяйственного назначения – осуществлять дачное, а по сути жилищное, строительство, на землях населенных пунктов допускается любая деятельность", – говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в правильности этих мер засомневались аграрии. Как заявила зампред думского комитета по аграрным вопросам Надежда Школкина, "законопроект, по сути, направлен только на снятие административных барьеров в сфере строительства, усугубляя ситуацию, связанную с защитой, сохранностью и эффективностью использования земель сельхозназначения" (цитата ИТАР-ТАСС). Рассмотреть документ депутаты планируют уже в ближайшее время.

RWAY.RU

Теги: Земля, Земельные участки, закон, Земельный кодекс, Земельный рынок, земельная реформа